宣告：廣告專欄，僅供瞭解參考，不作推薦或其他意圖。
重要前提：特殊時期，關稅僵局，政策不可控，SOF資金來源做完和資金出境完成是做EB5的重要第一步，真誠建議大家，先完成在選專案。
關於擔保、承諾和抵押的說法有很多，今天我們重點討論投資者如何才能真正驗證（即證明並相信）EB-5專案廣告和宣傳中經常使用的各種擔保、承諾和抵押的說法是有效的？不同的專案在和投資人分享時內容及描述都有所不同，有些透明度方面做得很好，有些在推銷其專案的真正財務保障時可能有些誇張，這就要考驗投資者能否在投資前搞清楚這些問題，以便做出最佳選擇。擔保可以說是一個專案對投資人的保護，是投資人保住80萬投資款的最後的保障，而且從擔保上就可以反推出一個專案他是否想要保障投資人的利益。
一、確保對實物財產的清償的有效性：
對於一個有實物抵押的專案來說，其中最重要的一步是要看這個專案有沒有對其進行過一系列的登記或者備案的法律措施去真正的確立和落實債權人對抵押物的權益，所以在考察一個專案的擔保抵押的時候，要看其在法律上做了哪些檔案的登記，確保極端情況下投資人能實現他的權益。
專案的實物抵押，一般來說房地產實物抵押有房產，製造業專案可能會用一些關鍵的裝置或其他大型的個人資產來做抵押。
一個專案如果它有實物抵押或者抵押擔保，要看他能不能提供UCC的備案，驗證以下內容至關重要
UCC（統一商法典）申報,所有專案如果有實物抵押，需要到州政府登記備案，來確立債權人對於實物抵押的權利，在美國只有做過UCC登記備案的抵押物才有真正的法律執行力，所以有沒有UCC備案是考察實物抵押擔保的關鍵一步，作為美國專案的貸款人，要確保正確登記，落實並保護對於重型機械和關鍵裝置的抵押權益，需要準確並及時地遞交UCC-1融資宣告，這對於確定優先權和確保您在抵押物中的利益至關重要。UCC登記備案一般針對重型機械和關鍵裝置或者大型的個人資產，也有一部分是固定裝置，類似房產上面的固定設施。
UCC申報具有什麼要求：
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正確的登記程式：為了獲得優先權並保護您作為貸方的利益，您必須正確提交首次 UCC-1 融資宣告和任何必要的展期宣告。申報必須使用借款人的正確法定和企業名稱，並且抵押物描述必須準確完整。
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抵押物描述：UCC 檔案中對抵押物的描述至關重要。對於重型機械和關鍵裝置，最好提供詳細的描述。對抵押物的描述通常包含在申報檔案的附件當中。該附件應列出被抵押裝置的品牌、型號和序列號。在提交UCC融資宣告時，確保附件確實包含在 UCC 融資宣告中至關重要。
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管轄區和登記地點：UCC-1 融資宣告必須提交給借款人所在州的州務卿辦公室。請注意，UCC 規則可能因司法管轄區而異，因此瞭解抵押物所在州的特定留置權規則和做法非常重要。
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持續維護：UCC 檔案不是永久性的，是有時效的，時效到了需要進行延期備案，需要持續關注，包括抵押物狀態變化、監控到期日期、提交展期宣告以及根據資訊變更更新檔案。在法律上，如果要對抵押物進行任何形式變更是要通知債權人的，在某些情況下，比如工廠使用裝置進行抵押並且也經過了UCC備案，在後續生產過程中有可能工廠會對裝置進行改動、變更，尤其是進行零部件的更換或者重新設計、重新組裝。這種情況下，不一定會對UCC備案進行更新，因為UCC備案檔案中專門有一個附件，其中有對抵押物進行了詳細的描述，如組成部分。當抵押物後續發生變更時，開發商不一定會隨時對附件進行詳細的更新。債權人需要考慮經常和開發商進行溝通了解是否有更新，老政下有區域中心和開發商聯合做局，在後期將已經登記過的抵押物掉包，所以投資人需要及時關注，經常和專案方溝通了解是否有更新以防被騙。
抵押物備案詳情：
抵押物是否進行過登記備案，這對特定房地產資產的清償權的有效性至關重要。對於持有借款人不動產抵押權的放款人來說，抵押物備案的流程與UCC申請不同，但又有一些相似的地方:
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抵押物登記備案：債權人必須在房產所在的地區辦公室登記抵押貸款，這對於確定優先權和保護貸方在房地產抵押物中的權益至關重要。
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優先順序與擔保權益的確立：與 UCC 檔案類似，第一個記錄抵押貸款的債權人通常優先於後續債權人。適當和及時的登記對於完善不動產的擔保權益至關重要。
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抵押物描述：抵押貸款檔案應包括房產的詳細法律描述，包括其地址和任何相關的地塊編號，確保能準確識別抵押物。
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固定裝置登記：對於可能被視為固定資產的專案（附著在房地產上的個人財產，是作為固定資產的一部分。例如一個建築中的取暖和通風設施，可能建在天花板的頂部或者夾層，由於是為建築設計所以具有適配性，無法挪作他用，可以看做是房產的一部分，考察抵押物描述時要考慮到這一部分。），債權人應考慮在抵押貸款中包含固定裝置申報，這有助於確立居於個人財產和不動產之間的定義模糊的資產的權益。
QA要點：
什麼時候可以登記抵押物：抵押物登記在確定了貸款人之後就可以遞交登記，房地產不用等完工之後在登記，再確認簽署貸款協議之後既可以登記，權益越早確立越好。比如房地產開發一半，開發商資金斷裂，債權人還可以將未完工的專案進行拍賣減少損失，如果沒有登記是無法拍賣不屬於債權人的抵押物。
貸款到位前是否可以遞交登記備案：在貸款到位之前可以遞交UCC或者抵押物登記的，這關乎債權人和專案方如何協商。比如專案方同意在貸款到位前就遞交登記，但是要求必須達到20位EB5投資人這個權益才能實現，否則如果最終沒有達到20位，這個權益是可以隨時撤銷的。
如果建築還未動工，抵押物只能是土地，一旦開始在土地上動工建設，就可以以預計建築完工後的價值，儘早及時更新登記備案，以確保即使專案爛尾，債權人也可以將其進行拍賣。
如果抵押物是房產，後期隨著房子不斷的售賣出去，抵押物的價值也會隨之減少，價值發生變化的時候，需要透過正規的程式及時更新在正規的表格裡。對於開發商來說，EB5房地產專案在出售了一部分之後，到達規定還款日之前，開發商可能會把出售所得到的現金放在單獨的賬戶中，等還款節點到再歸還給EB5投資人。
與UCC檔案不同，抵押貸款通常不會在規定期限後失效。不過，貸款人也應密切關注財產狀況以及可能影響其擔保權益的任何變化。
如果發生違約，貸款人必須遵守各州的止贖法律，這些法律可能與UCC的出售程式有很大不同。
抵押貸款（無論是優先抵押貸款還是次級抵押貸款）應在專案所在地的鎮、市、縣或區的法院備案。
真誠的建議：大多數 EB-5 投資者最好聘請有經驗的法律顧問來檢查和核實已記錄的抵押。
抵押物和UCC檔案的正確登記為何重要：
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破產優先權：正確的法律登記的債權優先於未註冊或未正確登記的債權。
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可執行性：只有正確提交的檔案才能在破產程式中具有法律效力。
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保護免受其他債權人的侵害：正確的登記程式會讓其他潛在債權人知曉您對該資產的權益。
EB-5投資者在選擇專案前必經的步驟：
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索取檔案：要求提供抵押貸款、UCC 申報和擔保已正確登記的證據。
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獨立驗證：透過公開資訊查詢資產登記狀態，例如線上網站查詢，或者到當地法院查詢，也可拜託委託人進行背調。
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尋求專業建議：諮詢專門從事破產和擔保交易的美國法律專家。
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定期監控：確保檔案保持最新狀態，因為某些檔案（如UCC 檔案）可能需要定期更新。
財務擔保分析：
有些專案除了會為投資人提供實物抵押擔保，還會提供公司或個人擔保，無論是公司還是個人，都需要進行法律上合規的登記。和抵押物擔保有一些不一樣，抵押物地屬美國，做登記必須要在美國當地。但是公司和個人擔保需要看是否也在公司和個人所在法律管轄的機構做過登記，如果是在海外的公司或個人情況擔保，需要在海外的機構做一系列法律登記，以下是投資人需要考慮的一些情況：
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檔案：擔保應在單獨的協議中明確記錄，詳細說明擔保的範圍和涵蓋的資產。投資人需要關注擔保人或公司有沒有足夠資產覆蓋貸款。在可能的情況下，擔保還應在適當的管轄法院（通常是借款公司（或開發商）總部（或個人居住地）所在的城市或地區的法院）進行登記。
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盡職調查：貸款人應對擔保人的資產和現有義務進行徹底的盡職調查，以確保擔保具有價值並在必要時可以執行。
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持續監控：定期監控擔保人的財務狀況對於確保擔保在整個貸款期限內保持價值至關重要。隨著時間的變化，償還能力也可能出現變動。
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執行程式：在違約的情況下，與取消直接抵押物的贖回權相比，執行擔保可能涉及不同的法律程式。貸款人應為可能複雜的法律程式做好準備。
案例研究：SRC亞進六期
亞進專案擔保解析
一般有高階貸款的情況下，EB5投資人只能第二順位還款，但是亞進的投資人可以做到第一順位還款，那麼是為什麼呢？因為亞進的EB5投資人獨享三重擔保，分別是：韓國亞進母公司、母公司CEO、關鍵核心衝壓裝置A和B擔保，只有EB5投資人享有，並且都在法院備案，我們的三重擔保可以說是市面上唯一一個專案擔保在法院做了備案，並且每一個都是實實在在為投資人的資金到期返還作保障。
公司擔保和個人擔保：亞進母公司是屬於韓國的企業，在韓國是上市公司，因此這兩個擔保都是在韓國的法院做了法律檔案的登記。
抵押物擔保：下圖是工廠實地生產線的照片，左邊巨大的白色機器是一體成型的衝壓機器。工廠主要是為現代起亞汽車工廠提供重要車身零部件，例如汽車外殼、車門等零部件，所以會用到很多衝壓裝置把鋼材、鋼板一次性衝壓成型。這個白色的衝壓機器就是亞進專案拿出來做抵押物的機器之一，抵押物總共有兩套這樣的裝置。抵押物已經在當地法院做過UCC登記備案，檔案和法律流程都已齊全，都是可以提供相關法律檔案給到投資人。
下面介紹一下亞進六期專案
亞進六期專案亮點
1、真實性
許多專案只是圖紙或地基坑，而亞進佐治亞工廠已於2024.10月投產，真實性肉眼可見。
2、安全性
亞進工廠是現代&起亞的獨家一級供應商，兩者關係深度繫結，現代整車生產依賴亞進的車身金屬部件準時化供應。如果亞進停產，現代汽車的損失平均每分鐘$1.7萬，每天超過$1440萬；所以，現代不允許亞進有停產風險，一旦有經營危險預警，現代集團會第一時間出手，確保亞進工廠正常生產。一句話：現代背書，安全無憂。
3、資金還款優先性
EB5資金貸款到期日2030年；BOA貸款到期日是2031年；KDB貸款到期日是2033年。另外，只有EB5投資人享有亞進母公司+CEO個人擔保（在韓國當地法院做登記備案），所以亞進工廠要先還EB5資金，處於優先地位。
4、行業可持續性
EV新能源賽道是朝陽行業，AI技術的載體，加上政策紅利，行業可持續性毋庸置疑。
5、法律執行無障礙性
第一重擔保的衝壓裝置A、B會在佐治亞州做UCC（抵押物登記備案），法律執行無障礙。
6、I-956F已批覆
7、確定性的就業已創造1063，綠卡已保障
工廠實拍圖：
本系列還有更多內容，敬請期待。
選擇現代亞進汽車專案的十大原因：
SRC媒體報道
環球新聞通訊
佐治亞州官方網站
國際商業時報
今日美國
“隨著全球汽車製造業從內燃機發動機（ICE）轉向電動汽車（EV）……美國電動汽車市場預計將迅速增長……東南區域中心（SRC）……正在發起倡議，以解決問題為導向，振興美國製造業……SRC的戰略著眼於透過吸引外國投資者的資金來支援電動汽車製造廠，為鄉村地區的工廠建設和運營創造就業機會，振興當地經濟。”
——-《今日美國》
2024年1月31日
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