溫哥華港灣
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如果你擁有一處出租物業，購房的主要原因往往是為了獲得穩定的租金收入，並希望未來能夠透過升值獲利。事實上，一些房東即使面對短期虧損也可以接受，因為他們預期長期的資本升值將彌補短期的現金流負數。
但值得注意的是，想要將出租虧損在稅務上抵扣，前提是該物業必須是為了賺取收入而出租的。一宗剛剛於上月裁定的稅務案件中，一位納稅人試圖在2020年和2021年報稅時，申報其出租物業的虧損及高額法律費用，但加拿大稅務局（CRA）駁回了這些抵扣申請，理由是該納稅人並沒有“收入來源”，因此不符合扣稅資格。
這位納稅人擁有三處出租物業，其中一處是在1996年以“純粹為了投資獲利”為目的購入的。他的父母自1996年起即成為首批租戶，雙方簽署了一份為期五年的租約，租金為每月900加元，外加水電費。租約於2001年屆滿後續簽了一年，內容不變，此後雖無正式租約，但其父母仍按月支付相同金額。
2016年，納稅人的父親去世，母親繼續居住於該物業。考慮到母親僅能負擔日常開銷，納稅人從2016年至2020年2月她入住療養院前，未再向母親收取任何租金。
母親搬出後，納稅人原計劃重新出租該房產，著手清理傢俱並準備粉刷。但其兄弟姐妹提出異議，聲稱該房產實為其父母出資購入，僅因貸款問題而登記在納稅人名下。因此，房產被法院登記“訴訟待決證書”（certificate of pending litigation），導致無法出租，至2023年仍處於空置狀態。
納稅人為此支付了近12萬加元的法律費用以捍衛所有權。最終，2022年11月案件和解，法院記錄顯示，雖然納稅人在2020和2021年對該物業擁有合法產權，但其實是以信託形式為其父母持有。2023年4月，法院下令出售該物業，出售淨收益用於其母親的利益。
稅務法庭需要裁定納稅人是否有權在2020和2021稅年抵扣租金虧損及法律費用。納稅人在庭上表示，1996年向父母收取的租金“符合當時市場價格”，儘管他承認租金僅能覆蓋貸款和地稅，自己多年持續申報虧損。他從未在20年間調整租金，並在父親去世後出於“人道考慮”免收母親租金。
法官引用了2002年加拿大最高法院的重要判例，該案廢除了舊的“合理盈利預期”測試，認為如果一項活動沒有個人目的且具備商業性質，即使產生虧損，相關開支也應允許扣除。
然而，在本案中，法官不認為納稅人真正意圖透過該物業獲利。首先，租戶為其父母，屬於非獨立第三方關係；其次，租金長達20年未調，並有連續4年未收任何租金。法官據此認定該安排的“真實目的”只是為了支付貸款和地稅，而非通過出租盈利。
因此，法官判定納稅人在相關稅年並無“經營或財產的收入來源”，不能申報虧損。
關於法律費用部分，法官指出《所得稅法》僅允許為獲得收入而產生的費用在報稅中抵扣，而既然該物業並無收入來源，則這筆法律費用亦不得扣除。
法官進一步指出，即使物業有收入來源，該法律費用也屬於“個人或生活費用”，因其本質上源自家庭遺產糾紛，類似遺產訴訟，與收入無關，因此不可作為扣稅項。