近日，倫敦東部的兩棟公寓樓的租戶們贏下了一樁官司，被媒體廣泛報道。
他們成功挑戰了一位被法官稱為“無良房東”的億萬富翁，並贏回了超過26萬英鎊的租金。
事情還要從2020年說起……
當時，新冠疫情肆虐，許多租戶面臨經濟困難，並請求房東給予一定的租金減免。
生活在東倫敦奧林匹克大廈（Olympic House）和辛普森大廈（Simpson House）的租戶們也不例外。
這兩棟大樓隸屬一個公司，由富豪約翰·克里斯托都盧（John Christodoulou）所有。
現年59歲的克里斯托都盧出生於塞普勒斯，目前居住在摩納哥。
據《星期日泰晤士報》釋出的富豪榜，他的財富估計高達25億英鎊。
疫情期間，租戶們請求一定程度的租金減免，卻遭到了這位富豪房東的拒絕。
他告知租戶：他們可以用省下的午餐費來支付房租。
這一回應引發了租戶的憤怒，並促使他們開始組織維權行動。
隨後，租戶們發現，克里斯托都盧旗下的公司並未為這兩棟公寓樓申請必要的“多住戶住房（HMO）許可證”。
這意味著這些房屋不受相關法律規定的安全和質量標準監管，可能存在嚴重安全隱患，包括火災風險等。
很快，租客們就團結一致，在倫敦租戶聯盟（London Renters Union）的支援下，向法庭提起訴訟。
然而，克里斯托都盧的公司採取了一系列拖延戰術，使案件一直持續到2024年。
與此同時，租戶們發現，克里斯托都盧一直在調整其公司結構，以逃避責任。
他在2023年將奧林匹克大廈和辛普森大廈的所有權從一個公司轉移到另一家關聯公司，並以低於市場價的方式進行交易。
這一舉動被認為是為了規避未來的法律責任。
2024年3月，法庭做出了裁決，認定克里斯托都盧的公司在未取得HMO許可證的情況下違規出租房屋，因此必須退還租戶共計263,555.68英鎊的租金。
之所以如此裁決主要依據英國的租金返還令（ RRO）。
該法律於2016年引入，允許法院強制違法房東返還部分或全部租金。
在庭審中，法官羅伯特·萊瑟姆（Robert Latham）明確表示：“被告完全可以被定義為無良房東。”
儘管法院作出了有利於租戶的裁決，但他們擔心克里斯托都盧可能不會把錢“吐出來”。
倫敦租戶聯盟表示：他們發現這位房東正在試圖清算其相關公司，這可能導致租戶無法獲得賠償。
在這個事件中，涉及到了很多英國的法律法規。這些法律旨在保護租戶權益，確保房東遵守住房安全和質量標準。
1. 多住戶住房（HMO）許可證制度
法律依據：
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《2004年住房法》（Housing Act 2004）
什麼是 HMO（House in Multiple Occupation）？
HMO 指的是由三名或以上來自不同家庭的租戶共同居住的房產，他們共享廚房、浴室或衛生間等公共設施。
簡單來說，如果一個出租房屋被多個無血緣關係的租戶共同租住，就可能被認定為 HMO。
為什麼 HMO 需要許可證？
英國政府要求 HMO 房東申請許可證（HMO Licence），主要目的是確保出租房屋符合安全和衛生標準，例如：
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提供足夠的消防安全設施（如煙霧報警器、滅火器等）；
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確保房屋結構安全，供水、電力和供暖系統正常；
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保證足夠的居住空間，防止房東過度出租（過度擁擠）。
房東未申請 HMO 許可證的法律後果？
如果房東在沒有許可證的情況下經營 HMO，可能會面臨以下處罰：
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高額罰款：地方政府可對房東處以最高 30,000 英鎊的民事罰款。
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租金返還令（RRO）：租戶可以向法庭申請房東退還最多 12 個月的租金。
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刑事責任：嚴重違規者可能面臨刑事起訴，甚至被禁止再從事房東業務。
2. 租金返還令（RRO）
法律依據：
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《2016年住房與規劃法》（Housing and Planning Act 2016）
什麼是 RRO？
RRO（Rent Repayment Order）是一項法律機制，允許租戶向法庭申請房東退還部分或全部租金。這項法律適用於以下情況：
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房東在沒有 HMO 許可證的情況下出租房屋（本案的主要依據）；
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房東非法驅逐租戶（即未遵守合法的驅逐程式）；
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房東因某些住房犯罪行為被定罪（如違反健康和安全規定）。
RRO 的執行方式
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租戶或地方政府可向第一層級法庭（First-Tier Tribunal）申請 RRO；
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如果法庭認定房東違法，可要求房東退還租戶最多 12 個月的租金；
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房東必須支付 RRO 金額，否則可能面臨進一步法律制裁。
3. 企業重組規避責任的法律問題
如何防止房東透過公司重組逃避責任？
有些房東在敗訴後，會將房產轉移到其他關聯公司，或者直接關閉涉及訴訟的公司，以規避法律責任。
在英國，這種行為雖然不一定違法，但可能涉及濫用公司法，例如：
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《1986年破產法》（Insolvency Act 1986）：如果房東在公司破產前故意轉移資產，可能會被追究法律責任。
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《公司法》（Companies Act 2006）：法院可以認定公司重組是為了“惡意逃避債務”，並強制執行賠償。
在本文的故事中，租戶們擔心克里斯托都盧利用公司重組來逃避 RRO 付款，因此他們需要繼續採取法律行動，例如向法院申請防止資產轉移的禁令。
4. 租戶如何保護自身權益？
如果租戶懷疑房東未遵守 HMO 法規或有其他違法行為，可以採取以下措施：
1）檢查房東是否有 HMO 許可證：
租戶可以通過當地政府官網查詢房東是否擁有合法的 HMO 許可證。
2）向地方政府舉報：
如果房東違法經營，租戶可以向地方政府住房部門（Local Council Housing Department）舉報。
3）申請租金返還令（RRO）：
如果房東違法，租戶可以向法庭申請RRO，要求退還租金。
4）尋求法律援助和租戶組織支援：
租戶可以聯絡倫敦租戶聯盟等組織，獲得法律支援和集體維權幫助。
ref：
https://www.theguardian.com/society/2025/mar/31/tenants-win-260000-of-rent-back-in-legal-fight-with-london-landlord
https://somerfordgroverenters.com/timeline/
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