1月30日新政剛開始沒兩天
有個變化還蠻明顯的，之前爭先發政策海報成交喜報的售樓處變安靜了
關於樓市會對新政做怎樣的反饋，我想這可能是每次新政後大家最關心的
每個人都有不同的體感，那整個市場到底是什麼反應
更直白說會刺激成交麼，又會刺激多少
我想對這個問題最好的回答就是看看過去幾次政策後市場的真實反饋
2023年到現在上海釋出的樓市新政大大小小差不多有8次
從經濟刺激政策裡關於樓市內容開始，到前天的外環外放開限購是比較重的節點
這還不包括中間九月臨港定向放鬆限購、十月的金山人才安居新政
所以這些新政最後到底都帶來了怎樣的成交變化
這個問題的答案肯定不能用每月成交資料含糊回答
如果能有一個真實答案我想
對於這次1月30日新政效果各位可能也有一定參考
01
認房不認貸首周成交量提升40%
這個政策發生在2023年9月1日
政策主旨就是從第二天開始上海首套房認定不再看有沒有貸款記錄了
這也就意味著有過外地貸款記錄、以及本地賣一套再買一套客群可以按照首套35%（當時的首付比例）買房了，極大降低了上車門檻
我記得政策出來後銷售朋友圈發的都是售樓處挑燈夜戰24小時不打烊的海報
最後九月二手房成交了1.53萬套，新房成交近0.6萬套，環比漲幅都超10%
不過這個資料遠遠不足以描述九月的新政資料
當我們按周去鎖定九月成交走勢的時候會發現兩個明顯的新政效果
首先九月新政的前後持續週期在四周左右
從政策首周的上浮到第二週的峰值，再到第三週的回落和第四周的迴歸
認房不認貸新政對市場的作用期差不多就在四周
此為鏈家當周“轉定單”成交，即下定的草簽合同，可以即時反應市場成交動態。另鏈家2023年成交3.9萬套，市佔21.55%，此資料樣本可以體現上海市場
成交量來看，首周環比上浮42%、第二週上浮23%
前後四周成交震盪，這四周環比前四周上浮15%
這個資料不算高，但體感上認房不認貸政策確實有著單刀直入的破壁作用，購房者就在這些虛虛實實的市場氛圍裡紛紛入場
成交價格就不用多說了，很少聽說這個市場漲價的
但在看不見的議價空間層面，九月新政發出後，你能跟房東談價的空間變窄了
所謂議價空間就是該房源最後掛牌價和成交價之間的談價空間，以300萬掛牌房源為例，如果最後280萬成交，則該房源議價空間6.67%
這段時間我印象最深的是有房東開始漲價，但很快就後悔了
隨著成交量降低，議價空間就立刻反彈
我們看看具體是從哪個價格段客戶開始率先反彈的
最後發現第四周的議價空間反彈最厲害的價格段是2000萬以上
以及500-1000萬
此處著重考慮前三個價格段，2000萬以上訂單量少，數量受極端個例影響較大，2023.9.18-2023.9.24鏈家2000萬以上訂單成交13單
這兩個價格段幾乎拽著資料往上走，兩千萬以上的高價段議價空間彈性大，而且也受樣本少的影響
但500-1000萬價格段的反彈就比較難解釋了
我帶著這個問題去請教了中介朋友，他給出的解釋是500萬以下的低總價段議價空間天然波動小、而1000-2000萬在市場上的房源供應又相對稀缺
只有中間的500萬-1000萬放到外環外就是九十平米小三房
放到市中心又是面積不大的老破小
被動的競爭地位讓它的價格也很難有話語權
這也是為什麼他發的朋友圈跳樓價裡最多的也是這個價位的
這個理由僅供參考，如果各位有想法我們評論區交流
總體來看九月新政起的猛也落得快，前後將近四周的持續週期不知道比你想的更長還是更短
02
12月14日新政效果完全不同，而且…
去年國慶結束沒多久上海再次釋出新政
讓人激動的地方不僅是政策的量大而且也質優
降首付的硬核操作，讓上海首套首付又回到30%
更硬核的是關於普通住宅標準的修改，一夜之間上海幾乎所有住宅都變普宅
普宅意味著交易稅費裡的“大頭”增值稅大幅減免，當然也意味著對成交的刺激
這時候如果開啟銷售朋友圈，基本就跟過年一樣
成交週期來看，12月14日的新政前後持續三週
看上去月中的政策碰到元旦有關，但第三週的成交量其實已經恢復到平常
首周的反彈到第二週的峰值，再到第三週的基本回歸，前後三週是個完整週期
成交量來看，首周成交量環比上浮28.59%，第二週上浮不多但也繼續走高
前後持續三週的成交波動，政策後三週環比政策前三週上浮18.14%
比九月環比波動更大
不過12月資料最有意思的地方不是整體成交量
而是其中1000-2000萬價格段
12.14日政策後各個價段的成交變化裡，這個價格段表現最搶眼
環比漲幅82.98%
也是三次政策調控裡，各個價格段變化最明顯的一個價格段
這撥新政極大利好改善人群
所謂提槓桿、降成本，這裡面的降成本就在這條
假設前灘某滿五、98平房源，1000萬買入、掛牌1600萬
新政前它需要繳納近30萬的差額增值稅，但新政後這部分稅費為零
這還是比較溫和的案例，更多時候1000-2000萬交易案例裡近百萬稅費不少見
而這也是政策產生刺激的地方
高總價比低總價更大機率會考慮非普住宅帶來的增值稅，所以我們會看到12月14日的新政總的成交量環比資料溫和，但改善需求前後改變的比較厲害
所以12月新政持續時間相比九月更短，但同樣的環比漲幅
在12月成交資料裡有了更多改善需求的體現
03
所以上海新政的效果是怎樣
老實講如果不是看到這些轉定單的即時成交資料，今天的話題輕易不好碰
只有資料真正能具體到當日、具體能體現市場購買情緒，這樣的結論才可參考
也正因如此我們可以清晰看到
原來前兩次新政的影響週期在三到四周
往往會在新政當週發生改變
但往往會在第二週達到峰值，九月如此、十二月也是
第三週開始回落、第四周完全回落
所以政策的三到四周的視窗期是可以基本確定的
而具體的成交量變化也比較恆定
無論是九月還是十二月，政策有效期的三到四周成交量環比政策前的三到四周
會上浮15%-20%
那價格呢
從議價空間這個切口往裡看，不管是哪次新政，都會帶來成交量的上浮
而成交量的上浮也無一不是伴隨議價空間的收窄
簡而言之就是房東的價格更難談了，但都無需考慮價格上漲的問題
因為價格已經處於買方市場，我們看到議價空間的收窄，並沒有消失
而且隨著政策有效期過去，議價空間又會進一步反彈
這就是我們看到關於前兩次大政策的各種細枝末節的表現
但這並不是全部，並不是2023年政策效果樣本的全部
在我們看過各個節點政策的資料之後
還發現了一個特例，也是這個特例讓我們重新認識了所謂政策效果
04
各位知道2023年政策成交資料裡最搶眼的是哪裡麼
不是九月也不是十二月
而是7月24日前後這撥成交
2023年共計51周，透過即時成交訂單我們可以鎖定九月、十二月的資料波動
但其實波動最大的是7月24日-8月20日這四周
按周劃分的2023年二手成交走勢
其實這個資料讓我疑惑了了一會，因為七月上海並沒有針對樓市的政策
倒是7月24日有來自中央層面的中央政治局會議
這裡面最重磅內容就是樓市供需關係轉變的定調
還有7月21日釋出的超大特大城市城中村改造也跟這次會議有關
沒有具體的樓市政策、也沒有具體到上海的具體政策
但卻帶來政策首周環比上週24%的漲幅
前後四周成交量3250套，環比前四周44%的漲幅
這也成為2023年最亮眼的政策後期資料
也是完整的四周週期，但到第四周仍然意猶未盡
隨著成交量上升議價空間也在自然收窄
看著7·24政治局會議的內容和眼前這些資料可以想到的是
這是從未有過的樓市定調意味著房地產深度轉型
而城中村改造也意味著關聯房地產的龐大產業鏈找到了發動機
這些都成為了七月看不見卻摸得著的信心
來自中央層面的決心似乎勝過具體的樓市政策
所謂信心就是黃金大概是這個意思
05
農曆年沒過總覺得2023年還沒過完，但其實你我都知道2023年已經結束再也不會重來
但可以重來的是當我們去看回那些市場政策時候，有沒有東西是可以留下的
進入七月，連帶中央高層以及上海區域政策
上海市場幾乎每隔一段時間就會聽到一次政策，這些政策的有效期可能比我們想象的更具體也更有“有效期”
對房東而言政策有效期就是視窗有效期，對上海樓市而言高頻政策投入也讓上海樓市正在一個月又一個月的平穩過渡
從認房不認貸、到普宅放開、再到今天的放開限購，每次新政都有不同側重
但梳理資料會發現政策的效果似乎不取決於政策是不是勁爆
而是有沒有帶給我們信心
七月政策並沒有具體政策、甚至沒有具體到城市，但卻帶來了2023年最大起伏
而這似乎看到2023年樓市政策裡的最大效果
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