房地產市場的輸血資金陸續到位！
近期，碧桂園、世茂集團、中國奧園、金科股份等多家房企均宣稱，旗下多個專案進入各地融資“白名單”，部分專案已經獲得貸款。
相信，隨著更多房地產專案貸款支援的落地，房企融資環境有望得到進一步改善。
日前，金融監管總局在2024年工作會議上再次提及，積極穩妥防控重點領域風險，強化信用風險管理，加大不良資產處置力度。加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，督促金融機構大力支援保障性住房等“三大工程”建設、落實經營性物業貸款管理要求。配合防範化解地方債務風險，指導金融機構按照市場化方式開展債務重組、置換。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，金融監管總局提及了非常具體的三項房地產金融工作，涉及保交樓、新發展模式和商辦領域。
“近期可以觀察到，包括房地產融資協調機制的貸款發放、城中村建設的貸款資金到位等工作都落地見效。”嚴躍進認為,“表明金融支援力度大、落地迅速，發揮了非常好的政策效應。”
可以預見，涉險房企“揪著的心”終於可放鬆一下了。
多家出險房企宣佈
旗下專案進入融資“白名單”
碧桂園超30個專案入選房地產“白名單”
2月3日，接近碧桂園人士處透露，首批房地產專案“白名單”落地後，碧桂園迅速行動，對符合要求的專案積極申報。目前，碧桂園確認已獲批進入“白名單”的專案超過30個，包括河南、湖北、四川、山東、重慶等地的多個專案，均在屬地政府“白名單”內。後續廣東、湖南、東北等地的專案亦有望陸續進入“白名單”。
碧桂園方面表示，進入“白名單”後，公司相關專案將獲得融資支援，有助於緩解資金壓力，推動保交付、資產盤活，提升專案可持續經營能力。同時，公司深感保交付責任重大，保交付是公司必須堅守的底線。
分析人士認為，碧桂園多個專案入圍首批“白名單”，說明公司雖暫時遭遇困難，但仍得到政府及監管機構支援和認可。
2023年全年，碧桂園累計交付超60萬套房屋，累計交付面積7162萬平方米，涉及31省份249個城市，其中151個批次44521戶實現“交付即辦證”。碧桂園方面預計，2024年交付量超48萬套。
世茂16個房地產專案入選“白名單”
2月4日，據世茂集團訊息，公司在試點城市申報的40個房地產專案中，有16個專案成功入圍由住房和城鄉建設部制定的“白名單”。其中，武漢錦繡長江專案已經完成融資並實現回款。其餘專案正在地方政府的支援下，與金融機構溝通融資方案。
這16個專案主要分佈在廣東、湖北、重慶、江蘇、天津、遼寧和山東等省市，包括廣州院子、世茂錦繡長江、世茂城市之門、世茂江城銘著、世茂雲著濱江、世茂起雲灣和世茂四季蓮花山等。青島市根據住房和城鄉建設部的要求，透過房地產融資協調機制，已經梳理出第一批84個房地產專案的“白名單”，總融資需求約為250.2億元，涉及19家融資機構。
世茂集團的世茂璀璨傾城、世茂錦域和世茂悅海三個專案也在“白名單”中。這三個專案分別由建設銀行、中國銀行、農業銀行和工商銀行等10餘家銀行對接融資事項，保證交付的房源超過3300套。
龍湖、金科有專案入選房地產“白名單”
1月31日，按照住房城鄉建設部專題部署會要求，重慶市透過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產專案“白名單”314個，融資需求約830億元、涉及22家融資機構。
據悉，重慶市第一批“白名單”中，包括華宇城二期、龍湖海成青雲闕、萬科智慧谷等314個專案，融資需求約830億元。
對此，龍湖方面表示，日前，重慶市住房城鄉建委、國家金融監督管理總局重慶監管局向金融機構聯合推送了重慶市第一批房地產專案“白名單”，龍湖青雲闕專案在列。接下來，龍湖將積極與相關部門配合對接，積極推動政策落地執行，持續穩健經營，為房地產市場平穩健康發展做出貢獻。
此外，2月4日訊息，重慶首批房地產專案“白名單”中，金科股份對符合要求專案進行申報，目前金科確認已獲批進入“白名單”專案超過20個。
奧園多專案入圍首批“白名單”
如中國奧園於2021年底“暴雷”，用兩年時間走完境內外債務重組所有流程。2月1日，中國奧園披露，廣西南寧譽江南、重慶悅府、翡翠天辰、合川原著等專案入圍首批房地產專案白名單。
據瞭解，過去的2023年，中國奧園總計完成3.54萬套、413萬㎡交樓面積，全年交付數位居2023中國房企超級交付力TOP50第44名。進入2024年，中國奧園雙保行動更進一步，1月累計交付3285套，在常熟、佛山、南寧、柳州等地專案， 陸續兌現交樓承諾。
值得注意的是，房地產開發專案納入“白名單”後，將透過各區縣房地產融資協調專班，搭建政、銀、企融資協調平臺，指導專案“白名單”企業和主融資金融機構，積極推動專案融資。對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的專案，建立授信綠色通道，最佳化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。
國家統計局資料顯示，2023年房地產開發企業到位資金127459億元，比上年（2022年）下降13.6%。其中，國內貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；定金及預收款43202億元，下降11.9%；個人按揭貸款21489億元，下降9.1%。
有分析指出，此次發貸支援總體上可以滿足資金需求，有助於2024年房地產開工、竣工和交付等工作的推進。優質房地產專案加快審批流程，儘快形成實物投資，將有助於房地產投資企穩。
專案白名單落地背後的喜與憂
專案一旦進入“白名單”，對房企來說，境況將得到怎樣的改善？
首先是房企專案將更容易獲得新增融資。一名華東房企的內部人士對第一財經記者表示：“2023年以來，非國有性質的房企能明顯感受到，新增開發貸都變難了，審批更嚴格；而對於出險房企來說，‘保交樓’主要就是透過政府部門的溝通協調，讓銀行不抽貸，原有開發貸能延期，新增融資就比較難了。”
對於不少出險房企來說，儘管近兩年基本不再拿地，但是過去的存量土地還夠開發好多年，個別超大專案的體量是以五年、十年來計開發週期的，但這些在建專案在公司出險後就較難獲得融資了。接下來，只要這些專案資質符合檔案的要求，開發鏈條就有希望重新轉動起來，專案不會因集團的債務爆雷而遭到金融機構“一刀切”。
其次，“專案白名單”的誕生也將增強購房者信心，有利於銷售情況好轉。此前，房企債務爆雷後，不僅面臨銀行斷貸，也面臨購房者的不信任、銷售額的滑坡。一位房企人士對記者表示，“專案白名單”能將資質還不錯的專案與公司總部的信用風險做一定程度的切割，專案融資專款專用，能夠進一步解決保交樓的問題。
也有房企人士擔憂，專案保交付有希望了，但是房企集團層面還是“沒人救”。
“之前就有這樣的情況：專案上有錢，但是集團沒法拿來自救，在房企紛紛出險後，許多地方加強了對專案資金的監管，甚至存在超額監管。”該人士表示，之前有訊息說將推“房企白名單”，結果盼了兩個多月也沒看到名單，現在出了地產專案白名單，可能進一步加劇專案和集團資金狀況分化的問題。
還有一位房企人士表示：“現在行業遇到的最大難題仍是銷售惡化問題，伴隨著銷售的走低，能被金融機構認為‘優質’的專案越來越少了，市場回暖是解決問題的關鍵。”
中指研究院企業研究總監劉水則表示，目前各地都在加快房地產融資協調機制建立和落實，抓緊推送白名單，房地產專案貸款支援的落地，有助於改善房地產企業流動性，有助於緩解房地產貸款的緊縮情況及擴大房地產投資，有助於促進房地產與金融良性迴圈。
銀行積極性如何？
1月5日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱“《通知》”）中提出，協調機制根據房地產專案的開發建設情況及專案開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支援的房地產專案名單，向本行政區域內金融機構推送。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員柴強對此解讀稱，根據《通知》，由城市人民政府建立房地產融資協調機制，由城市房地產融資協調機制提出可給予融資的房地產專案名單，提供給金融機構，金融機構評估後，分類給予融資支援。
從上述資訊可以看出，白名單實際上是“專案制”。據《中國房地產報》報道，1月26日的城市房地產融資協調機制部署會議上明確，能夠獲得融資支援的專案需要滿足以下5個條件：
1、專案處於在建施工狀態。如果專案短期停工，但資金到位就能復工建設和交付的，也可以納入。
2、有與融資額基本匹配的抵押物。
3、確定一家貸款主辦銀行，並建立貸款資金封閉監管制度。
4、預售資金未被抽挪或抽挪的預售資金已追回。
5、制訂貸款使用計劃和專案完工計劃。
一位大型房企人士告訴21世紀經濟報道，如果“白名單”及上述五個條件屬實，則較具有實操性。一方面“避免一棒子打死”，例如一些整體財務狀況並不太好的房企也會有個別較好的專案，銀行可以給予資金支援。另一方面，相比支援特定的房企機構，支援特定的專案也減輕了銀行的壓力。同時，“專案制”還能調動起地方政府協調銀行的積極性。
“白名單是供銀行參考的清單，而非強制性規定，每個銀行對於房地產貸款有自己的標準。”一位股份行人士告訴21世紀經濟報道記者，例如有銀行會考慮全國銷售TOP50或者區域銷售TOP10、TOP30之類房企，對於商業性質的房產，銀行主要參考區域的租售比來評估。同時，銀行還會按照常規的貸前-貸中-貸後來把控貸款風險，比如關注該房企是否有訴訟資訊、媒體負面報道、拖欠供應商資金、失信情況等。在他看來，白名單相當於貸前風險把控的一環。
某股份制銀行一分行行長向21世紀經濟報道記者坦言：“很多銀行地產貸款的許可權都早就上收總行了，地方政府給銀行的地方分行推薦，分行也無法獨立做出能否給予貸款的判斷。如果是地方法人銀行，可能效果會更好。”
前述分行長也表示，“各家銀行從來沒有一刀切地停掉房地產的開發貸，但是具體基層執行，也要具體問題具體分析。”
“現在主要是要解決銀行貸款的積極性的問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，一個專案屬於“白名單”，並不是意味著政府給予保障的專案，而是表示該專案風險資金是可以平衡的。最終還是要銀行自己來按照風控體系來決定要不要去給這類貸款和利率定價的問題。
多位銀行人士對本報記者表達了擔憂。他們表示，目前金融機構普遍對房地產貸款較為謹慎，主要擔憂爛尾樓風險、監管賬戶、新房去化等一系列問題。不排除會有部分中小銀行為滿足信貸需求而積極給房企貸款，但從長遠來看，銀行配合的積極性源於房地產市場信心的恢復。
某銀行副行長坦言，銀行內部對房地產貸款最看著的是其去化能力。首先會看專案位置，因為位置會決定其銷售前景，進而決定回款期限的長短；其次會看企業的性質，相比中小房企，一般銀行都青睞於央國企。
一位銀行副行長表示，例如一個房地產專案需要十億元，除至少20%的房企自有資金外，剩下的資金房企一般會以專案土地及在建工程作抵押獲取銀行貸款。期房預售達到一定條件下，銀行會解除其抵押。最終地產專案回款後，房企將本息還給銀行，剩下的作為利潤留存。前提是，專案的去化能力較好。
合碩機構首席分析師郭毅表示，白名單的實質是政府背書，只有這樣才能讓金融機構可給房地產提供更多金融支援。
李宇嘉接受21世紀經濟報道記者採訪表示，“白名單”設定的目的主要在於：一是保障銀行的債權，二是加強住建部門和金融部門之間的協作，共同推動房地產融資能夠落地。當前情況下，只有透過自上而下，自下而上相結合來落實白名單，才能提振市場的信心和預期。
來源：財聯社、21世紀經濟報道、第一財經、觀點網等