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知曉圈內事
上海，這座國際大都市，在歷史的長河中不斷演變，從最初的石庫門建築群到如今的創意園區，每一步變遷都見證了城市的發展軌跡。城市更新不僅僅是物質空間的再造，更是文化傳承與創新精神的展現。
上海的城市更新戰略，秉承“人民城市”的理念，旨在提升城市綜合實力，同時兼顧歷史文化的保護與傳承。從石庫門到高樓大廈，從狹窄的弄堂到寬敞的現代化街區，再到轉變為創意園區的老舊廠房。上海在城市更新的過程中，始終堅持在保護與發展中尋找平衡點。
本文將盤點上海幾代經典街區的改造，探索它們如何在城市更新的潮流中，逐漸從傳統街區轉變為兼具文化和商業價值的時尚地標。
作者｜芥子
本欄目文章為作者個人觀點，不代表平臺觀點和立場
田子坊 | 從工廠區到藝術創意聚集地
田子坊街區形成於上世紀20年代，完好儲存了目前上海所剩不多的典型里弄建築格局，是上海歷史街區中儲存歷史文化遺產型別最為豐富的社群之一，並沒有因拆建、改建、新建等行為而被破壞，是城市更新改造的典範。
田子坊 圖源：網路
田子坊南起泰康路，北至建國中路，東臨思南路，西臨瑞金二路，佔地7.2公頃。其街區形態反映了從近代江南農村到華洋混住社群及里弄工廠社群的發展脈絡。20世紀中期，田子坊區域以里弄工廠為主，包括上海人民針廠、上海食品工業機械等多家工廠，這些工廠與里弄民居交織在一起，形成了獨特的城市風貌。
2009年拍攝的田子坊石庫門住宅亂搭建，出自《上海弄堂工廠的死與生》
由於田子坊最初是工業時期的建築廠房，隨著產業結構調整，這些廠房逐漸失去了原有的功能，效益下滑，有些甚至閒置多年。在城市更新的大背景下，田子坊所在的區域需要進行重新規劃和開發，以適應城市發展的新需求。另外，田子坊保留了上海工業在不同時期的獨特風格和藝術特色，建築風貌和歷史背景使其成為上海城市歷史變遷的忠實見證者。透過改造，可以保留和傳承這些歷史文化元素，使之成為城市歷史和文化的重要組成部分。
1998年，田子坊開始了它的轉型之旅。在藝術家和設計師的推動下，舊廠房和民宅被改造成畫家工作室、設計室、攝影室等創意空間。後來，來著名旅美藝術家陳逸飛先生率先在田子坊設立了工作室，隨後，爾冬強、王劼音等藝術家相繼入駐，為田子坊帶來了濃厚的藝術氛圍。隨著藝術家的聚集，田子坊逐漸形成了以室內設計、視覺藝術、工藝美術為主的特色產業園區。至2005年，田子坊成為上海首批18家創意產業集聚區之一。
泰康路以北區域1847—2008年街區形態演變示意圖，出自《上海弄堂工廠的死與生》
田子坊 圖源：新浪
田子坊 圖源：閱讀建築
然而，由於田子坊內包含老廠房、傳統民居、西式洋房等多種建築型別的複雜性，改造過程中如何對這些建築進行功能定位及修繕程度，成為了一個跨專業的難題。2015年，上海各領域知名學者聯名發起了“石庫門申請世界文化遺產倡議書”，力爭將上海石庫門申遺列入“十三五”規劃。
歷史街區改造常見的三種開發運營模式 圖源：城市更新法律服務公眾號
田子坊的改造避開了大規模的土地開發和居民遷移，政府也無需承擔沉重的資本投入，而是巧妙藉助市場機制的力量，推動了街區的有機更新與居民生活品質的顯著提升，樹立了歷史街區改造中依靠社群自主性和市場活力成功轉型的典範。“田子坊改造的成功被認為是自下而上的民間力量和自上而下的政府力量在經濟利益和社會效益的相互作用下結合的典範。”
“田子坊效應的本質是，將舊區改造的實施系統逐步從政府作為主體轉向以非政府作為主體，從傳統的‘與民爭利’走向了‘讓利於民’，從傳統的微利性的代工企業走向增利性的創意企業，其深遠影響不可低估。”朱榮林在《“田子坊”效應引發的思考》一書中這樣寫道。
“鉅富長”街區 | 上海時尚與文化的先鋒
上海“鉅富長”街區，是指由鉅鹿路、富民路和長樂路這三條著名馬路構成的區域，地處上海市中心，是靜安區南部的一個區域，緊鄰繁華時尚的淮海路、陝西南路等商圈。
“鉅富長”社群 圖源：網路
20世紀初，這裡曾經是上海外圍地區，人煙稀少，菜地密佈有自然村落佈置期間。1914年4月，法公使畢勳擴充套件法租界，外籍人士、達官顯貴與富豪巨賈開始遷入本境，城市化開始。一戰後經濟復甦與繁榮，又因租界內暫時穩定，吸引了海內外人士與財富的集中。房地產業開始興起，中外地產商開始建造各種建築風格的別墅與公寓。抗日戰爭時期這裡又成為隔離戰火的安全地帶，刺激了房地產業的發展，建造了大量的花園、公寓和新式里弄住宅。
這裡現如今也儲存了大量具有歷史文化氣息的海派建築，包括新式里弄、花園裡弄、花園住宅和公寓等多樣化的住宅形式，展現了當時的建築藝術和生活哲學。例如，鉅鹿路675-681號住宅，原為著名企業家劉吉生的宅邸，現為上海市作家協會所在地，由著名建築師鄔達克設計。此外，該街區上還有眾多老洋房和歷史建築，如鉅鹿路211弄同福裡等，這些建築見證了上海的歷史變遷。
傳奇建築師拉斯洛·鄔達克 圖源：網路
上海市作家協會 圖源：靜安文旅
作家書店 圖源：靜安文旅
鄔達克設計的鉅鹿路花園住宅 ©王宇潔
“鉅富長”街區中特別是其中的鉅鹿路（常熟路—富民路）部分，從2022年下半年開始進行了提升改造。這次改造是靜安區建立第二輪“美麗街區”三年行動計劃（2021~2023）的一部分，旨在最佳化城區環境品質，同時尊重和傳承歷史文化。另外，針對“鉅富長”街區中的舊城區，如靜安區23街坊、鉅鹿路零星舊城區，也在近年來進行了改建。以2024年6月29日啟動的二輪徵詢為例，該地塊簽約比例迅速達到91.23%，專案隨即生效，這標誌著該區域的舊改工作取得了重要進展。“鉅富長”街區完美融合了上海的過去與現在，是上海城市百年發展的生動見證。這裡既有西式建築的典雅，又有老上海弄堂的煙火氣。
衡復歷史文化風貌區 | 百年曆史次第呈現
衡復歷史文化風貌區，即衡山路復興路歷史文化風貌區，是上海中心城區內一個極具歷史和文化價值的區域。衡復風貌區是上海首批以立法形式認定和保護的12個歷史文化風貌區之一，也是上海中心城區內規模最大、優秀歷史建築最多、歷史風貌格局最完整的歷史文化風貌區。它的歷史可以追溯到19世紀中葉，隨著法租界的設立和多次擴界，逐漸形成了現今的規模。區內建築多為20世紀二三十年代建造，風格多樣，包括花園洋房、里弄公寓等，具有深厚的歷史人文底蘊。
“衡復風貌區”地理位置 圖源：魅力衡復公眾號
衡復風貌區俯瞰圖 圖源：魅力衡復公眾號
其中主要景點與建築包括衡復風貌館與衡復藝術中心，這兩個場館是瞭解衡復風貌區歷史文化和藝術的重要視窗。透過展覽和介紹，讓遊客深入瞭解該區域的歷史變遷和文化特色；這裡是是一個集藝術展覽、文化交流於一體的多功能場所。
衡復風貌館 圖源：上海徐匯
衡復風貌館 圖源：樂游上海
衡復藝術中心 圖源：上海釋出
柯靈故居 圖源：樂游上海
雖然該轄區內歷史遺存豐富、商貿服務繁榮，但也帶來了一些令人苦惱的問題。轄區內老舊房屋存量大、老業態佔比多、流動人員多，由此帶來的違章搭建、違規裝修、垃圾亂放、施工擾民等現象時有發生，這對街道治理帶來了不小的挑戰。為此，該街道提出一個創新舉措，即將“場景式”治理與原有的網格單元相融合。具體來說，是將街道綜合行政執法隊下沉至街道網格單元，設立3個城運工作站，配置執法和相關協管力量下沉至最末端治理場景。
二維碼啟用老建築區 圖源：上海釋出
另外，街道利用AI技術賦能“場景式”治理，旨在打造一個“聰明的街區”，是歷史風貌保護區數字化轉型應用場景的成功落地案例。透過影片AI監控、5G無人機等智慧裝置，增強各類社群公共管理問題的發現能力，為社群居民打造一個安全、舒適、便捷的高品質居住環境。
小編tips之旅遊線路推薦：衡復風貌館→柯靈故居→巴金故居→徐匯老房子藝術中心→武康大樓→草嬰書房→夏衍舊居。
愚園路地塊改造 | 創意街區與生活美學
上海在城市更新過程中，採取了一系列措施來平衡歷史保護與現代商業需求。首先，上海制定了城市更新的行動計劃，這些行動計劃不僅關注商業活力的再造，還特別強調歷史建築的修繕保護和市民生活文化的挖掘。例如，長寧區愚園路城市更新專案和普陀區鴻壽坊等典型專案，在開發過程中注重歷史建築的保護，並融入親民化與品質感的業態。
透過對老建築的改造和利用，愚園路賦予了這些建築新的“使命”。例如，愚園路電臺融合了移動網際網路技術、廣播電臺和文化圖書，成為了一處媒體沉浸式城市文化地標新場景，市民可以在此探尋有聲、有色、有溫度的百年愚園路。
愚園路 ©上海三益建築設計有限公司
愚園路984-1008號位於愚園路江蘇路路口，緊鄰地鐵2/11號線江蘇路站7號口，交通十分便利，基地前身為上海老民居，建築較為老舊。改造旨在透過形態更新、功能升級、資源融合以及記憶延續的四大策略，將“文創商業、社群民生、藝術文化”三大主要內容植入專案之中，打造有內容、有趣味、有溫度、有未來的全新生活方式。
原建築與改造效果圖 圖源：mooool
改造後的街景 圖源：mooool
愚園路也擁有眾多的歷史建築和文化遺產，如愚園路1018號的愚園百貨公司，原址為中國郵政速遞長寧物流營業部，曾是現代文壇“三劍客”之一施蟄存的舊居。在改造過程中，這些建築得到了保護性開發，保留了羅馬柱、老式壁爐等歷史痕跡，使得改造後的空間既具有現代感，又不失歷史韻味。
愚園公共市集 圖源：mooool
愚園街道 圖源：mooool
洛克·外灘源|讓“建築”活得再久一些
歷史建築隨著年月的累計也會逐漸走向衰老，而我們當然希望透過修繕可以讓建築“活”得再久一些。但其中的修繕方式與程度是值得深入思考與探討的。洛克·外灘源位於黃浦江與蘇州河的交匯處，擁有11棟歷史保護建築。早在1990年左右，黃浦區就想把外灘源打造成黃浦江畔最靚麗的名片。
從2002年開始，外灘源開始徵集方案，希望能釋放公共空間，將新舊建築融合在一起。該建築群由普利茲克獎得主戴衛·奇普菲爾德主持翻新，2005年專案啟動；2010年上海世博會期間，洛克·外灘源完成了一期11棟歷史保護建築的修復；2021年底，新的VI系統重新啟用；2023年街區全面開放恢復了建築原有的尊嚴和風格。
“在地產開發放緩的當下，城市或許也得到了更多的空間，來珍視老建築的二次生命，社群與開放街道和建築的關係，以及建築肌理和歷史延續。這類實踐，是泥沙俱下的房地產飛速擴張的時代下隱藏的琥珀。”上海外灘美術館所在的亞洲文化大樓成為展示和傳播當代藝術的場所。引入BROSHOP、Element、國潮香氛觀夏等品牌，以及外灘美術館、大田秀則畫廊等藝術展館，形成濃厚的文化氛圍，也展示出了新與舊融合的生機勃勃。
洛克·外灘源 ©田方方
洛克·外灘源 ©田方方
洛克·外灘源安仁裡 ©田方方
新建築巧妙地運用了挑空、退臺、錯位及疊加等設計技巧，這些手法不僅極大地豐富了零售業態的商業沿街景觀，而且賦予了新建築更加靈動輕盈的體態。漫步於建築群之中，視線得以保持高度的舒適與通透，營造出一種愉悅而開放的遊逛體驗。
“那可能是里弄和後巷，是點綴著流動小販的街角，是某個熟悉的門廊，亦或是朋友之間適意暢談的長凳。它們為公共與私人領域之間的互通提供了憑依。上海的傳統社群保有對這些空間的珍貴記憶，因而這些臨界空間就顯得更加重要；它們提供了人與人之間交融匯聚、共享時空的場所。”
—— 戴衛·奇普菲爾德
洛克·外灘源香港路入口 ©田方方
洛克·外灘源街景漫遊地圖 圖源：洛克·外灘源公眾號
洛克·外灘源兼收幷蓄地匯聚了二十世紀二三十年代知名建築設計師鄔達克、鴻達、李錦沛等人的十一棟傳奇作品，如女青年會大樓、亞洲文會大樓、哈密大樓、真光大樓等，以其跨越百年的建築元素展現了中西方文化的交流與交融。
洛克·外灘源 ©田方方
洛克·外灘源 ©田方方
真光大樓 圖源：ROCKBUND
光陸大樓 圖源：洛克·外灘源公眾號
亞洲文會大樓 圖源：洛克·外灘源公眾號
張園 | 百年石庫門熠熠生輝
建造於1882年的張園，是一個被南京西路繁華高樓環繞的舊式石庫門裡弄街坊。這裡匯聚了上海開埠以來28種不同建築風格。這裡曾是清末上海最大的市民公共公園，被譽為“海上第一名園”。
張園是靜安區政府深入踐行上海“人民城市”重要理念，以人民為中心開展創新及高質量發展的生動範例，也是上海首個保護性徵收的城市更新專案。這裡擁有上海現存規模最大、儲存最完整、建築形式及藝術特徵最豐富的石庫門建築群，體現了上海“多元、包容”的文化特徵，是商業文化與文明的重要載體。
上海張園 圖源：海張園
張園西區 圖源：上海張園
張園生活場景 ©上海攝影師、史料記錄者席子
張園城市更新 圖源：UR城市再生公眾號
張園街區，坐擁著上海現存最為宏大、完好且建築風貌多元的百年石庫門裡弄建築群，完美融合了傳統海派文化的精髓與國際時尚文化的潮流。這裡，光影成為穿越時空的橋樑，不僅連線著往昔的記憶與未來的憧憬，更賦予了這片區域勃勃生機，激活了人與空間的互動，孕育出深厚的場所精神。
上海張園作為2023中國城市更新優秀案例之十大現象級案例，在改造過程中，保護修繕採用“徵而不拆、人走房留”的方式，完整地延續了百年張園的肌理和脈絡。其中照明設計精妙地捕捉了張園歷史的“時間脈絡”，同時注入現代“功能性”元素，以過往為靈感源泉，巧妙重構未來景象，讓舊日榮光在現代社會中煥發出新的光彩。在保留城市獨特風貌與建築原始肌理的基礎上，巧妙融匯中西建築美學，燈光藝術不僅映射出時代的更迭，更構建出一條獨一無二的城市景觀帶，讓歲月在張園靜靜駐足。
張園街樓燈光 圖源：UR城市再生公眾號
張園街樓燈光 圖源：UR城市再生公眾號
窗套結構 圖源：UR城市再生公眾號
張園巷弄 圖源：UR城市再生公眾號
石庫門元素在燈光下展示出豐富的建築細節 圖源：UR城市再生公眾號
現如今，這裡分佈著多元業態的商業店鋪，引入了國際頂尖品牌，打造傳統與先鋒、國際與本土交融的消費場景，同時設定精品酒店、公寓及創意辦公場所，並設有文化演藝中心、潮流中心及美術館等文化場館，提升區域文化品位。
張園，作為建築藝術的瑰寶，其獨特魅力在光影交錯間展露無遺，成為窺探上海城市文化與歷史變遷的一扇視窗，讓每一位到訪者都能深刻感受到那份穿越時空的震撼與美感。
蟠龍天地 | 重塑城中村為江南文脈
城市更新還包括了對“城中村”的改造。這些改造不僅改善了居民的居住條件，還透過最佳化生態環境、加強交通建設等措施，提升了整個地區的居住品質和商業價值。此外，居住建築的更新專案還注重保留地方文化和歷史特色，如在改造中保留老街坊的歷史風貌，同時引入現代生活設施，實現了歷史與現代的和諧共生。其中較有名的就是青浦區的蟠龍天地改造專案。
蟠龍鎮始於隋、建於宋、興於明清，擁有1400餘年歷史，曾是繁華的商鎮，後因城市化程序，蟠龍古鎮區內的小工廠、小作坊、倉庫與民宅交錯混雜，導致古建築、古街道逐漸衰敗，古鎮的整體環境較差，成為一個“城中村”。為了改變古鎮現狀逐漸衰退的趨勢，積極推動古鎮的保護、更新與可持續發展，上海青浦區決定對蟠龍古鎮及周邊地區進行改造。
城中村改造前後對比圖 圖源：青浦精細化管理公眾號
蟠龍天地的改造專案依託蟠龍古鎮千年歷史、建築肌理和文化風貌。改造過程中保護性還原程家祠堂、香花橋和鳳來橋等青浦區級文物保護單位，以及6棟木構歷史建築，並與自然融合，擁有3公里原生天然水系，打造充滿詩情畫意的“蟠龍新十景”。在商業創新方面，集結眾多品牌商戶，為消費者帶來充滿活力的戶外體驗，如夏山營地教育、騎樂馬術、Camp.33等。
蟠龍天地商業街區實景鳥瞰蟠 圖源：龍天地公眾號
蟠龍天地社群實景鳥瞰 圖源：龍天地公眾號
蟠龍天地古橋實景 圖源：蟠龍天地公眾號
蟠龍天地古橋實景 圖源：蟠龍天地公眾號
蟠龍天地商業街區實景 圖源：蟠龍天地公眾號
在對五十二處歷史建築保護性修復的基礎上，該專案透過不同團隊的精心協調，對歷史故事進行挖掘和重新解讀。除保留的香花橋和鳳來橋外，新建八座仿古橋，致敬傳說中的“九龍一鳳”。同時，結合專案現代的景觀設計需求及典籍中的蟠龍十景，打造了“新蟠龍十景”，實現了新舊城區間的規劃統一，為現代人重現了這個獨具魅力的水鄉古鎮。改造後的蟠龍天地包括約23萬平方米的公共綠地、約5萬平方米的水鄉古鎮商業空間和約25萬平方米的居住區，大大提升居民的生活質量，提供更為舒適、便捷的生活環境。
今潮8弄 | 四川北路歷史商業街的重生
四川北路，自19世紀末淞滬鐵路開通而繁榮，百年來不僅是上海三大商業街之一，更因眾多書館、印刷廠及文人雅士的匯聚，積澱了深厚的近代歷史文化。今潮8弄擁有8條百年老弄堂、60幢石庫門建築和8幢獨立老建築，這些建築承載著豐富的歷史記憶和文化價值。它們見證了上海的歷史變遷，是海派文化的重要組成部分。今潮8弄所在的區域曾是上海文化出版業最發達的地區之一，魯迅、瞿秋白、丁玲等文學家都曾駐足於此。這裡的文化氛圍濃厚，是紅色文化、海派文化和名人文化的交匯點。
2020年6月，中共上海市委審議透過《關於深入貫徹落實“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，譜寫新時代人民城市新篇章的意見》，提出要把更多“工業鏽帶”變成“生活秀帶”和創新空間。在舊改範圍與歷史文化風貌區高度重疊的虹口區，越來越多市民百姓透過舊改徵收揮別逼仄生活，越來越多歷史風貌建築也迎來新生。修繕今潮8弄，有助於保護和傳承這些文化資源，推動先進文化、海派文化、名人文化在交相輝映中激發創造活力。如今，今潮8弄作為上海規模宏大的歷史建築原地修繕專案，透過精妙佈局，探索新舊建築間的和諧對話，激發城市活力，旨在讓四川北路這一歷史商街煥發新生，續寫輝煌篇章。
今潮8弄沿四川北路立面 圖源：上海天華建築設計有限公司
今潮8弄專案優雅地坐落於虹口18街坊，四周圍繞海寧、四川北路、武進及江西北路等交通要道。專案核心聚焦於北側約15,000平方米的歷史建築群，特別是四川北路沿線的商業與公益坊的老建築群，它們共同構成了濱港商業中心首開區“今潮8弄”的靈魂。回首百年，這片區域曾建起中國第一家正式電影院，誕生中國第一所融合西方美術教育體系的美術專門學校，大量進步書籍刊物在此創辦，許多文化名人在此聚居。專案以公益坊內60幢石庫門建築及8條風情弄堂為空間基底，匠心復原了百年曆史大宅“潁川寄廬”及沿街老商業樓，同時巧妙融入現代元素，最佳化歷史街區環境。
濱港商業中心全貌效果示意 圖源：上海天華建築設計有限公司
除了大量的保留建築，“今潮8弄”二號樓作為唯一的新建商業展示建築，也是設計焦點之一。整體規劃中，二號樓在體量上覆原了四川北路沿街商業體一處被早期拆除工程留下來的重要缺口，並形成了專案的東側門戶。
二號樓，沿四川北路立面 圖源：上海天華建築設計有限公司
二號樓，首層“今潮8弄”專案入口廣場 圖源：上海天華建築設計有限公司
二號樓，三層樓全景落地窗，潁川寄廬建築細節與城市背景盡收眼簾 圖源：上海天華建築設計有限公司
二號樓，二層樓全景落地窗，拉近新舊建築的視覺距離 圖源：上海天華建築設計有限公司
潁川寄廬作為標本保留的部分，修繕設計以原建築風格為依據進行復原。在風格、材料、工藝設計處理上，均盡力與重點文物保護部位相協調。在法定保護部位的房間裝修之外，參照重點保護部位，進行協調性延伸和簡化，努力發掘建築內在的文物內涵，豐富並完善大樓的歷史建築風格。
潁川寄廬建築外部 圖源：上海天華建築設計有限公司
潁川寄廬建築內部 圖源：上海天華建築設計有限公司
結語
上海正像對待“老人”一樣尊重和善待城市中的老建築。上海強調在城市更新中留住城市文脈，促進歷史文化遺產的活化利用，使歷史風貌在更新中煥發新活力。同時，上海也在探索城市更新的新模式，如推行的“三師聯創”機制，即責任規劃師、責任建築師和責任評估師共同參與城市更新專案，確保在規劃、設計和評估階段都能夠兼顧歷史保護和現代商業需求。上海的城市更新實踐表明，只有深刻理解城市的歷史脈絡，才能在保護與發展之間找到最佳的平衡點，進而推動城市的可持續發展。
發文編輯｜楊思洋
稽核編輯｜Yibo
專欄編輯 | Sherry Li