佛羅里達州龐帕諾比奇的沃爾特和黛比·普里布夫婦，原本計劃透過對他們擁有的水畔住宅進行精心翻新，為未來的退休生活打造一個舒適的家。然而，這場旨在提升生活品質的改造工程，卻意外地觸發了房產稅的驚人上漲，從原本的每年1.5萬美元驟增至令人難以置信的9.1萬美元，給這對夫婦的財務狀況帶來了毀滅性的打擊，他們的養老計劃也因此蒙上了一層陰影。
nypost
普里布夫婦於2002年從沃爾特父親手中繼承了這處房產。由於房屋長期遭受白蟻侵蝕，且屋頂結構面臨坍塌的風險，他們決定在2021年啟動大規模的翻新工程。這棟住宅對他們而言意義非凡，已故的兒子曾親手完成了房屋的管道鋪設工作，多年來，他們還親力親為地增建了海堤和船用升降機，這處房產凝聚了他們一家人共同創造美好家園的珍貴記憶。
黛比曾在房地產律師事務所工作近四分之一個世紀，她對房屋翻新後房產稅可能會有所增加有所預期。然而，當2023年翻新工程竣工，他們收到的最終稅單卻如同晴天霹靂：年度房產稅竟然從之前的1.5萬美元飆升至超過9萬美元，足足是之前的六倍，幾乎是他們最初預估的兩倍之多。
nypost
究其稅額暴漲的根源，是他們的翻新工程觸發了當地政府對房產價值進行的全面重新評估。更令人雪上加霜的是，他們所在的社群正處於房地產市場的繁榮期，房屋需求異常旺盛，這進一步將房價推向了歷史新高。普里布夫婦在2002年以65萬美元購得的房產，如今的評估價值已超過440萬美元。
普里布夫婦的困境，揭示了在看似繁榮的房地產市場背後，隱藏著一系列複雜的挑戰。儘管全國範圍內關於住房可負擔性的討論大多聚焦於抵押貸款利率和首次購房者所面臨的困境，但一場新的危機正在悄然蔓延：即使是那些長期持有房產、居住數十年的業主，也越來越難以承受不斷攀升的房產稅負擔。
房屋“大幅改善”引發稅務重估
普里布夫婦並非不瞭解佛羅里達州的房產稅保護機制。該州為自住房屋提供高達5萬美元的應稅價值減免，同時還有一項名為“保護我們的家園”上限的規定，旨在將房產評估價值的年度增長限制在3%或消費者價格指數（CPI）兩者中較低的那個。
因此，在啟動翻新工程之前，他們曾謹慎地聯絡了布勞沃德縣房產評估辦公室，明確詢問在他們因施工而暫時搬離期間，這些稅收保護措施是否仍然有效——這一關鍵步驟在他們審閱的相關檔案中得到了確認。
“我們當時的理解是，只要我們保留房屋的地基和外牆，僅僅是拆除屋頂進行改造，我們就能繼續享有‘保護我們的家園’上限和自住房屋免稅額，”黛比回憶道。他們最初的設想是，待他們搬回翻新後的新家，只有新增部分的價值會按照當時的市場價格進行重新評估，而不是整個房產。
然而，最終的事實是，他們拆除了原有的屋頂並增建了二樓的翻新工程，被當地政府認定為對房屋進行了“大幅改善”，從而觸發了房屋價值的全面重新評估。根據佛羅里達州的法律規定，一旦房產被認定為“大幅改善”，就可以被視為新建房屋，這意味著多年來限制房屋評估價值增長的保護措施將不再適用。
“他們現在把我們的房子看作是一個全新的房產。如果你檢視稅務記錄，會發現我們似乎是從2022年才開始擁有這處房產，”黛比無奈地說。但事實上，普里布夫婦自2002年就一直是這處房產的合法擁有者。
艱難的上訴之路與法律的無奈
面對突如其來的鉅額稅單，普里布夫婦積極採取行動，他們提交了建築承包商的發票、詳細的評估報告以及房屋歷史維修記錄等檔案，試圖推翻縣政府的估值。然而，最終的評估價值——其依據是近期周邊房屋的銷售價格，而非他們的實際建造成本——依然維持不變。
“我們甚至遇到了一位法官，他實際上是認同我們的觀點的，”黛比說道，“但他最終表示，‘不幸的是，我對此無能為力。’”
究其原因，是佛羅里達州的法律明確規定，在自住房屋進行“大幅改善”後，縣評估員必須以“公正價值”（基本上等同於市場價值）重新評估該房產。“大幅改善”的定義涵蓋了房屋的擴建和主要的結構性變更，而不僅僅是表面的裝修升級，布勞沃德縣房產評估辦公室的總法律顧問米拉·施瓦茨賴希對此進行了解釋。
從縣評估員的角度來看，處理像普里布夫婦這樣的情況實則是一種艱難的平衡。法律要求他們基於市場價值進行評估，但地方官員常常陷入法律條文的僵硬規定與這些規定所帶來的殘酷現實後果之間的兩難境地。“我們必須遵守法律，”施瓦茨賴希坦言，“這真的讓我們感到左右為難。”
全現金交易推高房價，加劇稅務難題
然而，究竟是什麼因素導致當地房地產市場價值如此之高，以至於一次房屋的重新評估就能引發如此劇烈的稅負變化？事實證明，普里布夫婦還面臨著另一個深刻影響房地產市場的因素——全現金交易的盛行。
在新冠疫情期間，大量來自外州的買家湧入佛羅里達州，他們往往以創紀錄的價格購買房屋。就在普里布夫婦完成翻新工程前不久，他們隔壁的一棟房屋以高達490萬美元的價格成交，這讓黛比立刻預感到了潛在的危機。
Realtor.com的高階經濟研究分析師漢娜·瓊斯解釋說：“全現金報價通常是競爭激烈的房地產市場的產物。買家透過使用全現金報價在多方競標中佔據優勢，這直接反映了與房價上漲相關的激烈競爭程度。”
雖然房價上漲通常被認為是房主的福音，因為它增加了他們的資產淨值，但對於那些收入增長速度遠不及房價上漲，無法承擔隨之而來的更高房產稅的人來說，這反而可能成為一個沉重的負擔。
資料顯示，2002年，當普里布夫婦以65萬美元購入他們的房屋時，當地約37%的房屋交易是以全現金進行的——這一比例遠高於當時全美15%的平均水平。根據 Realtor.com
瓊斯解釋說：“高預算的買家最有能力參與當前高價、高利率的房地產市場，這些買家更傾向於購買更高價位的房屋並支付全現金，從而進一步推高了房屋的銷售價格以及全現金交易的比例。”然而，評估員在進行房產評估時，仍然必須將這些高價的全現金交易納入考量。施瓦茨賴希解釋說，根據佛羅里達州的法律，即使買家支付的價格高於要價，現金銷售也被認為是有效的市場交易。
業主困境引發改革呼聲
探討市場動態是一回事，但對於普里布夫婦來說，他們所面臨的風險卻是殘酷而真實的：他們傾注了數十年心血和積蓄的家園正面臨失去的危險——而他們絕非個例。
“你不應該僅僅因為無法承擔不斷上漲的稅費而被迫放棄自己的家，”佛羅里達州州長羅恩·德桑蒂斯最近在該州關於房產稅減免的圓桌會議上公開表示。
德桑蒂斯已公開表示支援徹底取消房產稅——這是一個極具爭議且可能引發激烈辯論的激進提議。但這樣的改革面臨著巨大的障礙，因為房產稅是地方政府最主要的單一收入來源，為公立學校、緊急醫療服務以及基礎設施建設等關鍵公共服務提供資金支援。
儘管如此，對於像普里布夫婦這樣的家庭來說，任何形式的減負措施都越快到來越好。“我們這樣做不是為了追求更高的房產價值，”黛比懇切地說，“我們這樣做只是為了盡力保住我們的家，讓我們能夠在這裡安享晚年。”
他們每年高達9萬美元的房產稅賬單最終可能讓他們難以支撐。但他們仍然抱有一線希望，希望圍繞房產稅改革的呼聲和行動能夠及時到來，幫助他們守住這個承載著他們幾十年愛與記憶的家。
