作者：櫻桃團隊
來源：櫻桃大房子
文章已獲授權
估計很多人都沒注意到，今年很多地方都在陸陸續續做一件事，那就是把“住房和城市建設局”更名為“住房和城市更新局”。
集中“改名潮”，從字面其實就能看出點端倪，“住建局”是以住房建設為主，“住更局”以住房更新為主，雖然只有幾字之差，但背後的意義卻十分重大。
不僅是相關部門的職能調整，更是“一個時代結束，另一個時代全面到來”的象徵：
以“大建、大拆大建”為代表的大基建時代結束，以“小修小補”為代表的城市更新時代全面到來。
為什麼這麼說？
大家應該知道，現在我國房地產市場的發展現狀是，總量過剩、結構性短缺。
也就是全國房子已經建得差不多了，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區甚至已經出現過剩，少量人口流入的都市圈城市群還面臨著住房短缺問題。
長期來看，中西部、東北地區再建房子已經沒有必要了，人口淨流入地因為土地稀缺、核心區基本確定，也沒地方再建房子了。
短期來看，各地樓市庫存居高不下，不僅新房要去庫存，二手房也要去庫存。
新房方面，克爾瑞的資料，熱點城市的“舊庫存”佔比達到55%。也就是，在售新房，超過一半是2023年及之前年份批售的房源。
二手房方面，很多城市樓市已經進入存量房市場了，不管是供應量，還是銷售量，二手房都是主角。比如杭州、上海、南京等地二手住房掛牌量都在20萬套左右，但新房在售庫存只有7萬套左右。
新房和二手房聯動的去庫存，實質上就是消化存量，這在今年4月底的時候，已經定過調了。
總之一句話，增量擴張的遊戲肯定是玩不下去了，但存量空間的最佳化提升，還有很長的路要走。
這也就意味著政府會把更多的注意力投向存量空間的最佳化提升。
比如，新房存量，可以靠zf收購，用作保障房；二手存量，可以靠城市更新，拆了重建或者是小拆小建來實現質的提升。
所以，看到這裡，明白了嗎？住建局為什麼改名“住更局”，原因就是城市大規模建設已經結束了，接下來就是以修修補補為主的大維修時代。
一是“修”老房子。
我們國家的老房子，比大家想象中多多了。現有的資料統計，截止2022年底，我國城鎮既有房屋中，有約20%已建成超過30年；到2040年前後，這個數值預計會達到80%。
這跟我們國家房地產的發展現狀有關。
98年之後，住房商品化時代開啟，大量資金湧入、大批房企成立，房價逐年走高，房子的供應也被拉至高點，以至於短短二十幾年的時間，我國房子的供應，就出現過剩的局面。
按10年一個週期，目前各年代房源佔比情況是：
以鋼筋混凝土基本30年“拆了重建”週期來看，到2040年，這些房子都是老房子。
即使是一些外觀設計上還看得過去，也會因為戶型過時、衛生設施配套等問題被市場淘汰掉。
現在上面已經說了要建好房子，而且已經放開了一系列限制，所以之後的房子一定會越來越卷的，卷戶型、卷園林、卷社群配套等等。
即使是上面不定調，在缺量不缺質的現在，房企也會自發去卷的，畢竟，房子是商品，商品買賣，終歸是市場行為，大家的錢都不傻，同樣的錢當然想買到更好的東西。
那這種情況下，過去各種限制條件下建起來的老房子，肯定是沒什麼優勢的。
而這些老房子，很多又因為建設年限早，佔位比較核心，所以拆改是必須的，一來為建好房子，釋放位置；二來也能改善城市形象；三來也能拉一拉經濟。
目前有資料統計，我國城市更新存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計算，城市更新專案每年將釋放出10萬億元的價值。
具體的資料來源並不是很清楚，但是超80%的老舊房屋，以及老化的城市基礎設施，城市更新所能產生的經濟效益，肯定是一塊大肥肉。
二是“修”城市的基礎設施建設。
現在城市的基礎設施老化問題其實已經漸漸暴露出來了，比如最近長沙的暴雨，很多市內道路嚴重積水，地鐵也因為暴雨停運……
54個西湖的雨量，估計放在哪個城市都是吃不消的，這暴露的其實就是城市基礎設施老舊的欠賬問題。
新區可能還好，老區就難說了。
現在住建部給到的目標是，每年改造地下管線10萬公里。
總資料是全國城市的供水管道長度達110.30萬公里，排水管道長度91.35萬公里，天然氣管道長度98.04萬公里，供熱管道長度49.34萬公里。
不僅是地下管線的改造，現在公路橋樑這些也都面臨著修整的局面。
資料統計，我國的公路橋樑約4成已經使用20多年，技術等級低的帶病橋樑佔3成，超過10萬座橋樑處於“危橋”狀態。
單從大家關心的老舊房子的拆改來說，未來哪類房子會率先被拆改？
其實可以從湖北最新的城市更新會議上找到參考。
湖北是此次城市更新動作比較快的城市，目前住建局的更名，也集中在湖北。
湖北城市更新工作會議上提到，要探索以市場化方式推進危舊房改造的新模式，著力解決城鎮危舊房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出問題。
不安全，很好理解，就是建築結構老化，年久失修或者是建築材料及施工質量都存在較大的安全隱患。
不配套，就是社群的基礎配套設施、公共服務存在短板。
不完善，就是沒電梯，沒綠化，居住環境沒跟上。
湖北的模式跑通了，估計之後會有更多的城市跟上，現在城市更新首批定了15個城市：石家莊、太原、瀋陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。
但速度應該不會很快，因為錢的問題還是不好解決。
像城中村改造，今年也說了很多次，但是因為沒錢，很多地方的村改造都暫停了；讓地方收房也是，因為沒錢，一拖再拖。
前兩天深圳還傳出來一老小區要業主自籌資金舊改，街道辦也承認了是摸底，這意思其實就是要看大家的意思，大家同意，就自籌舊改，不同意那估計就是擱置再看吧。
深圳如此，其他城市更不用說，所以現在要說搞城市更新，速度肯定沒那麼快。
但我覺得也不用懷疑上面對城市更新的決心，大方向是定的，拆改是早晚的事。