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溫哥華港灣
（微信ID：bcbaynews）
在加拿大各地，Z世代紛紛翻白眼。《環球郵報》的標題說得再直白不過了：“加拿大按揭與住房公司（CMHC）放棄以2004年為基準衡量住房可負擔性”。
此前，加拿大按揭與住房公司——一個以“讓住房更可負擔”為宗旨的聯邦機構——釋出過一份引發熱議的報告，提出一系列政策，力求到2030年使房價與收入的比例恢復到2004年的水平。而現在，CMHC在最新報告中表示，這一目標“已不再現實”。
那份報告發佈於2022年，僅三年前。當時疫情對住房市場的全面影響，以及政府隨之出臺的各項政策還未完全顯現。而2030年如今也只剩五年時間——比新建住房從設計到竣工所需的平均時間（七到八年）還短。
住房可負擔性的標準依然是：每月住房支出（包括按揭、地稅、保險、水電及維修費用）不應超過稅前收入的30%。這個目標在加拿大大部分地區仍然可達。
但在一些市場——尤其是多倫多和溫哥華——房價自2019年後再度飆升，遠超收入增長。2024年，多倫多的住房負擔率達74%，溫哥華甚至高達99%。要想在五年內將這些城市的房價拉回2004年的水平，既不現實，也不明智。
因此，CMHC現在建議將目標改為回到“30%或2019年的水平，以較高者為準”。即便如此，在某些城市仍屬挑戰。例如2019年多倫多和溫哥華的住房負擔率分別為59%和71%。要達成這個目標，所需的努力與當初要回到2004年水平時一樣巨大。
CMHC再次測算，全國住房開工量需幾乎翻倍——從當前預計的每年24.5萬套提高至近48萬套。但至今我們在提升開工量方面仍然掙扎：去年開工量24.5萬套，與1970年代初的水平持平，而當時全國人口只有現在的一半。
這一目標尤其難以實現，因為在未來幾年，加拿大經濟將面臨勞動力、資本和建材等資源的多重壓力。例如，國防支出預計將在同期大幅增長。
同時，加拿大還需在各產業加大裝置和工廠投資，以改善低迷的生產率。而聯邦政府最近倉促出臺的移民限制措施，又進一步減少了本就短缺的勞動力。
“壞訊息中的好訊息”是：住宅建設的生產效率比其他行業更差。我們過去幾十年未能提高住房開工量，並非投入不足。從1997年到2023年，住宅建設支出佔GDP的比例翻倍，從業人數也翻倍，但新屋開工增幅不到其一半。
換句話說，改進空間巨大。如果政府真能履行放鬆住房管制的承諾，許多問題將迎刃而解。這不僅涉及放寬市政分割槽限制（如允許建更多多戶住宅），更包括加快審批流程——目前7至8年的建房週期中，真正施工時間只有1至2年，加快審批有助於讓供需更匹配，從而抑制房價波動。
改革也必須包括建築行業的勞工法律，尤其是魁北克——該省建造每個單位所需工人數量比其他大省多出50%到67%。事實上，全國住宅建設的生產效率甚至比25年前還差。
此外，還應大力採用新技術：模組化住房、預製構件、機器人施工等等。如今住宅建築行業還很落後——近70%的建築公司員工不足5人。若想接近CMHC設定的目標，這種結構必須改變。
即便一切順利，有些人仍抱持一種“非降價不足以解決問題”的極端觀點。事實上，即便是現在，多倫多房價也比2022年高峰下降了16%。但CMHC測算表明，要實現新的可負擔性目標，到2035年房價只需比原本趨勢“低大約四分之一”即可（重點強調：比趨勢低，不是比現價低四分之一）。
CMHC在“不採取任何新增供給”情況下的基線預測是：未來幾年房價將顯著上漲——多倫多漲63%，蒙特利爾55%，埃德蒙頓32%，溫哥華27%，等等。
即便全國大力建房，在多數市場也只能“溫和上漲”：多倫多漲20%、蒙特利爾9%、埃德蒙頓25%、溫哥華8.3%。只有個別市場（如渥太華、大城市以外的安省和新斯科舍省）被預測會出現絕對下跌。其他地方的可負擔性提升主要來自收入的增加。
所以你能明白CMHC為何改設更溫和的目標。如果多倫多要想將住房成本恢復到2019年收入的59%，還需增加70%的住房供應，那要回到2004年（大約50%）甚至30%的傳統標準，代價幾乎難以想象。
而若要全靠房價下跌來恢復可負擔性，有人估算需降價37%。問題是，現實中大多數新建住房都必須由私人資本出資建設，沒有人會願意在一個持續下跌的市場裡大量投資。
（那讓政府建？但據一項研究，僅為CMHC定義的“核心住房需求”群體（約10%的家庭）提供所需住房就需動用2000億至3000億加元。政府根本無力承擔。）
然而，一旦你提出“恢復可負擔性”並不只是房價下跌這麼簡單，或說“讓房價跌”並不容易做到，你就會招致攻擊——正如新任聯邦住房部長羅品信(Gregor Robertson)遭遇的那樣。當被問及是否需要讓房價下跌時，他沒有直接附和，結果惹怒了那些視“房價必須跌”為信條的極端住房活動人士。
這其實反映的是一種政治上的“魔法思維”。對許多人來說，住房問題已變成一場世代與階級之戰：富有的嬰兒潮一代壓榨首次購房者的神話，在最近大選中成為便利的政治敘事工具。
還記得那張在社交媒體瘋傳的照片嗎？一名年長男子對攝影師豎中指，被解釋為“在向全國年輕人挑釁”。但事實是，那人當時針對的是攝影師和反自由黨示威者，並非什麼世代鬥爭。
而所謂的“保守黨必勝論”並未兌現。最終民調顯示，自由黨在18至34歲選民中的支援領先於保守黨，在老年群體中也勝出——雖然領先幅度不同，但足以打破“年輕人集體轉向保守黨”的說法。
這並非說房價問題不嚴重。雖然問題不像外界想象得那麼普遍，但在部分地區、對某些人來說，確實已構成嚴重危機。但如CMHC報告所示，這一問題既不如某些人所說的那麼簡單（房價掉了就好），也沒某些人鼓吹的那麼容易（想辦法讓房價掉就行）。
政府為何總是對“讓房價跌”這件事持保留態度？不僅因為屋主是人口和選民的多數，更因為他們多年都被鼓勵把退休規劃押注在住房資產上。如果在“追求可負擔性”的名義下讓他們財富大幅縮水，不僅會引發選民憤怒，鑑於加拿大家庭債務水平驚人，甚至可能引發經濟危機。
能做到讓房價增長放緩，就已是相當大的政策成就——尤其是如果這完全靠增加供應實現的話。如果這都做不到，那也許是時候思考“遏制需求”的措施了——比如收緊按揭保險資格？
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