英國的共享產權房（Shared Ownership）一直被譽為年輕人踏上住房階梯的“墊腳石”。憑藉“只需少量首付即可擁有自住房”的誘惑，這個政策一經推出便受到了眾多年輕人的追捧，讓大家直呼“真香”。
然而，當最初的興奮褪去，不少人才發現，這塊“墊腳石”有時也會成為一個深不可測的“天坑”！很多房主陷入了無處維修、成本大增以及難以銷售的困局…..
共享產權房業主Diana和丈夫Chris於2020年2月在倫敦東部購買了一套此類房產，她對此大吐苦水：“我們沒有房主的權利，卻承擔了租戶的所有義務！這簡直是噩夢！”
Diana為何會這樣說呢？讓我們先來看看英國共享產權房的政策。
共享產權房允許買家根據自身經濟實力，僅需購買房產的一部分產權（通常占房產價值的25%至75%），併為未購買的部分向住房協會（Housing Association）支付“租金”。 買家也可以申請抵押貸款購買其份額，最低首付比例可低至該份額價值的5%。
具體來說，如果買家購買了房產總價值的25%，那麼他就擁有該房產25%的產權，剩餘的75%產權則由住房協會持有。
對於購買的這25%份額，買家同樣可以申請抵押貸款。如果買家為該份額支付10%的首付，那麼相對於整個房產的總價值，其“實際首付”僅為2.5%。 舉例來說：一套價值30萬英鎊的房產，按常規方式購買（100%產權）並支付10%首付，需要3萬英鎊。而透過共享產權方式購買25%的產權（價值7.5萬英鎊），再為該份額支付10%的首付（即7,500英鎊），買家就能入住這套房。
接下來，業主需要每月償還自己的抵押貸款，並向住房協會支付租金（該租金通常低於市場租賃價格）。
不僅如此，共享產權房還允許業主在未來逐步購買剩餘產權（這個過程被稱為“階梯式購買”，staircasing）。 這意味著業主可以從住房協會手中分批買回剩餘的產權。隨著業主持有的產權比例增加，每月需支付的租金也會相應減少，最終目標是完全擁有這套房產。
從政策設計本身來看，共享產權房似乎擁有“花小錢辦大事”的優勢。但值得注意的是，這種模式在買賣關係中引入了多方——房東、住房協會、代理管理等，有時會讓問題變得複雜棘手。
讓我們回到Diana和Chris的故事。2021年，在親身體驗了共享產權房存在的問題，並經歷一番“痛苦”後，他們決定出售房產。
他們表示，出售過程必須經歷所謂的“指定期限”（nomination period）。在此期間，住房協會或房東擁有獨家權利為這套共享產權房尋找買家。
正是這個環節，讓他們的出售之路變得漫長。 歷時兩年，房產被重新估價（結果低於當初購買價），最終他們虧本1萬英鎊才得以脫手。
“感覺就像個巨大的騙局，我們被困住了，”Diana坦言，“無法出售本身就是一種折磨。”如今，他們回到了私人租房市場，因為Chris覺得這“簡單容易得多”。脫身之後的Diana直言不推薦共享產權計劃：“他們向你兜售的是美夢，結果卻成了噩夢。”
資料顯示，英格蘭目前約有25萬共享產權家庭，相關房產數量也在逐年增加。但據BBC調查，過去五年有關此類房產的投訴激增了近400%，還在一直上升。而且，共享產權投訴的增速也遠超更廣泛的社會住房投訴。其中，維修問題、費用爭議、關係管理不善以及房屋買賣搬家困難是投訴最集中的領域。
Kathy的故事也是眾多案例中的一個。2017年，她與一位朋友共同購買了倫敦北部一套兩居室公寓40%的份額，併為剩餘60%支付補貼租金。
對於自己選擇，44歲的Kathy解釋道：“我沒有父母的經濟後盾。當時的選擇要麼如此，要麼把大部分工資砸進房租，感覺永遠登不上住房階梯，擁有不了自己的空間，我愛我的公寓和社群，位置靠近倫敦，這些都很好。但缺點也極其明顯，尤其是在財務負擔、透明度以及住房提供商的服務水平上。”
Kathy表示，過去八年她的開銷大幅上漲，僅每月服務費就增加了200多英鎊，迫使她不得不招一名房客來分擔壓力，她也無力購買更多產權份額。
對於房子的未來，Kathy完全不抱信心，“這房子已經負擔不起了。我必須在家裡招房客與我共擔成本，才能勉強維持生計，我的長遠計劃就是賣掉——我撐不下去了。”
單親家長Fatima在2019年購買了一套共享產權房。當時，她帶著兩個年幼的孩子滿懷期待的搬進新房，但現在，她卻覺得自己深陷共享產權房帶來的困境中，並且“別無選擇”。
去年，Fatima的服務費更是暴漲80%，這讓她和其他鄰居陷入了困境。他們拒絕支付漲幅部分，並希望先調查清楚緣由。
維修問題也讓Fatima頭痛不已。她所在樓棟的散熱存在問題，樓道就像一個“烤箱”，電梯也處於故障狀態。
“我們不知道該找誰，什麼事都拖得特別久。”Fatima憂慮道：“我名下‘看起來’有資產，但如果它既賣不掉又供不起，那就不是資產。這事總壓在我心頭，帶來無盡焦慮。”
住房監察專員Richard Blakeway指出，共享產權房“固有的複雜性”給房東和住戶都帶來了難題。
他表示：“共享產權已存在數十年，但其運作方式中仍存在一些不平等之處，這正是投訴湧向我們這裡的原因。”
Richard描述了共享產權業主與房東之間在期望和理解上存在的“錯配”。
他說：“開始時可能一切尚好，但很快就能看到雙方關係破裂。牽涉的眾多方會讓共享產權業主感到沮喪——那是一種被各方踢皮球、在流程中被搪塞的感覺”。
Richard認為這也不完全怪房東或住房協會，“從房東或住房協會的角度看，我也理解他們有時並不完全掌握解決問題的所有主動權，但所有這些因素疊加，就形成了一場‘完美風暴’。”
其實，從上面的案例我們也不難發現，共享產權房雖然有門檻低這個優點，但在後續環節其實藏著不少“大坑”。
首先，逐步“贖回”（購買剩餘產權，staircasing）的成本可能並不低廉。 雖然英國政府允許業主以1%的階梯逐步購買剩餘產權，看似門檻不高，但每次購買都需承擔一系列附加費用，包括房產估值費、律師費等。這些累積的費用是一筆不小的開支，需要業主提前做好充分的財務規劃。
其次，持有共享產權房的日常成本可能持續攀升，超出預期。 業主不僅需要償還自己份額的抵押貸款，還需為未購買的部分向住房協會支付租金。關鍵的是，這部分租金通常與通脹率掛鉤，意味著它會隨時間推移而上漲。更令人困擾的是，儘管業主只擁有部分產權，卻需要承擔房產100%的維護和維修責任，這無疑加重了長期持有的經濟負擔。
最後，共享產權房的出售也是困難重重。 這背後有幾個關鍵原因：其一，很多住房協會對潛在買家設定了嚴格的資格門檻（如收入區間限制、要求必須是首套房買家或現有共享產權業主等），大大縮小了合格買家的範圍。其二，銷售流程本身受制於第三方（住房協會），手續繁瑣且審批緩慢。例如，出售前需經歷“指定期限”（nomination period），期間住房協會有獨家尋找買家的權利；即使業主已擁有100%產權，住房協會往往仍保留優先購買權。其三，不少共享產權房產所處地段相對普通或欠佳，升值潛力有限，也在客觀上增加了轉售難度。
總之，任何事物都有兩面性，共享產權房儘管有優勢，但也有風險，對於這類政策，大家也一定要了解其中的利弊，不要盲目行動。
ref:
https://www.bbc.com/news/articles/clyz8m8jj4mo
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