2025年的第一篇內容，讓我們透過日本2位政治經濟學專家的新書，來了解一下2030年問題之下，二手戶建（獨棟住宅）的走勢。
明治大學政治經濟學部教授野澤千繪在她的新書《2030-2040年 日本的土地和住宅》一書中放出預言——還有5年！到2030年左右，日本1都3縣的二手戶建和（房屋解體後）土地的流通量，均將大幅增加。
這一預測的大前提依舊是日本所面臨的核心問題——高齡少子化。
那些在1923年關東大地震之後建成的房屋，終於在100年之後，要面臨無人繼承而被變賣或者被廢棄的局面，由此進入易主的高峰期。
由於預計2030年以後，日本將迎來比現在更尖銳的人口減少問題。這些房屋或者土地在被釋放之後，是隨著一輪又一輪的再開發重新被賦予價值，又或被海外地產玩家轉手重獲新生，還是淪為空屋化作城市沉痾，其命運備受社會關注。
野澤教授在她的新書中，透過視覺化地圖描繪出2030年、2040年東京二手戶建增加量最多的區域。
她推算出東京主要車站800m徒步圈的戶建流通數字，並建立排名和地圖，得出2030年二手戶建（或者房屋解體後的土地）流通量將高於2040年的結論。
上面2張地圖中，黑色代表流通量預計增加100戶以上的地區，綠色為預計增加50-100戶的地區，均不涉及東京核心3區的資料。要注意的是，其所談到的數字只是進入流通市場的數量，而不是被認定為空屋的數量。
野澤教授以東京戶建住宅密集地區——城南地區（品川區 · 大田區 · 目黑區 · 世田谷區）為代表，解釋了二手戶建的發展趨勢。
城南地區在交通便利性上均佔據相當的優勢，分別位於東京站、澀谷站、新宿站、池袋站的30分鐘交通圈內。
然而，戰後出生的一代人和嬰兒潮那代人正陸續離開人世，因而出現大量的繼承者，繼承下父輩窮盡畢生努力購置的房產。
這些繼承者差不多也都年過半百了，他們已經在世界的某處擁有了自己的公寓，甚至早已定居下來，只好出售或者出租所繼承的房產。
觀點指出，以JR西大井站為首，東急沿線的住宅街將整體面臨二手戶建流通的高峰。排名靠前的車站主要有東急大井町線的中延站、戶越公園站、旗の臺站、荏原町站，東急目黑線的西小山站、奧沢站、洗足站，東急池上線的荏原中延站、久が原站。
特別是東急目黑線奧沢站（世田谷區）~東急東橫線的田園調布站（大田區）周邊，二手戶建流通量將顯著增加。這一帶區畫整潔，綠化豐富，居住著很多日本的名人，時尚的餐廳和店鋪也非常多。
田園調布是印在日本萬元大鈔上的澀澤榮一於大正時代開發的「田園都市」，1923年關東大地震後，該地區因住宅受災程度較低而名聲鵲起，在昭和時期是東京住民心目中無二的高階住宅區。
奧沢與田園調布相鄰，屬於玉川地區，於1926年開始進行宅地開發，也是東急目黑線唯一一個屬於世田谷區的車站。近年，由於臨近的自由之丘的租金較高，很多個性店鋪選擇到奧沢出店，在某書上可以見到不少探店攻略。
如今，這兩座車站之間的住宅街將滿100年居住歷史，隨著第一代人相繼去世，世田谷區、大田區的空屋數量均進入全國第一方陣，當地自治體可是為空屋問題操碎了心。
在灣岸塔樓意氣風發的年代裡，二手戶建是否能夠找到它們的位置呢？倘若淪為空屋，當地人口太少，城市機能衰退，前文所述種種「宜居」也不過是一種虛構的理想而已。
在住宅本已供過於求的東京，城南這些戶建住宅區似乎正在被時代狠狠拋在身後，他們在等待的「救世主」是日本人嗎，還是我們這些外國人呢？
🏡
朝日新聞經濟部記者山下努在他的新書『2030年不動産の未來と最高の選び方·買い方を全部1冊にまとめてみた』中毫不留情面地這樣評價世田谷區——
買房最好還是避開世田谷區和橫浜市。世田谷作為BED TOWN的職能已經終結，空屋數量全國最多，橫浜市則因財政困難而發愁。雖然目前尋求這兩處的購房者大有人在，今後恐怕有他們哭的。
他認為，隨著高齡化進展，民生需求全面衰減，甚至公交車或者計程車公司恐怕都會消失。這樣的話，那些只有半瓶子醋水平的「交通便利」地段將被捨棄，不動產行情甚至還不如郊外的車站前位置，世田谷區就是最好的印證。
說回到2030年二手戶建流通數增長的話題。
如今，日本社會不僅僅是不動產行業，福祉、環境等多部門也都聯合起來，共同為抗擊空屋問題展開協作。國家也於2024年修訂了「空家特措法」的繼承部分，以圖積極改善空屋的管理和再利用問題，減緩社會造成的巨大影響。
不過對於外國人來說，根據購買目的不同，二手戶建並非完全沒有優勢，最主要的一點就是便宜，可以根據自己的理想重新裝修。
但是選購二手戶建的難度較高，尤其要注意以下幾點：
-
確認房屋使用情況，尤其是無法一目瞭然的位置
-
確認房屋的建築年數
-
確認購買後的各項初期費用
-
確認瑕疵擔保責任期限，居住在發現漏雨等問題時能夠明確責任
諮詢日本房源 請新增文末二維碼
– END –
詳詢東京·大阪房源
請新增圖中二維碼
聯絡方式
影片號：@日本不動產聯盟
微信：jm0916817
小紅書：東瀛丨新青年運營（@jm0916817_）
更多內容