在美國部分州，只要房主報警，警方就能立刻將非法佔屋者驅逐，無需耗時的司法程式。而在紐約州，類似的非法佔屋事件頻頻發生。
多年來，紐約一直在探討是否應效仿其他州，取消“居住滿30天即獲得租戶權益”的規定。現行法律到底是保護“租客”，還是保護“房主”？
01
“路虎男”霸佔房屋，屋主竟被警察拷走
上週五(3月28日)，紐約皇后區男子布萊恩·羅德里格斯(Brian Rodriguez)因非法佔據一套價值約100萬美元的住宅並冒充房東，被判處2年監禁。
事件發生於2024年。當時，36歲的羅德里格斯不僅擅自將這套位於法拉盛的房屋分租給他人，還一度誤導紐約警方，聲稱自己是合法租戶。
圖中為霸佔人房屋的“路虎男”。
圖源：Nypost.com
真正的房主阿黛爾·安達洛羅(Adele Andaloro)，卻反而被警方認定為“非法驅逐”他人。
警方甚至在新聞鏡頭前，將安達洛羅戴上手銬並帶離現場——這一幕被拍攝了下來，也在後期成了她為自己伸張權益的重要證據。
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這套位於160街的房屋原本是安達洛羅繼承自父母的。2024年2月，她回家時卻驚訝地發現屋裡住著陌生人，門鎖也早已被更換。隨後，她遇到了羅德里格斯，並當面對質他為何住在自己家中，而羅德里格斯則堅持聲稱自己是合法租客。
圖中為“路虎男”霸佔的房屋。
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隨著局勢進一步升級，安達洛羅試圖重新掌控房屋，在更換門鎖後，卻遭到羅德里格斯強行進入。警方趕到現場後，竟然將她從這處登記在她名下的房產中帶離。
事後，羅德里格斯為自己辯解稱，他是在洗衣店偶然結識了一名自稱“羅尼·弗格”(Ronnie Ferg)的人。對方聲稱自己擁有該房屋產權，並將其“租賃”給了他。
根據紐約現行法律，若某人在房屋中連續居住超過30天，即可能被認定為“佔屋者”（Squatter），從而獲得一定的法律保障。
正因如此，該案件在經歷近半年的調查後，皇后區檢察機關才最終以虛假陳述等罪名對羅德里格斯提起指控，認為他偽裝成合法租戶，並編造遭受騷擾的說法以誤導執法部門。
原以為非法佔屋者多為經濟拮据者，但令人意外的是，羅德里格斯竟然開著一輛路虎豪車。宣判當天，他身穿黑色運動服現身法庭，由兩名女子陪同出庭，其中一人在庭審過程中情緒激動，忍不住落淚。
“是一段非常艱難的時期，但現在我終於可以鬆一口氣了，這件事總算畫上了句號，”安達洛羅在皇后區法院外接受採訪時表示。
02
切記！要時刻關注自家“空房”
近年來，非法“佔屋”（Squatting）現象在全美愈發普遍。這種行為通常指的是沒有簽署合法租約的人擅自佔據他人房產，往往不僅讓房主蒙受大量租金損失，還可能造成房屋受損等問題。
美國一些州內，只要房主報警，執法部門便可立即將非法佔屋者驅離，無需經歷冗長的法律程式。
圖源：Newsbreak.com
但在紐約州，如果某人未經許可在某處房產居住滿30天，他就可能獲得“租戶權益”，被視為“合法居住者”(Lawful Occupant)。
而這就意味著：房主不能直接叫警察驅逐他們，必須透過正式的法律程式(民事法庭)提出驅逐訴訟(Eviction Lawsuit)。
紐約州住宅租戶權利指南：
https://ag.ny.gov/publications/residential-tenants-rights-guide
這種法律源自於保障真正房客權益的原則，防止房東隨意驅趕人。但當這項權利被濫用時，就容易引發“假租戶”或“惡意佔屋者”事件。近年來，該法律被一些人頻頻鑽空子。
Kermanshah一家表示，他們已經被一名涉嫌非法佔屋的女子折磨了一年多。這名女子不僅將公寓搞得一團糟，地板上堆滿垃圾和用過的女性衛生用品，還霸佔了他們已故祖母的床鋪，甚至偷走了價值約5萬美元的珠寶。
為了將她趕走，全家已為此花費超過3萬美元打官司，並報了近50次警。
24歲的Donna Kermanshah憤怒地表示：“她已經從我們這裡奪走了太多，正在一步步摧毀我們的生活。”
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這套位於曼哈頓的公寓，是Donna的父親Magid Kermanshah於1999年花38.5萬美元購入，用來照顧母親。如今，類似單位的市價已上漲至約130萬美元。
“我父親一生辛勤打拼，就是為了照顧家人。他白手起家來到美國，奮鬥多年，只為讓我們生活得更好。”Donna說道。
據家人回憶，這名女子是透過一種“非常規”方式進入公寓的：她在Facebook上聯絡了Donna的姑媽，自稱是來自老家的親戚，希望在祖母去世後到紐約弔唁、暫住幾日。
圖中為Donna Kermanshah 與已故祖母合影。
圖源：Dailymail.com
Kermanshah一家懷疑，這名女子很可能是看到訃告後，故意編造身份，藉機免費入住。她最初表示是因被女兒趕出芝加哥的住所才臨時借住，但很快便拒絕搬出。
由於姑媽起初不敢將實情告訴家人，導致女子在房中居住超過30天后，而依據紐約法律，獲得了“租戶權益”。此後，即便家人報警，警方也表示無權強制驅逐，只能透過民事訴訟程式處理，而這往往需要數月時間。
雖然Kermanshah一家於2023年11月發出正式驅逐通知，但案件在住房法庭被拖延數月。期間，這名女子還涉嫌盜走珠寶、祖母的出生證明以及一本私人日記。
更令人憤怒的是，她不僅多次在走廊尾隨姑媽、拍攝影片、言語騷擾，兩人甚至發生肢體衝突，導致姑媽摔倒受傷入院。事後，該女子反過來向法院申請對姑媽的限制令，試圖主張自己的合法居住權，但法官已駁回了她的申請。
該女子免費居住在公寓中的時候，Kermanshah一家每月仍需支付2000美元的管理費。姑媽則被迫搬離，與兒子暫住。
雖然案件已於去年5月正式開庭，但判決遲遲未出，Kermanshah一家仍在等待結果。
儘管紐約州州長凱西·霍楚(Kathy Hochul)已經簽署了一項新法案，試圖明確非法佔屋者的法律身份，以加快驅逐和刑事處理流程。但這項法律仍無法解決Kermanshah一家的燃眉之急，“不速之客”依舊賴著不走。
“這些人就是靠尋找法律的空子牟利，一旦這種方式傳開，就會有越來越多的人效仿。”房產經紀人本·卡巴列羅(Ben Caballero)解釋道。卡巴列羅表示，隨著房屋庫存上升和短租市場擴大，佔屋行為可能會愈加普遍。
“這類犯罪風險低、機會多，對某些人來說非常具有吸引力。隨著全美範圍內可利用的房源增多，佔屋現象也愈加常見。”
對於紐約的這個法律，你怎麼看？
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Ref參考文獻：
https://nypost.com/2025/03/28/us-news/nycs-infamous-range-rover-squatter-finds-new-home-in-prison-for-taking-over-womans-1m-family-house/
https://www.newsweek.com/woman-moves-out-apartment-after-squatter-files-order-protection-1939170
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