格瓦那斯:美國地產開發的最火社群
初聽 Gowanus(下文稱格瓦那斯)的朋友,都會一臉茫然:“這是哪裡?開發房地產?為什麼火呢?”
這是一個好問題:自2021年的Rezoning,以及去年紐約州長霍楚頒佈的 Gowanus Pilot 開發計劃後,大量資本湧入這個地處布魯克林 Red Hook 以東、Downtown 以南的曾經的運河工業社群。
預計到2035年,格瓦那斯的82個街區需要增加約 8,500 套新公寓及相關的生活配套設施,目前社群內有接近20處中大型商業房地產開發專案正在進行——這個開發密度和速度已經超過了美國大城市裡的其他任何一個社群。透過查閱The Real Deal、Commercial Observer 等商業地產媒體的相關報導,筆者總結了這份社群簡報,帶領大家看看格瓦那斯目前的主要建案及其融資情況,請結合下面的地圖閱讀:


① 125 3rd Street

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開發商: Prospect Developers II
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規模: 14層高的商住兩用大樓,提供總計130個出租單元,還有總計14000平方英尺的零售和藝術空間
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亮點: 標誌性的公寓樓 365 Bond 南側,建築工程進度快速,提供大量租賃房源和藝術活動空間,往東往北往西過橋便是Wholefoods和Powerhouse arts 藝術館
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融資: ARCFE 組19 EB-5 投資人和機構投資人共同提供的 6600 美元的高階建築貸款
② 155 3rd Street & 175-225 3rd Street

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155 3rd Street
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開發商:Monadnock
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亮點:組19專案隔壁的地塊,提供多樣化的住房選擇,商業設施配比豐富,擁有挖掘和地基工程許可
175-225 3rd Street
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開發商: RFR Holding-Aby Rosen
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亮點: 和WholeFoods一街之隔,業主聘用了舉世聞名的 Bjarke Ingels Group (大B哥) 設計了立體的建築概念,已經擁有挖掘和地基工程許可證
③ 499 Presidents Street

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開發商: Brodsky和 Avery Hall
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規模: 8層高,350個出租單元,20000平方英尺的底層零售空間
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融資: M&T 銀行和 Bank of New York 共同提供的1.55億美元建築貸款
④ 395 Carroll Street

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開發商:Rabsky Group
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規模: 雙塔混合用途開發建築,298個產權公寓單元,51000平方英尺的商業空間
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亮點: 補充了社群可供交易的產權商品房不足的問題
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融資: 房屋貸款和投資公司 G4 Capital 提供的9200萬美元建築貸款
⑤ Gowanus Green 綜合體

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開發商: The Hudson Companies, Jonathan Rose Companies, The Bluestone Organization, Fifth Avenue Committee
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規模: 六棟綜合性建築組合成的綜合體,990,000平方英尺,帶來100%比例的950個可負擔住房單位,80000平方英尺的公立小學,重建濱水步道
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亮點: 整體式街區開發,解決住房危機
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融資: NeighborWorks Capital 等機構早期融資階段
⑥ 335 Bond Street

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開發商:E&M Realty
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規模: 73個單元住宅單元之外,還包含低樓層的4644平方英尺的製造業、4633平方英尺的商業空間
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亮點: 和395 Bond Street相互呼應的設計元素,較快的建築施工進度
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融資:Ponce Bank 銀行提供的4400萬美元建築貸款
⑦ 340&320 Nevins Street

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亮點: 提供大量住房和社群休閒設施,ARCFE 組19同款建築設計師Forgaty Finger
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開發商: Charney 和 Tavros
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規模: 654個租賃單元,帶有零售空間和公共濱水步道
⑧ 420 Carroll Street

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亮點: 可持續發展的高標準建設,正在尋求 LEED白金認證,豐富的社群設施
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開發商: Domain Companies
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規模: 20層和15層雙塔,360個單元,25%為可負擔住房,27500平方英尺的零售空間,7700平方英尺的“Gowanus Mix” 社群空間
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融資:地區銀行 Bank OZK 提供的1.76 億美元的建築貸款
⑨ 300 Huntington Street

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亮點: 填補了社群高階寫字樓產品產品空白、豐富了文化教育資源,其中3000平方英尺已經確定由音樂學校入住,開發商 Monadnock 自身的總部遷入
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開發商: Monadnock
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用途:塔樓49000平方英尺的商用寫字樓空間,17000平方英尺的底層商鋪
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融資:Wells Fargo提供的4200萬美元的建築貸款
⑩ 585 Union Street

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開發商:Tavros, Charney, Canyon Partners
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規模: 9層高,224個租賃單元,8900平方英尺的底層商業空間
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亮點: 增加社群的住房供應,支援商業發展
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融資:合資公司提供5770 萬美元股權,合資公司同時從太平洋西部銀行( Pacific Western Bank)獲得了1.07 億美元的優先建築貸款
⑪ 251 Douglass Street

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開發商:Charney, Tavros
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規模: 15層高,260個租賃單元,底層帶有零售空間和現場停車設施
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亮點: 高標準住宅專案,提升區域密度
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融資:美國萬通保險 (MassMutual)的1.19億建築貸款,此外 Canyon Partners 的房地產部門投資了6440萬美元到專案的股權
⑫ 556 Baltic Street

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開發商:Baltic Residence LLC
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規模:11層高,92個單元,5231平方英尺的商業空間
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亮點: 提供小規模多樣化住房選擇,商業空間支援社群發展
⑬ 267 Bond Street

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開發商: PMG、Carlyle
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規模: 21層高的雙塔,517個單元,52000平方英尺的商業空間
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亮點: 大規模綜合性開發專案,大量的商業空間促進區域經濟和居住環境提升
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融資:阿波羅保險解決方案 (Apollo Insurance Solutions) 為其提供了 1.7 億美元的貸款融資
⑭ 204 4th Ave

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開發商: Avery Hall、Gindi Group
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規模:13層高的豪華公寓,193個租賃單元(含30%左右的的經濟適用房),配套設施帶有泳池,14000平方英尺的底層零售空間
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亮點:同時改善了附近的R線地鐵的入口基礎設施,為社群帶來了較高階的住宅產品和大面積的商用空間
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融資:證券投資公司 Affinius Capital 融資1.1億美元建築貸款
⑮ 544 Carroll Street

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開發商: Avery Hall、Bridge Investment Group、Declaration Partners
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規模:17層高塔樓,133個租賃單元(含25%的經濟適用房),6000平方英尺的底層零售空間
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亮點:為社群帶來了較高階的住宅產品
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融資:預計成本在9000萬到1.2億美元之間,TD BANK 向開發商的 QOZ Fund (合格機會區基金) 融資7250萬美元的建築貸款
ARCFE 組19: 優質標的+綠卡規劃
上述十幾個專案裡,位於125 3rd Street 的 ARCFE 投資移民組19和其他開發專案有著一致的商業目標:透過享受政策福利,解決紐約市的住房短缺問題的同時提升社群價值、物業價值,給融資方帶來豐厚的投資收益。在 ARCFE 組19 EB-5 基金上,投資人預期每年可以獲得3.2萬美元投資回報:
同時,ARCFE 投資移民組19專案又可以利用最新的 EB-5 新政利好,為投資人帶來美國工卡、綠卡身份自由的快速通道:


而從房地產金融的角度來看,上述十幾個專案,類似 ARCFE 組19的建築和融資規模的不在少數。
以土地和建築作為抵押獲取建築貸款(First Mortgage)的形式獲得專案開發的主力資金,依舊是商業地產行業主流的開發商融資方法,而這些進行 Gowanus 社群建築投資的金融機構裡,不乏有耳熟能詳的大銀行(TD、富國等),也有小型地區性銀行(Ponce、M&T等),更有和ARCFE一樣的非傳統商業房地產貸款機構——這側面反映了我們團隊在標的和投資結構選擇上的正確性。
組19專案73%的 LTC(貸款與成本比),也落在社群內有銀行參與的建築專案60%~80%的LTC區間之內,意味著組19專案有著合理的開發商槓桿率和穩健的風控策略,這保證了ARCFE 投資人的綠卡安全+本金安全+收益安全。
ARCFE 組19已售罄
ARCFE 發起、運營的組19專案自開售以來,取得了來自全球投資人的關注和喜愛——自2024年3月上市以來,認購踴躍,已經售罄。

如果您想深入瞭解我們是如何運作專案的高階貸款結構的,第一時間獲取我們下一個高階貸款 EB-5 投資移民產品的情況,請預約明天的講座:

ARCFE 新政組11~組15均已獲批
2022年投資移民改革以來,ARCFE投資人I-526E獲批已經超過20份,分佈在從組11到組13這些專案中,並且不少投資人已經在等待 I-485 拿綠卡,或者填寫DS-260和繳費的NVC境外面試流程中。

與此同時,組11~組15專案的I-956F也已經全部得到USCIS的正式批准。其中,組15專案更是創造了6個月18天I-956F即獲批的紀錄,處於行業領先水平。相信不遠的將來,我們也會看到組16~19專案的 I-956F 獲批,以及相應的投資人綠卡資質的獲批。
歡迎您查閱我們第一季度的新政專案部分影片:

