加州的第15號提案對中小學教育意味著什麼？

美國華人

第1883篇文章

根據市場經濟原則，工業和商業房地產稅務評估本來就應該根據市場價格來決定。當年，為了保護廣大擁有自住房的普通居民的利益，加州通過了13號法案。但是，13號法案讓大公司成為最大的得益者，造成了加州地方政府和公共教育資金匱乏。現在的第15號法案讓有一定規模的公司的房地產稅務評估由市場價格來決定，同時保護普通居民以及廣大小企業。由此增加的收入將用於地方政府以及教育。這對非常重視教育的華裔是有益的。但是，也有人擔心這可能會引起大的副作用。本文對Prop 15 進行利弊分析。

正文共：3011字

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文章轉載自《正義補丁》公眾號

Prop 15是什麼？

第15號提案的全稱是“為教育和地方政府提供資金的商業和工業地產稅改革”。

15號提案(Prop 15)將會：

堵住商業和工業的房地產稅漏洞，並要求對有300萬美元以上房地產的商業和工業每三年重新進行房地產價值評估。
每年為加州學校和社群獲得約120億美元的資金。
為小型企業提供公平的競爭環境，企業五十萬美元或以下的裝置和固定資產可以免交企業個人財產稅，這將惠及90％的企業。

15號提案(Prop 15)將不會：

15號提案不適用於屋主，房客，公寓樓和農業用地。
15號提案不適用於房地產估值在三百萬美元或以下的小型企業。

加州財政分析師預計，該提案全面實施後，每年將產生80億至125億美元的收入。這部分增加的收入將補助給我們的公立學校、社群學院和地方政府。

Prop15提案的背景

那麼，加州為什麼要做這樣的改革呢？這要從第15號提案的立法背景說起了。

1978年6月6日，加州公民以65%的支援率批准了Howard Jarvis納稅人協會（Howard Jarvis Taxpayers Association）提出的13號提案，對住宅，商業以及工業地產以不超過1975-1976年評估登記價值的1%徵稅，年度調整幅度為通貨膨脹率，或2%，以低者為準。

1978年的加州13號提案是對個人和企業的稅收保護，限制政府徵收高額的地產稅，該提案還引發了其他州的減稅活動。

在實際操作層面，13號提案主要對加州的地產稅進行了兩項限制：

限制一：規定房屋的估價以房屋買賣時的價值為準，只要屋主不賣出房子或不在現有地基上加建、改建房屋，該房產便不得重新估價，不過每年的房產價值可以按通脹因素上調最多2%；一旦房屋賣出，新的房主則要按當時的市場價交稅。

這項規定與全美大多數州房產每年重新估價或每幾年估一次價的做法大相徑庭，對每一個房主來說是“一次估價定終身”，讓房主不必擔心因為房屋價格的變動引起稅額的變動。舉例來說，1990年以20萬美元在舊金山買入一棟房的約翰，到2010年該房的市值已經升到150萬美元，但因為約翰一直沒有賣掉該棟房屋，因此該房到2010年經過通脹調節的價值只有35萬美元，約翰就按35萬美元交該年的房產稅，這為他省下了大筆稅金。當約翰在2011年以155萬美元賣掉該房產後，新的房主史密斯就要按155萬美元的房價交稅，這個房價也會一直保留到史密斯賣出房屋為止，直到下一個屋主接手才會按那時的市場價計算房屋稅，以此類推。

限制二：屋主所交房產稅額不得超過房屋價值的1%，也就是說房產稅的稅率最多為1%。

簡而言之，在當前的條件下，如果一個加州的房產或地產，只要不交易，哪怕市場價值已經漲了很多，依然以最初的成交價來徵收房產稅。這就意味著，對於一些大型的商業地產，比如賭場、度假村、高爾夫球俱樂部、主題樂園等，如果是30年前建的，哪怕加州的房屋價值已經翻了很多倍，這些大型商業地產的納稅額卻依然很低。

以迪士尼樂園為例，自13號提案透過以來，洛杉磯迪士尼樂園就沒有面臨過全面的重新評估，即使門票價格從每人7.3美元漲到了每人154美元。

這也就是今年第15號提案想要堵住的稅收漏洞。

對Prop15提案的正反方觀點

正方

：

投票支援Prop 15 則意味著支援這項憲法修正案，要求除了那些被劃為商業農業的房產外，其他的商業和工業房產都要根據其市場價值而不是購買價格來徵稅。

Prop 15提案要求從2022年起，對有300萬美元以上房地產的商業和工業每三年重新進行房地產價值評估，並按評估的市場價值徵收房產稅，這將提高商業及工業地產的稅收。另外也有效堵住商業和工業的房地產漏洞。同時，該提案也充分考慮到要降低對小型企業的影響，為小型企業提供公平的競爭環境，企業五十萬美元或以下的裝置和固定資產可以免交企業個人財產稅，這將惠及90％的企業。

而增加的75-120億的稅收將用於增加K-12公立學校、社群學院、地方政府等撥款，這些增加的稅收將會用於在我們的下一代，社群乃至所有人的未來上。

該提案可以在不增加居民稅務負擔的情況下增加社群的投資，同時還可以減少政府預算內投資，以解決較貧困地區學區面臨不平等問題，將對有色人種社群產生重大影響。

支援方代表：總統候選人拜登、副總統提名人賀錦麗，以及參眾兩院民主黨議員、加州民主黨，舊金山，洛杉磯等縣監事會、學區和市長，加州教師工會，和一些民間組織的支援。

支援方籌集資金總額：截至9月19日，支援方共募集到4293萬美元，其中最大的一筆資金來自加州教師協會，達1175萬元。

反方：

投票反對Prop 15，則意味著反對這一憲法修正案，從而繼續根據房產的購買價格徵收商業和工業房產稅，每年的增幅等於通貨膨脹率或2%，以較低者為準。

這意味著如果二十年前購買了一處商業地產，將不能再以當年的價格和緩慢增長的稅率來繳納地產稅，而是要以現階段的市價來繳稅，購買時間越早，差別越大。

該提案將傷害小型企業的利益，尤其是在新冠疫情的衝擊下，這些小企業將雪上加霜，從而增加失業人數，導致社會動盪。

反對者代表：加州各商會，加州納稅人協會，加州農業協會，加州退伍軍人協會。

反對方籌集資金總額：截至9月19日，反對方共募集到資金2991萬美元，其中最大一筆資金來自加州商業圓桌組織，其最大的捐贈者是總部位於紐約的Blackstone Property Partners（捐贈了700萬美元）和位於爾灣的房地產投資公司Western National Group的執行長Michael Hayde（捐贈了450萬美元）。