又一批抄底大理民宿的人，後悔了

2025-05-13 12:51 36氪

大理的詩與遠方大抵只屬於遊客而不是開店的老闆。
來源 | 真故實驗室
作者 | 梁 湘 
2023年旅遊市場全面復甦，加上電視劇《去有風的地方》熱播，為雲南大理引來大量遊客。
民宿生意隨之成為一門瘋狂吸金的買賣，大量投資者跟風湧入大理，大手筆抄底，期望從中賺上一筆。
入局後，不少創業者們才發現市場早已飽和。
即便是旺季，大理每天都有近6萬多張床位空置著。
眼看著百萬投資回收無望，很多人萌生退意，開始了新一輪的血虧轉讓，撤退逃離。
01

百萬投資，打了水漂

很多人都做過去大理開民宿的夢，可夢想變成現實了，迎接你的並不是想象中的風花雪月。
曾經做自媒體探店的90後創業者十月，去年12月在楊麗萍大劇院旁，看中了門對門的兩家民宿大院：
一家原木綠植風，擁有8間房；
一家侘寂簡約風，擁有10間房。
兩個院子的全年租金加起來大概25萬元。
無論從地理位置還是房間數量來看，這個價格都要低於市場價。
十月能順利拿下，得益於趕上了淡季轉讓潮。
這已經是這兩年來，大理不知第幾波的轉讓潮。
最聲勢浩大的那波，當屬2023年的10月份。
當時，疫情後的報復性消費落空，大理旅遊業大半年內由爆火變冷卻，民宿出租率出現斷崖式下滑。
住宿價格腰斬，許多老闆被這股寒意嚇退。
那段時間，在社交平臺上，“無轉讓費”“含淚直降百萬轉讓” 之類的大理民宿轉讓帖子如雨後春筍。
十月沒有把這股撤退潮放在心上。
在他的觀念裡，民宿市場原本就具有強烈的季節性——
就算大理做民宿只能靠旺季賺錢，寒暑假、國慶五一所有旺季加起來也近80天。
旺季時，房價可以上升至250~500元/晚（比淡季貴一倍），就算按80%的入住率來算，全年也能帶來差不多40萬的營業額，完全可以抵消房租成本。

圖 | 十月的民宿院子

現實很快給了他不一樣的答案。
今年1月份民宿開業，十月一個人又當老闆又當小二，兩個店來回跑。
線上要當客服處理訂單與答疑，線下還要當接待、後勤、服務員……
春節期間，最忙時光是接客人，就從早上7點接到凌晨2點。他崩潰了。
因此，儘管剛開業的民宿月流超過了6萬元（扣除月租金、保潔等雜項，落在手裡的毛利潤也有3萬），但短短一個春節旺季，已經完全擊碎了他風花雪月的幻夢。
而等到淡季到來，又是另一種煎熬——
不賺錢不說，還會被困守在這一方小天地。
“我做過調研，大理淡季根本沒人來，到時候就得賠錢。一年下來，能賺個十幾萬就差不多了，不如去上班。”
短暫體驗過後，十月已經打起了退堂鼓。
他開始尋找能搭把手的合夥人，如果有人給得出合適的價格，他也願意出手轉讓。
來自四川的90後女孩小雨，盤下的大理民宿已經營業兩年多了。
小雨的民宿正在持續虧本中，但她已經被套進去了——
“花了100多萬搞這個民宿，還付出了那麼多時間，現在讓我離開，我也不太甘心。”
有前來抄底的小老闆找上小雨，想以60多萬的價格接手，但面對這目之所及的虧損，她實在下不了決心。
當然也有上岸的。
著春節旺季回回血後，李姐以“無轉讓費”等廣告語做噱頭，終於將手中開了一年半的大理民宿成功脫手。
當初投入了近200萬，如今卻只賣出了80萬，血虧一大半。
春節過後，在淡季中苦苦掙扎的大理民宿還有很多家。
他們正在最新一輪的低價轉讓潮中，等待下一個接盤者。
02

一大半血虧的老闆，“死”的並不冤

這些忙著轉店求生的老闆們，有一批是被2023年的那輪“淘金潮”拍倒在沙灘上的。
2023年，對大理的民宿業來說，是個讓人啼笑皆非的年份。
年前，民宿主們還因為疫情影響，為房租和生活費憂心忡忡。
等到了春節過後，出行限制解除、《去有風的地方》熱播，民宿行業來了一波驚天大逆轉——
對比2019年，來大理旅遊的人幾乎翻了一倍，民宿價格從平常的一百塊左右甚至飆升到近千元一晚。
無數人想要擠進這股狂潮，從中撈上一筆。
有資料顯示，僅2023年前10個月，大理的新註冊民宿企業數量高達1985家。
當地的民宿老闆稱，當時只要是個院子就有人高價接手，不僅古城內，偏僻地段的村子裡的平房也有人哄搶。
僅是轉讓費，就能由平時的10萬加價到30萬、50萬。
這些扎堆湧入的民宿小白，沒有想到的是，蛋糕並沒有想象中大。
大理官方資料，截至2023年底，大理州共有酒店與民宿8952家、房間11.85萬間、床位18.21萬張。
而2023年的國慶期間，大理站平均每日的旅客吞吐量約為7.5萬人次；
與此同時，2023年大理鳳儀機場的全年旅客吞吐量為233多萬（平均每天不到1萬）。
也就是說，即便人流最火爆之時，不算自駕客人，大理每間酒店、民宿能分攤到的客人也就10人左右。
更何況熱度來得快，去得也快。
雲掌櫃民宿管理系統的統計資料顯示，即便是2024年國慶假期期間，民宿的平均入住率也只有64.2%——
這意味著，大理有6萬多的空床正在賠錢。
被流量洗劫後，大理民宿經歷了過度飽和——卷低價——轉讓抄底的階段。
而每一次的抄底，都有可能抄在山峰上，真正賺錢的只有房東或者倒賣院子的中介。
供給過剩外，不專業、充滿文青幻想，也是絆倒民宿老闆們的一個大坑。
2022年11月，小雨來到大理，最後在洱海生態廊道租下了一座約500m3的院子。
彼時，小雨經歷了家庭的變故、結束了一場創業，身上有一定存款。
開個民宿是她送給自己的30歲禮物。
租金超預算是走歪的第一步：
小雨最初的租金預期是一年3萬元，但一座擁有大花園的民宿實在讓她喜歡，即使報價6萬元/年的租金直接翻倍，小雨還是咬牙租了下來。
到了裝修階段，預算更是直接放飛。
毫無酒店行業經驗的小雨，原以為裝修最多50萬，結果硬軟裝加起來最後超過了70萬——
整個老院子都需要翻新，還要建化糞池、走水電、撞門刷牆……

圖 | 小雨用短影片記錄下了裝修過程

更讓她頭疼的是，她所聯絡的工人，不僅水平不高，做事也非常隨性拖沓。
小雨的民宿中間停工了三次，花了半年多的時間才完成裝修。
最初的大理民宿業並不嚴格。
2023年的流量潮，讓競爭壓力變大的同時，也讓相關部門注意到了其中的亂象。
大理官方計劃在2024年出臺《民宿管理辦法》，明確要求民宿必須取得特種行業許可證，對衛生、消防等多方面都提出了更高的要求。
這項緊箍咒，加劇了中小民宿的轉讓潮規模。
但辦證流程非常瑣碎麻煩，效率也很慢。
小雨直到2024年才拿到了包括營業執照在內的各項執照，不僅花費了10萬多塊，自己的民宿也基本空轉了一年。

圖 | 小雨的這個大理民宿小院，投入了將近100萬

像小雨一樣，抱著文青理想來大理開民宿的小白大有人在。
有資料顯示，大理民宿總數接近全國總量的5%，民宿建設總投資中76%都為自有資金。
這些兜裡有點錢的創業者們，帶著大城市的網際網路思維與新媒體矩陣，想要在大理大展身手，卻發現不同世界的方法論並不相通。
在深圳某大廠拿到裁員大禮包的謙哥，也在2024年去了大理開民宿——
卻發現從選址裝修、客戶維護、日常服務到OTA平臺運營，每個環節都考驗著民宿老闆的綜合能力。
謙哥積極諮詢過周圍的民宿老闆，卻驚訝地發現，一些老闆哪怕開了四五年民宿，都不清楚OTA平臺的規則細節。
另外，嚴重同質化、旅客不再有新鮮感、服務質量參差不齊，也讓民宿行業面臨不少壓力。
某平臺釋出的《平臺酒店民宿行業投訴分析報告》顯示：
從投訴數量上來看，民宿的投訴量遠高於酒店的投訴量。
“不衛生”“亂漲價”等吐槽隨處可見。
去年，國內7家主要上市酒店的營收與淨利都十分亮眼，這份業績似乎也能說明一些問題：
快捷酒店是民宿的勁敵，不少旅客，被分流了。
近年，大理州官方對當地的民宿行業進行了三次相關統計。
一次是2023年底，大理州共有酒店與民宿8952家；
一次是2024年9月，截至當月19日，大理正常經營的旅遊民宿為6067戶；
最近一次是2025年1月份，大理市的民宿客棧有7600餘家。
這些起起落落的資料，意味著大理民宿行業正經歷著一輪輪的深度洗牌，無數創業者闖入又敗走，為自己的輕率交了不菲的學費。
03

民宿紛紛倒閉

“撿屍人”賺得盆滿缽滿

當大理民宿紛紛死去時，一些精明的“撿屍人”卻從中賺得盆滿缽滿。
大理二手市場便是個熱門生意。
每當旺季淡季更迭，有一批新老闆抄底開業時，就有生意人將大型酒店的老裝置轉手賣給這些小客戶，從空調等家電到小桌椅等等一應俱全。
有個不願意透露名字的二手商表示，他曾經以300多元的價格打包拿走了一間酒店房幾乎所有的東西，而這些物件最後的賣價加起來超過了1000元。
核心的籌碼是時間。
“那些準備退場的老闆，在大理每多待一天都會有房租等成本，根本耗不起，基本都是給錢就賣的心態。”

圖 | 民宿內部的所有物件都是生意

“旅界”曾撰文采訪過一名做布草回收生意的民宿撿屍人小A。
所謂布草，特指酒店、賓館等場所使用的各類紡織品，毛巾、三件套等。
民宿這個行業總是反覆有人走、有人來，布草作為剛需，一直擁有市場。
小小的布草藏著暴利：
回收的時候按斤算，賣的時候卻按條。
小A回收的價位在2~4元/斤，其實高於不少同行。
回收來的布草，要麼運到江浙滬做抹布、鞋墊、布鞋等，要麼就賣給了新接盤的民宿老闆。
每個月下來，小A的布草生意可以做到七八萬的營業額，利潤率40%。
“2023年以來，進駐大理的新民宿太多了，有的開幾個月就關了，80%都撐不過一年。只要自己肯跑，布草不愁賣。”
見證了太多興衰的小A表示，他這輩子都不會入局民宿生意。
但既然有人存活，那就一定有可參考的成功條件與方法論，畢竟不僅民宿，任何生意都是頭部盈利。
想要賺錢，瞭解客戶更為關鍵。
根據大理旅遊大資料中心的資料：
2025年，大理70%的遊客停留天數為1~2天，遊覽路線集中在大理古城、洱海等熱門景點。
美團釋出的《2024年美團民宿經營調研報告》顯示：
“支援多人出行”為使用者選擇民宿佔比最高的理由。
結合其他資料的調研，親子家庭遊是近兩年國內旅遊主力軍。
大理民宿抓住了旺季親子游，就抓住小一半的現金流。
應對淡季客量稀少的情況，民宿老闆們也在思索著應對方案。
連開兩個院子的民宿老闆十月，在訪談中表述，自己會更看重長租客人。
自己的18個房間中，即便是最小的15平房間，也可以用1700元/月的長租價格得到客戶。

按目前的實際流水，長租客人給他帶來了55%的營收佔比。

小雨則準備轉型做民宿療養館。
身心靈一向是大理經久不衰的行業，與民宿深度集合或許也是一種因地適宜的強強搭配。
療愈產品的本質是內容服務，按這種思路延伸，嘗試“民宿+”模式，將民宿與攝影、手工等業務結合打造成複合消費場景，也許也是突圍手段。
民宿需要時間沉澱。
在跟風淘金、無序競爭的階段之後，沉澱口碑形成穩定復購才是良性發展。
在大理民宿業中，只要一切都做到了70分以上，三年內就可以回本。
況且，只要大理的風花雪月還在，就不缺來這兒尋找心靈慰藉的人。
有人，就有生意。
但要認清的是，大理的詩與遠方大抵只屬於遊客而不是開店的老闆。
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