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2024 年美國房市用一句話概括就是：“不按季節出牌” 。2 月份通常是房市淡季，全美房市如烈火烹油，買家們需要加價競購。轉眼到4月, 市場突然開始降溫。再到5月，通常房市最熱的季節，全美房市明顯趨涼。很多區域都出現了庫存增加甚至房價明顯下降的現象，比如佛羅里達州和德克薩斯州。相比之下，美國東北部地區的房市表現相對較好，但總體上也呈現放緩態勢。
美吉居資料迷是麻州地產資料迷。我們還是先看看麻州的資料吧 。下面一張圖片展示了2019年至2024年間，馬薩諸塞州每月上市房產降價求售的百分比變化趨勢。可以看到，2024年（用紅色虛線表示）的降價百分比在3月份就開始顯著增加，並在5月份達到一個高峰， 僅次於2019 年。
麻州房市整體趨緩，並不意味著所有鎮都趨緩。一方面，有很多鎮降價率是0， 這意味著這些地區的房市在超熱階段,買家之間存在激烈的競價求購行為。另一方面，也有相當一部分鎮的房源降價率超過50%,這預示著這些地區的房價下跌已經開始或即將到來。
綜合考慮降價比率、中位上市天數和上市房產數量與去年同期相比,以下一些地區的房地產市場仍然呈現明確的價格上漲態勢:
以同樣的標準， 下面這些區域房價下降壓力極大。
根據資料列出的最安全和風險最大共10個鎮裡， 基本沒有華裔的熱點投資區域。下面是全麻省的詳細資料地圖， 供大家自行查詢。
MA Housing Listing MAY 2024
前面說過，與相同月份對比， 2024年5月份馬薩諸塞州房源降價比例僅次於2019年。如果在其他年份，美吉居資料迷看到這樣的資料，大機率會警告房市修正 在即，大家捂袋惜購。但是！但是2024 年是大選年！“FED如果不想惹上操縱選舉的嫌疑，主觀上，就會力保經濟平穩。既不會猛烈降息讓經濟烈火烹油、鮮花著錦；也不會選舉前夜捅破泡沫，推動選民在選票上發洩怒氣。 在這個大前提下，”（美吉居2月16日文章） 資料迷大膽猜測，為維持經濟平穩，美聯儲在2024年下半年降息的機率會非常高。透過降息適當刺激經濟，避免房地產等領域出現劇烈波動。
如果以2024年下半年美聯儲可能適度降息為預判，那麼今年6月份或將迎來又一次“Low Ball Offer”的買房良機。屆時, 除了要努力談判爭取更優惠的房產買入價格外，買家還應當在貸款環節與銀行談判，力爭獲得未來再融資時減免相關費用的優惠待遇。此時購房不僅可以拿到相對較低的房價,在不久的未來，貸款成本有可能適當降低。
如何才能Low Ball Offer, 逢低買入？以下是一些策略建議。
首先，建議立刻開始深入瞭解目標市場。當市場出現划算的交易時，買家能夠迅速識別出這是一個難得的機會並立刻採取行動，是成功撿漏的關鍵。
其次，尋找一位具備強大談判能力的經紀人至關重要。資料分析表明，在市場低迷、賣家信心不足的時刻，高水平經紀人的談判技巧能夠發揮更大的作用。接下來，我們將透過一張圖表來展示Brookline地區頂尖經紀人與其他經紀人在成交價格與掛牌價格比例方面的對比分析。
資料分析顯示，頂尖經紀人透過卓越的談判技巧為客戶節省的房價平均達到2.7%。在市場恐慌期間，他們能夠顯著提升自己的表現，為客戶節約的房價甚至超過了5%。例如，在疫情初期，Brookline地區的頂尖經紀人幫助客戶砍價5.6%。 一旦市場出現深度滯銷甚至閃崩，這些經紀人能夠迅速洞察市場動向，透過加大談判力度為客戶節約高達6.6%的房價。
最後說一下地產經紀新規。
全美房地產經紀人協會NAR在2024 年3月26日宣佈實施一項新規則：禁止在MLS上提供佣金協議。 新規則對地產經紀市場的影響還有待觀察， 可以知道的是：1）自助買賣房產的MLS技術壁壘消失；2）約定俗成5%-6%的經紀費， 買方賣方經紀各佔一半的約定，可以還價；3）會有很多意料之外的後果， 比如賣方不再承擔買方經紀費用的話，首次購房者更難承擔首付加買方經紀費用。
美吉居資料迷的觀點是： 地產經紀新規之下，除了能夠自帶乾糧，帶著客戶躲坑省錢搶房準的金牌經紀人，其他經紀人都會面臨更大的競爭。 美吉居一直以來的資料篩選，就是幫您找到這樣的經紀人。
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