有200套房子的人，會是什麼樣的人？或許是富二代，或許是拆二代，也或許人家家族本來就是做房地產生意的。
但若這人是白手起家的上班族，用十多年的時間積累了200套房子，聽起來就相當不可思議了。
而這是真人真事，主人公是日本現年38歲的男子川村隼太。
川村隼太大學畢業後，在日本東建公司上班。稍有些積蓄後，他就開始利用業餘時間進行房地產投資，如今已經十多年了。
和普通人投資買好房子、坐等升值不同，川村從不買地段好、裝修好的房子，而是專門找破舊的、便宜的、沒人想要的一戶建。
他購買的價格最初多是在100萬日元以下（摺合人民幣5萬元以下）。
聽這價格就知道，房子肯定都是有些問題的。要麼年久失修，要麼地處偏遠，肯定和租賃市場需要的房屋有很大差距。
他會實地去考察房子，也看周邊的環境，比如周圍有什麼工廠或公司之類，還有附近房子的出租情況等。
如果其他房子出租都很順利，那就說明值得投資。他買房就是為了將房子租出去，至於房子破舊，總能找到解決方案的。
川村的解決方案，就是重新裝修一遍。他會拿出比買房價格高1~2倍的錢來裝修。
裝修重點是破損的地方，比如漏雨的問題是必須解決的，水電的問題也要重點考慮，廚房、窗戶問題都要保證沒問題，至少不能讓租戶因為這些問題投訴。
他有專門做裝修的合作伙伴。雙方會溝通裝修方案，原房間能用的東西儘量用，不能用的再購買材料來重灌，價格都儘量控制在最低範圍內。
他還有和清潔公司有深度合作。他對房屋內的衛生要求很嚴格，希望租戶能在看到房間的第一眼時覺得乾淨整潔。
除此之外，川村還和房產中介的人關係很好。他認識不少不同城市的房產中介，對方一旦有“一戶建”的房子，會第一時間和他聯絡。
而他也會盡快安排時間去現場考察。如果實在距離太遠，他會線上看看房屋情況，然後給出報價。
他幾乎沒有直接拒絕過中介。只是根據情況給報價，覺得好的報價稍高，覺得不好報價低，讓對方有選擇的權利。
雙方一旦談好價格，他會盡快籤合同，付清費用。這樣乾脆的態度，也讓他的人緣格外好。
中介願意給他介紹房子，當然也是因為有額外利潤。川村將舊房子重灌好之後，會繼續委託中介將房子租出去。一旦租賃成功，中介工作人員會拿到幾個月的房租，那是遠高於市場價的中介費。
靠著好眼光和好人緣，川村購買的房子越來越多，大部分也都順利地租出去了。
32歲的時候，他每個月的房租收入就有260萬日元（摺合人民幣約12萬多）。
於是，他辭去了原本的工作，成立了不動產公司，自己搖身一變成了公司老總兼房東。
如今，川村38歲了。這麼多年勤勤懇懇地買房子，他已擁有200套房子。
他對房產的總投資超過13億日元，每年租房收入超過1.4億日元！公司規模大了，他也會買些超過100萬日元的房子。
現在談到買“一戶建”房子投資，川村已有了自己的理論和實踐經驗。
幾個月前，他又花150萬日元（摺合人民幣7.2萬元）買了一套房子，並分享了這套房子的裝修方案及收益回報方案。
這次，他購買的是大阪府大東市的連棟戶型，到附近車站步行約要20分鐘左右，房子後面有公園和超市，還是比較適合居住的。
這套房子共2層，第一層是1個房間和餐廳，第二層是2個房間。之所以賣得這麼便宜，是因為房子很老了，建築年齡超過50年。
按照川村的估算，這套房子裝修好之後，每個月的房租約4.0萬~4.8萬日元。租房人群，預計是老人家庭、拿低保的人或單身母親。
房子收益率的話，要將房產價格和裝修費合起來計算，預計表面回報率16%左右（1年房租收入/不動產購入及裝修費用）。
房間裡有殘留物品，預計拆除費用要10~15萬日元。
門窗是需要更換的，窗戶要安裝紗窗，壞掉的門也需要換，門口的郵筒不需要換，只要噴漆保持乾淨就行了。
另外水電路要重修。如果水電經常壞的話，肯定租戶會投訴。這部分錢川村從來不省，雖然不是很容易看到的問題，但如果不處理的話，後續運營會很麻煩。
一樓玄關部分的瓷磚舊了，部分有破損，入口地板也有剝落，這個部分他打算做修復，瓷磚換成長條狀的，地板貼上緩衝地板。入門很重要，他希望客戶進門後的第一印象是“真漂亮”，這樣更容易租出去。
幾個房間，川村不打算大動。他想請清潔公司先清理榻榻米，如果能整理乾淨，就只換個表面。如果實在清理不乾淨，再考慮重做一個，將日式房間換成西式房間。
一樓牆壁略有破損，他想在破損處打塗密封膠，然後直接貼上布料。至於天花板，沒有損傷就不再處理。
廚房重點是乾淨，換氣扇壞了要換，煤氣灶太髒也要換。廚臺不變，清理乾淨後用漆噴霧塗飾，再用膩子和裝飾材料處理下就可以。
二樓的重點是修繕屋頂，有些瓦偏離或破損了，必須進行填縫處理，否則後期漏雨也會麻煩。
在川村看來，這套房子的表面回報率維持在16%左右就很好。後期不管是租賃還是再賣出去，都不會虧損。
想象中，擁有200套房產，坐在家裡收房租是幸福的事。不過，看川村的工作就能發現，買房重灌真的是有很多特別瑣碎的事情。
每一套房子都花費了足夠多的心思，才能讓合作的裝修公司、房產中介和租戶都滿意，同時也讓自己處於盈利的狀態。
這樣的富豪經歷能夠複製嗎？只能說，哪一行都不容易，需要足夠的用心，同時能夠積累自己的經驗和人脈關係，才有可能獲得成功。
