圖：Bea Muller
現在商業房貸降挺猛，挺多人在3%上下了。
新老房奴都很樂呵。
但我沒想到…
有一波人還挺受傷：公積金貸款的人。
因為商貸這一波波地降下來，公積金的優勢迅速削弱甚至消失了。
我前天寫央行真是個大善人，不少讀者就不樂意了：
“我是純公積金貸，商業貸降這麼多，搞得我心裡不平衡啊
”
“這不是逼我提前還公積金貸款麼？”
一
必須說，公積金貸款現在並不貴。
5月份時剛降了一波，首套貸是2.85%，二套是3.325%
（公積金利率下調後，新舊公積金貸款都會降到這個水平的，只是時間有早有晚）
拿很多人3.3%的商貸和2.85%的公積金貸比，兩個差了45個點呢。
100萬貸款一年差幾千塊利息錢。
公積金還是更省錢些。
只是說，省錢優勢確實沒那麼明顯了。
而且在一些地方，新房貸確實已經比公積金還便宜了。
比如有的地方現在新辦房貸，利率是LPR-80點、LPR-90點，甚至是LPR-100點
按最新的LPR算，那就是2.8%、2.7%，甚至2.6%
這妥妥倒掛了。
我後臺一位要買房的浙江讀者，就遇到了這事，商貸比公積金貸低了。
他留言問：
“還要辦公積金貸款麼？”
哈…香餑餑的公積金貸，現在也成受嫌棄的東東了。
活久見
怎麼辦呢？
確實有點糾結。
從目前來看，如果你能申請到LPR-80點、LPR-90點、LPR-100點的房貸，這「加點」是確定一定以及肯定，非常非常優惠的。
那——
商貸確實更有吸引力。
因為加點優惠會寫進合同，伴隨整個合同週期。
無論LPR將來是升是降，你的利率都very good
能把絕大部分人都給PK下去。
但，我覺得這種倒掛，也不會一直持續下去。
LPR大幅下調，必然會倒逼公積金也進一步下調。
公積金貸款利率是由央行公佈的，它長期會和商貸保持一定的利差優勢，這是機制決定。
如果這個優勢沒了，它會喪失吸引力，也違反了設立的初衷。這套體系就難以運轉了。
普通人也不會樂意去交公積金了。
所以在用公積金貸款的人，也別太擔心。
咱們期待一下央行下調的公告吧~
二
還有一件小事，估計會引發很多人的困惑。
房貸下調後。
我的月供金額，會立馬減少嗎？
比如有不少人問我——
“10月25號下調存量房貸，11月要還的月供金額，會馬上明顯變少嗎？”
不一定哈。
要看還款日是在哪一天。
有的銀行這幾天已經生成了最新還款計劃。
比如，我在小紅書刷到一個帖子。
她在招行的還款計劃更新了。
雖然10月底就降存量利率——
要到12月，她的月供才會明顯減少（紅圈標註處）
圖：小紅書id@餘生曼曼
為啥會有這種現象？
因為她的還款日是11月1號，和10月25日的存量房貸下調日，僅差了五天。
時間太短。
得下下個月——也就是12月1號的還款才會體現出完整的變動。
然後等明年1月LPR重新定價後，她2月的月供又會明顯再降一個臺階（黃圈標註處）
LPR下調也是一個道理。
有人苦惱說——
“為啥我這個月的LPR明明降了，但月供沒降多少？“
很可能是自己的LPR才剛調沒多久，
還款日馬上就來臨了，體現不了一整個月。
別急~
通常等下下個月，會降到最終數值。