1月11日晚上,《風馬牛年終燴——換個方式 再來一次》在北京舉行,嘉賓妙語連珠,現場氣氛熱烈。我們將依次分享三位嘉賓的演講全文,聽得不過癮的朋友,可以收藏起來細細品讀。今天分享馮叔的演講——

演講 | 馮侖
大家好,特別開心,今晚在這聊聊過去一年的故事、未來的一些想法。大家一看這個題目,不太像我的風格,按我的風格就是「換個姿勢 再來一次」。
但據說「姿勢」有點複雜,還是換個方式簡單一點。
去年一年,我一直在忙,忙得還算好,什麼還算好?在整個發展過程中,企業一直在朝前走,沒有困在所謂的爆雷這些事情裡,原因在於我們的確換了個姿勢、換了個方式,找到了一個新的發展空間,也找到了腳下的一條新路徑。
想找到新的發展路徑和方式,最重要的一件事,就是在腦子裡換一套詞彙,換一套解釋。人之所以有困境、有困難、有焦慮、有彷徨、有苦悶、有壓力,原因無外乎是原來的解釋系統解釋不通。
比如說男大當婚、女大當嫁,這就是個解釋,傳統的解釋裡,「大」的概念應該是30歲,所以一過30,男未娶女未嫁就開始焦慮了,對吧?但你換個解釋系統,比如說現在結婚就有負資產,因為一結婚就要買房,買房就要欠銀行的錢,這個解釋大家接受了,就緩結婚了,也不焦慮了。
很多事情就在於解釋,我們被現實困住,找不到方向,其實都是傳統的解釋困住了你。今天我們想找到新的方式,新的前進方向,關鍵就在於解釋系統一定要換。
以前我們的解釋遇到了堵點(現在叫難點),去哪?進廟上香,讓和尚給你解釋。和尚的解釋其實沒有辦法驗證,但你覺得是一個解釋,要不去打一卦、去算命,也是一個解釋。
還有一個辦法,去找大師。江湖上大師很多,有的在學校,有的在擺攤,有的一本正經瞎說,有的變成了專家,這都是大師。你找大師也是讓大師替你解釋,似乎又解釋不明白。或者你就喝大酒,找閨蜜、哥們傾訴,你把你的不愉快倒給他,他把他的不愉快倒給你,彼此亂解釋,完了第二天仍然不愉快。
去年一年,我腦子裡在換解釋,所以我相對愉快,就是從舊的解釋系統跳出來,把大概40個題目自己重新解釋了一遍,比如做企業、遇到詐騙、遇到背叛,或者遇到經濟危機、遇到管理問題、遇到生死問題,你得有個新解釋。
舉個例子,如果倒退100年,回到男女授受不親的時代,碰一下手可能就跳井了,為啥?沒解釋,只有以死表明貞潔,那個時候的解釋就到這為止。過了100年,據說以前有一個地方叫天上人間,男女碰了一下手,還很開心,說不夠還要繼續碰,這就換了個解釋,叫娛樂業。你看,解釋不同,生命的狀態不同,亦生亦死,亦苦亦樂。
如果一個人在一年當中,生活不如意,或者企業發展遇到困難,你要仔細想想、換個解釋,不換解釋,很可能繼續困難、繼續不容易。
比如很多爆雷的房地產企業,為什麼爆雷?因為它們停留在傳統的解釋系統,沒有找到新的發展的方式。
過去因為要做紐約一個房地產專案,世貿中心,我去了60多次紐約,在這過程中,我不斷提問,得到了很多房地產的新解釋。這些新解釋讓我意識到,我們必須從高槓杆的業務中撤出來。因為有了這些新解釋,現在我們的企業就活了下來,所以解釋很重要。
過去一年,我一直在思考,一直在研究很多新解釋,包括解釋的方法、解釋的詞彙、解釋的路徑、解釋的因果鏈條,形成了很多奇怪的新解釋,於是我把它結集,變成了這麼一本書,簡單的叫做《人生的邏輯》,這就是解釋。
今天如果再有苦悶,除了進廟、算卦、問大師,我覺得也可以吃一吃我這個「藥」,這個「藥」是一味解藥,這個解藥叫《人生的邏輯》。這是去年的第一件事。

第二件事,去年換了什麼「姿勢」。
我們做房地產、做高樓,但是大家知道,傳統的高樓越高,成本越高,還可能晃,500米以上都會晃,同時非常重,修建時間很長,幹個10年、15年,花掉幾百億,迪拜塔就花了500多億。所以這些房子不賺錢,這就是高樓的舊解釋。
這些房子都很貴,我們做房地產的時候,經常想挑戰的這些事,但是按照舊的解釋就是剛才這樣。

最右邊這張圖的最頂上就是我去60次紐約的理由,我為什麼對這個高樓記憶非常深刻,就是為了做這麼個專案,去得太多,所以我知道這種封閉式的高樓,鋼筋混凝土的高樓,誰做誰「死」。
還有一些爛尾的高樓,都沒有建成,現在爛尾的超高樓,天津也有一個。這種蓋大概300米、400米、500米,不賺錢的高樓太多了。
但過去一年,我們居然在研究做一個1100米高的樓,為什麼?換個方式,再來一次,換什麼方式?
第一,把樓變成開放式的,沒有外牆那層玻璃了,開放式的。
第二,沒有水泥了,全鋼結構,包括其他材料,房子在工廠生產,到目的地直接給它搭上去,成本降低了,速度快了。什麼樣的工廠?遠大的活樓工廠生產線,一天可以做1萬平米,一年假定200天工作,可以做200萬平米,而且這個房子像汽車一樣,做好了,搭上就能用。這是遠大活樓的工程和現況。



大家看到吊著一個像集裝箱一樣,運到現場裝,開啟以後全新裝修,水電一通,都是歐洲標準,三層玻璃、空氣潔淨、零水泥。搭出來就是這樣,工期由10年縮短為3年,結果由不賺錢變成賺大錢。
大家看,換個方式,換個思維,換個姿勢,你就能夠找到新的路線,新的開發模式。

這是我們1100米的專案藍圖,大家可以看到,這個專案就是個大架子,簡單說是那上邊每60米一個臺階,裡邊放12層的小樓,一共有4300個,使用面積在60平米的標準住宅單位,有5萬平米的綜合商業設施。

這是我們的合作的團隊。最左邊是遠大的張躍,中間穿深色衣服的是目前執行的最高的建築,迪拜哈利法塔建造商伊瑪爾公司的老闆,阿拉巴爾,我們一起看地、一起討論。
阿拉巴爾認為這是一個特別好的賺錢的邏輯,我們開會的時候,他曾經問怎麼樣才能盈利,我就告訴他剛才說的,由封閉變開放,由水泥變零水泥,由現場施工變成工廠化施工,由10年變成3年,就可以賺錢了。他聽完以後,做了一個特別實在的評估,然後說,你是內行。我們就開始合作了。目前運營中全球最高的樓就是880米的迪拜塔,我們和最有經驗的人一起合作。
過去一年,如果你不換個方式、換個姿勢去看問題、想問題,你當然越做路越窄。
我們再看換個模式。
房地產的開發模式,大家都知道,買地、買鋼筋混凝土,蓋了房,銷售,這是以前的模式。如果我們要跨境,怎麼去做房地產?我們不可能到全世界買地、全世界找農民工,蓋完了再賣,這樣我們就「死」掉了。
怎麼解決?我們看到10年、15年前,最熱的是走出去,在海外做房地產,去得最多的是紐約,那波都賠錢了,總共損失超過50億美金,原因就是按傳統辦法開發房地產。
如果要跨境做房地產,我們怎麼能跳脫這樣的陷阱,取得新的發展?過去一年我去了很多地方,思考怎麼調整商業模式,還是決定聚焦居住類的產品,完全用工廠化、模組化方法來做。
比如說寢麗舍,這個產品是我們馬上要推的一個商務酒店,包括公寓的專案。這個專案是標準化的一個管理模式:在全世界特定選址下,當地做好開發前的一些準備,房子在工廠生產好,透過集裝箱運過去,裝上,或租或賣,一平米也賺一點錢,這跟過去開發不是一樣嗎?這樣子就能標準化、規模化,把傳統的建築業房地產商變成工業化企業,把房子變成工業產品的製成品,做成一個出口業務。
這樣一來,商業模式發生改變,把標準化的住宅類產品、居住類的產品,用工廠做完以後直接出口,作為出口品,可以獲得政府的支援,同時也得到了一個與過去完全不同的財務安排,這下我們的房地產就可以去做跨國經營了。
你看,由建築業跨到製造業,這就是換個姿勢。
另外,最近爆雷的企業很多,有很多所謂的不良資產,用什麼方式去解決它?
我們傳統的房地產,被媒體帶著走,永遠橫著去想,媒體天天告訴我們一些看似永遠正確的、一些虛假的概念。比如說,這個地方有一個夜總會,就叫文化地產;有個洗腳的,就叫健康地產;有個酒店,就叫文旅地產;有個廠房,就叫產業地產。
我到馬來西亞,有一個人帶我去看燕窩地產,我想肯定是華人做的產品,果然是。他們在別墅前面支個杆,弄個小房子,塞了幾隻燕窩,燕子在那吐口水,於是這排別墅叫燕窩地產。
這是舊解釋,不是新解釋,但全世界的房地產本來不是這樣,不能這麼橫著做。其實房地產本身,還有可能縱向發展。
轉型有兩種,一種就是做變性人,今天是大小夥,明天是大姑娘,這是一種轉型。這種轉型扯得比較遠,扯不好,就會扯住要害。
還有一種是縱向轉型,由少年變成青年,青年變成壯年,壯年變成老年,這也是轉型。
同樣的問題,我們現在面對很多特殊資產、困境資產、不良資產,如果還是用傳統方法,就是忽略房地產本來的樣子。房地產本來的樣子是什麼?就是創造最具價值的固定的人造空間。讓房子創造價值,簡單的說,這就是房地產的基本問題。

房地產往上生長的邏輯是這4個階段,這是我們人類迄今為止,隨著人均GDP上漲,從3000美金、1萬美金、2萬美金,到6萬美金、10萬美金,地產商的角色變化,就是這麼4個階段。房地產要向上生長,不要橫向生長。
第一階段,Developer,我們都知道的買塊地蓋房,這叫發展商。
第二階段,Fee Developer,收費開發商。特朗普做房地產做到這個階段就停住了,這個階段的開發商跟張藝謀一樣,拍個電影要收錢,一堆投資人出錢,海報上永遠寫張藝謀導演作品,其實他自己沒投資,收費的人反而最厲害。
第三階段,Real Estate Operational Corporate(REOCs),綜合運營商。人均GDP3萬美金、4萬美金,開發商就要變成不動產綜合運營商,這個要求的本事就更大。
第四階段,Real Estate Investment Trusts(REITs),不動產投資信託基金,或者叫REITs的GP公司,這是類金融的一種開發模式。
我們現在面對大量困境資產,用什麼樣的思維和模式來解決這些房地產問題?
如果只是用原來的方式,比如所謂的旅遊地產不通了,又把它變成康養地產,這解決不了問題。這種投機取巧的簡單的橫向思維是不對的,要換模式,回到房地產的本來的樣子,去做縱向的垂直的生長,因為中國經濟已經過了人均GDP1.2萬美金這樣一個水平,開始向2萬美金髮展,我們應該往上生長。這樣我們會看到很多機會、很多專案、很多可能性,也能變成更專業的一個房地產企業。
這就是我們過去一年的工作,嘴上說換個方式,心裡說換個姿勢。由於我們換了方式,換了解釋,換了模式,換了看高樓的眼光,於是過去一年的發展相對來說,腳下的路更寬一點,眼裡的光更多一點,心裡的自信和決心更大一點。
我也看到很多朋友,這一年跟我們全世界走。我相信大家都是越走越知道換方式的重要性,越走越發現,只有換個方式,我們走得才更遠。
期待在2025年,我們能繼續尋找新解釋,找到新方向,走出新路子,開拓新生活,謝謝。
