溫哥華港灣
（微信ID：bcbaynews）
2025年本該是陳先生（Raymond Chen）家庭財務重啟的一年。
去年12月，這位居住在漢密爾頓的卡車司機與妻子簽署了與加拿大帝國商業銀行（CIBC）的一份房貸再融資協議。根據協議內容，他們計劃用近40%的再融資資金來償還在一場代價高昂的法律訴訟中積累的大量高息債務。
然而，CIBC卻將其中約57,000加元用於提前償還他們多年前透過“首次購房者激勵計劃”（FTHBI）所獲得的無息政府貸款。該計劃是加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）負責管理的一項聯邦住房可負擔性專案。
《環球郵報》看到的再融資協議中並未提及需要償還該筆政府貸款，而CMHC也沒有要求提前清償。然而，應CIBC的請求，CMHC在沒有書面檔案明確表明陳先生及其妻子有此意圖的情況下，仍處理了這筆還款。
如今，陳先生表示，他們一家依然揹負著數萬加元的信用卡和信用額度債務，而再融資後的房貸則增加了超過19萬加元。
消費者權益組織“公共利益倡導中心”執行董事兼總法律顧問傑夫·懷特（Geoff White）表示，此事是“一次CMHC和CIBC雙方面的重大失誤”。
他還指出，這一事件也凸顯了當銀行依賴產權保險公司來處理房地產交易時，消費者可能面臨的風險。產權保險旨在保護購房者和貸款機構免受房產所有權相關問題的損失，而在陳先生的案例中，他和妻子並未聘請律師，如果有律師介入，其職責應包括保障客戶利益。
“在這種情況下，銀行顯然沒有獲得客戶明確的同意。”懷特說道。
銀行稱符合貸款價值比限制
CIBC以隱私為由，拒絕就個案發表評論。但在今年4月的一封致陳先生的信中，該行表示，由於“貸款價值比”（loan-to-value ratio）的限制，必須提前償還CMHC的貸款。
按照聯邦法規，銀行在進行房貸再融資時，通常不得提供超過房屋評估價值80%的貸款。
CIBC發言人Stephanie Marcus在郵件中表示，只要貸款價值比不超過80%，CIBC通常不要求償還類似陳先生這類無息貸款。
“我們的流程旨在確保客戶知情並提供簽字授權。”她說。
然而，陳先生表示，在申請再融資過程中，銀行從未告知他需要償還CMHC的貸款。
被動償還“共享產權”貸款
2019年，陳先生和妻子參與了由時任總理賈斯廷·特魯多政府推出的“首次購房者激勵計劃”。透過該計劃，合資格的首次購房者可以向政府無息借款最多相當於購房價10%的金額，以減少其貸款金額和月供負擔。作為交換，政府會獲取房屋的一部分產權份額，並在房屋出售或25年期滿時回收本息。
這類貸款會以第二抵押貸款形式登記在房產上。
該計劃因需與政府共享房產升值收益而不受購房者歡迎，已於去年3月停止接受新申請。
陳先生提供的電子郵件記錄顯示，在去年11月他首次與CIBC接洽時，就已如實披露這筆政府貸款。
他與銀行簽署的再融資協議列出了多項計劃用新貸款償還的高息債務清單，但檔案中未提及這筆FTHBI貸款。
儘管如此，陳先生與妻子簽署協議後，銀行卻將約57,000加元（比貸款本金多出近17,000加元）用於償還CMHC。這一還款總額包括貸款本金、約16,000加元的政府產權增值份額，以及少量手續費。
事後才得知貸款被清償
陳先生表示，他是在去年12月底收到CMHC的郵件通知後才知道這筆無息貸款已被償還。他說，如果事先知曉這一安排，他很可能不會繼續推進再融資。
CMHC發言人Monique LaPlante在郵件中表示，CMHC無法就個案評論，但“建議借款人直接聯絡其貸款機構獲取進一步解釋”。
她補充說，沒有正式的申請表要求借款人在請求償還FTHBI貸款時簽署。“根據情況不同，償還請求可以由借款人本人或第三方（如律師或主要貸款人）提出。”
“當由主要貸款人發起請求時，CMHC依賴其核實並傳達借款人意願。”她說。
缺乏律師介入問題頻出
懷特律師指出，CIBC有責任獲得客戶明確授權，而CMHC似乎也未盡到核實借款人意願的義務。
他還補充說，通常在房貸再融資過程中應有律師參與，以確保借款人的意圖得到尊重。
但在陳先生的案例中，是產權保險公司而非律師處理了包括償還CMHC貸款在內的再融資手續。
加拿大安省並未要求房貸登記或解除必須由律師簽署。律師事務所 Siskinds LLP 房地產部負責人Matt Wilson表示，由產權保險公司代辦再融資是銀行常用的“內部手續”（in-house refinance closing）做法，費用較低。
但他指出，當沒有律師在場時，“沒有人能解答借款人疑問，也沒有人代表借款人利益。”他強調，在複雜或特殊情況下，更應確保有律師參與。
通常情況下，律師在代表銀行處理再融資時，也需履行為借款人提供一定保護的職責。
陳先生計劃向銀行監察專員申訴
陳先生表示，他已在CIBC內部對該事件進行申訴。如果對銀行回應不滿意，他將透過加拿大獨立銀行監察機構——銀行服務和投資監察員辦公室（Ombudsman for Banking Services and Investments）繼續申訴。