外國人在美國賣房一定要知道的預繳稅

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美國報稅原則是“掙錢需繳稅（pay-as-you-earn）”原則，也就是說，無論是美國稅務居民，還是外國人，在出售在美國境內的房產時，增值部分都需要繳稅。美國稅務居民和外國人，賣房時資本利得（淨增值）部分繳稅的規則有所不同。

外國人在美國購買房地產進行投資的非常多，也有不少外國投資者房產增值顯著，打算賣房變現。根據美國法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外國人出售美國房地產，在過戶的時候，買方（通常委託過戶公司）要代扣代繳所得稅　(Withholding Tax)，金額為：聯邦預繳稅15%，加州預繳稅3.33%，總共預繳賣價的18.33%。

如果合理規劃賣房的支出部分，有可能將所有預繳稅都退回。雖然預繳稅的部分可以部分或者全部退回，但是如果在賣房前沒有專業的稅務師做好合理的規劃，那麼，向美國國稅局要回多扣繳的預繳稅將會是一個無限期的漫長過程，更有甚者，可能一分錢都無法退回。

一般來說，退稅的方法有兩種，第一，在過戶的第二年年初，填報1040NR稅收申報表，申請退稅。第二，在過戶之前或者過戶當天，填報Form 8288b ( Withholding Certificate)　申請在過戶後90天之內退稅。　

在過戶的第二年年初，填報1040NR稅收申報表，申請退稅

用此種方法申請退稅時，需要在1040NR稅收申報表上附上IRS美國國稅局蓋章的8288a。怎麼得到IRS美國國稅局蓋章的8288a呢？過戶公司在過戶後，會把Form 8288/8288a 寄給IRS。

如果Form 8288/8288a資訊完整，美國國稅局會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288a。但是，如果8288a資訊缺失，比如沒有外國人個人稅號　（ITIN），IRS不會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288a。所以，我們建議，外國人在持有美國房產進行出租時，就申請外國人個人稅號　（ITIN），並且報稅。如果賣房時候還沒有稅號，應該在賣房時候申請稅號。申請到稅號之後，立即通知IRS負責8288a的部門。（當然，沒有稅號也可以完成過戶手續並且遞交Form 8288/8288a，只要近期內申請到稅號就可以了）。

在過戶之前或者過戶當天，填報Form8288b ( Withholding Certificate)申請在過戶後90天之內退稅

這種辦法比較快捷，大大縮短了獲得退稅的時間。舉例來說，某外國賣家在2018年一月出售美國房地產，如果不填報Form 8288b ( Withholding Certificate)，那麼只能等待一年之後的2019年初來填報1040NR稅收申報表，申請退稅，然後等待兩個月左右獲得退稅。

如果填報Form 8288b ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退稅,　大大縮短了等待退稅的時間。但是，如果填報Form 8288b ( Withholding Certificate)，賣主需要有稅號或者在填報同時申請稅號，獲得稅號後，立即通知ＩＲＳ負責8288b的部門。否則，IRS將對Form 8288b ( Withholding Certificate)不予批准。

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