最近，中國樓市突然火爆了起來
讓人意外的是，這次的主角不是包場土拍的國央企，也並非資金雄厚的城投企業
而是
大量的外資企業
無論是黑石、高盛這樣的資本巨頭，還是鐵獅門、大和房屋等世界知名開發商，作為職業玩家，它們都在此刻紛紛選擇加速進入中國樓市
下面我們來看看，這些不差錢的外資企業們到底是怎麼抄底樓市的
01
最明顯的，毫無疑問就是土地市場
近兩年來，對於依靠高槓杆的房企來說債務壓力巨大，就連長期託底樓市的城投拿地意願也在逐漸走低
但另一邊，大量的外資企業正在跑步入場
資料來源：CRIC
那麼，外資企業的拿地邏輯又和普通開發商有何不同
首先就是這些地，多數是在近兩年拿下的
拿日本房企大和房屋來說，在2012年首次拿地後，於2021年再次佈局蘇州一宗商住地塊，間隔時間長達9年之久
同樣時隔5年迴歸的，還有這位被萬科、綠城等房地產開發商視作偶像的鐵獅門，這家企業的實力有多牛呢
作為一傢俬人房地產公司，以一個家族之力，就控制紐約超過4%的商業地產，說它是紐約乃至全球最大房地產公司也不為過
紐約市最繁華地段的歷史性地標建築，洛克菲勒中心，就是鐵獅門的代表作之一
而去年11月，鐵獅門以50億金額再次在上海拿地
這都是去年外資房企們已經佈局的專案
更誇張的，是今年極速拿地的新加坡大型房企，凱德置地
今年3月底，已多年未在成都拿地的凱德置地以11.75億的價格摘得成都1宗住宅地塊，就在同一天，還是這家企業，以23.1億元又競得武漢1宗地塊
不久前的10月24日，據地產資管界獲悉，凱德地產還以15億元成功收購杭州錢塘區約40畝住宅地塊
這些世界頂尖企業，能選擇現在入場也充分代表了它對內地樓市的看好
而另一方面，仔細觀察一下，這些外資企業選擇的地段和價格也特別的巧妙
地段上，無論是上海長寧、成都成華還是蘇州相城，基本都是在一二線城市的核心地段
來感受下，鐵獅門拍到的上海長寧區天山路地塊位置有多優秀
該地塊位於長寧天山古北核心，為15號線婁山關路“地鐵上蓋”，雙地鐵線加持，還緊臨長寧科技大樓，以及最近新晉的上海第一座百億稅收樓金虹橋
如今這裡已經匯聚了135家企業和超1.2萬名白領產業人員
完全可以期待，未來這塊辦公用地很可能成為第二座百億稅收樓
當然，地理位置越好的地塊，長期都是眾多房企的必爭之地，這也很符合現在樓市的整體基調，但一般這樣的地塊價格也相對較高
抄底抄底，當然只有價格足夠低才能稱得上是抄底
所以還有一個關鍵，就是低溢價
圖片來源：CRIC
據不完全統計，2021年8月開始外資及港資房企重點關注的一二線城市成交土地的平均溢價率大幅降低
到2022年9月的14個月中有11個月處於5%以下
例如剛才提到的長寧地塊，還有日本大和房屋拿下的蘇州相城地塊，都是0溢價成交
土地市場的低迷也給了外資房企低溢價拿地的機會
另一方面，雖然最近的土地市場確實多了部分外資的身影，但數量也並不太多，其實也是因為比起拿地
這些外資們更擅長直接挑選現成的好資源長持
02
不差錢的外資們，還做起了收併購
美國最大房產投資集團黑石，早在7月就完成了增資，現已籌集了近500億美元（摺合人民幣超3600億），用來抄底中國樓市
擁有如此充沛的資金，這次外資的觸角，伸得更長了
作為抄底高手，繼去年6月收購SOHO後，這一次黑石又將目光瞄準了物業
在2021年黑石就分兩次從富力地產處收購了廣州國際機場富力綜合物流園區的全部權益
而這並不是個例
圖片來源：CRIC
從一線城市的寫字樓，拓展到了商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等多個領域
很顯然，外資企業更加傾向於抄底大規模的持有型物業專案
舉個例子，剛才提到的黑石，之所以能提出超3000億抄底樓市，也是因為它確實透過這種方式賺到錢了
2014年，黑石以17.3億美元收購拉斯維加斯大都會酒店
圖片來源：美國基金之心
這本就是美國最活躍的酒店賭場之一
這樣的基礎上，黑石還安排了專業團隊改善住房條件、提升餐飲，改良賭場設施和公共區域
投資改造是一方面，還有另外一個重要因素
就是一個好的時機
在酒店大蕭條時期以17.3億美元收購，自帶“拉斯維加斯”的光環，再加上人們壓抑已久的旅遊需求，酒店市場正在強勁復甦
7年後的2022年，該酒店的出售價格為56.5億美元
單是這一筆投資就讓黑石獲得30億美元以上的利潤，更別提還有平時日常的酒店收入
這也就不難理解，為什麼凱德集團要在現在收購北京博瑞大廈
博瑞大廈位於北京東三環附近，地處CBD商務區與燕莎商圈交匯處，地理位置同樣優越
更有意思的是，凱德拍到的這棟樓價格為20.37億元，而該樓的市場評估價超29億元
換句話說，光是在起拍上，凱德就已經賺了整整近9億元
為什麼能實現如此大的價差
其實也是因為早期的債權問題讓不少公司打了退堂鼓，如果二次流拍，更低的折扣可能會吸引其他有競爭力的買家，另一方面，相信凱德也做好了處理債券問題的準備
所以此時也算的上是一個很好的抄底時機
此外，同黑石的老路子一樣，凱德也表示此次收購完成後，將對博瑞大廈進行資產升級改造，進一步提升資產價值
現在我們再來看看外資們買資產是一種什麼樣的邏輯
其實也就是
“買入、修復、退出”
第一，低點抄底高品質、好地段，但目前價值可能被市場低估的優質資產
第二，透過積極的資產管理解決資產或經營問題
最後，等到價值修復後，再找準時機快速出售資產獲取高回報
看似簡單的邏輯卻讓低價收購的專案成為自己手裡真正不斷產生價值的資產
確實不得不佩服這些外資企業對資產的運營能力
當然，如果說在抄底土地市場和收併購長期持有這件事上，對於價格的變化還不夠直觀
那麼最能體現價格變動的，那一定是股市了
03
真沒想到，下一個相中的竟然是風險房企股票
我們先來感受一下
這兩年，外資抄底國內房企債券出手有多兇猛
圖片來源：CRIC
在股票市場方面，由於部分出險房企股價震盪，以貝萊德為首的部分境外資本開始了“低吸高拋”的短期運作以套現
持續下跌的股價也給了外資抄底的好時機
舉個例子，伴隨2021年下半年融創的股價震盪加劇
圖片來源：新浪財經
從2021年7月22日開始到2022年3月底融創股票停牌為止，短短幾個月，貝萊德在此之間快速進行的短線操作多達16筆
而外資在股票市場上頻頻對中國上市房企動手，主要還是因為H股的房地產板塊股價跌幅十分明顯
圖片來源：同花順、CRIC
截至2022年9月底，在H股上市的房地產發展商的算術平均收盤價僅為3.9港元/股，相較於2021年以來最高點的6.68港元/股跌去了42%
所以我們才看見，在股價跌入谷底之後，這麼多外資開始了“低吸高拋”的短線操作
然而抄底風險房企雖然刺激，但也確實存在風險
正如早期的恒大，由於出現債務危機，其境外債券一度淪為垃圾債，債券價格跌至谷底
於是資金雄厚的外資開始了他們的股市豪賭之路
2021年1-8月，貝萊德旗下的BGF亞洲高息債券基金買入了3130萬張恒大債券
不過由於恒大的債務處置久久無法完成，失去耐心的貝萊德，於今年3月份減持了約3.7億美元的中國出險房企債券
所以這時候，穩健房企的股票優勢就突顯出來，外資們也開始增持優質中國房企股票
如GIC在2022年8月增持萬科企業37.19萬股，摩根大通在2022年10月就增持了旭輝集團3235.79萬股
從而等到中國房地產市場復甦、內房股股價回升之後，再高位拋售獲利
04
最後，為什麼這些外資會選擇現在出手
無論是增持優質房企股價，收購處於市場價格低位的物流、寫字樓等優質物業資源，還是低溢價就能拿到好地的土地
一個很重要的前提就是，這些外資投資的都是市值低於實際價格的優質資產
足夠便宜的資金，又能拿下足夠好的資源，才給了外資們抄底核心資產的時機
而投資者們看著外過往的抄底經驗裡，修復後再套現退出的豐厚回報，自然也吸引了更多資金進來，形成了正向反饋
此外，隨著我國地產紓困的持續穩步推進，未來地產復甦後的將帶來的收益翻升
也給了外資企業們長持的信心
在中國地產行業進入下行週期的時候，這些頂級外資企業們卻不斷加碼重倉
這也足以說明，地產在中國仍然是非常重要的資產配置
以上為正文，來自Moon