格瓦那斯：美國地產開發的最火社群
凡是去過ARCFE組19專案所在的Gowanus（下文稱格瓦那斯）的朋友，都會問：“目力所及之處，都是工地，都在蓋什麼呢？又是誰在投資這些新專案？”
這是一個好問題：自2021年的土地重新用途變更，以及最近州長 Kathy Hochul 頒佈的Gowanus 社群混合收入住房開發計劃後，大量新公寓和房地產開發專案正在蓬勃發展，組19 EB-5 基金所投資的專案即是其中之一。
預計到2035年，格瓦那斯的82個街區會增加約 8,500 套新公寓及相關的配套空間。這些專案不僅為格瓦那斯新區提供了大量的住房房源，還提升了整體的生活質量。格瓦那斯正迎來前所未有的繁榮，吸引了大量的紐約客入住於此的同時，更是當下美國進行房地產投資的黃金地段。
透過查閱The Real Deal、Commercial Observer 等商業地產媒體的相關報導，筆者總結了這份社群簡報，帶領大家看看格瓦那斯目前的建案及其融資情況，請結合下面的地圖閱讀：
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① ARCFE 組19
PRESENTS
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開發商: Prospect Developers II
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規模: 14層高的商住兩用大樓，2樓及以上提供總計130個出租單元，地面層提供總計14000平方英尺的零售和藝術空間
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亮點: 選址在社群地標性的公寓樓 365 Bond 南側，Forgaty Finger的建築設計結合了優雅的磚石外立面和曲面元素，建築工程進度快速，提供大量租賃房源和藝術活動空間，社群核心位置，往東往北往西過橋便是Wholefoods和Powerhouse arts 藝術館
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融資: ARCFE組19 EB-5 投資人和機構投資人共同構成的6600美元的高階建築貸款
② 155 & 175-225 3rd Street
PRESENTS
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1 155 3rd Street
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開發商:Monadnock Development
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亮點:組19專案隔壁的地塊，提供多樣化的住房選擇，商業設施配比豐富，擁有挖掘和地基工程許可證，近期更新了新的渲染圖
175-225 3rd Street
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開發商: RFR Holding-Aby Rosen
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亮點: 組19專案以東過運河的第一個地塊，和WholeFoods一街之隔，業主聘用了聞名遐邇的天才設計師 Bjarke Ingels Group 進行了建築概念設計，已經擁有挖掘和地基工程許可證
③ 499 Presidents Street
PRESENTS
專案圖片
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開發商: The Brodsky Organization 和 Avery Hall Investments
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規模: 8層高，350個出租單元，20000平方英尺的底層零售空間
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融資: M&T 銀行和 Bank of New York 共同提供的1.55億美元建築貸款
④ 395 Carroll Street
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開發商:Rabsky Group
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規模: 雙塔混合用途開發建築，298個產權公寓單元，51000平方英尺的商業空間
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亮點: 建築元素突出了拱形窗戶和標誌性的紅磚外立面，帶來了可供個人交易的產權公寓房源
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融資: 房屋貸款和投資公司 G4 Capital 提供的9200萬美元建築貸款
⑤ Gowanus Green 綜合體
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開發商: The Hudson Companies, Jonathan Rose Companies, The Bluestone Organization, Fifth Avenue Committee
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規模: 六棟綜合性建築組合成的綜合體，990,000平方英尺，帶來950個可負擔住房單位，80000平方英尺的公立小學，重建濱水步道
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亮點: 整體式街區開發，提供100%的可負擔住房和教育設施，建築河濱公園，提升社群生活配套質量
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融資: NeighborWorks Capital 等機構介入，早期融資階段
⑥ 335 Bond Street
PRESENTS
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開發商:E&M Realty
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規模: 14層高的商住兩用大樓，73個單元住宅單元之外，還包含低樓層的4644平方英尺的製造業空間，和4633平方英尺的商業空間
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亮點: 和395 Bond Street相互呼應的建築設計元素，較快的建築施工進度
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融資：Ponce Bank 銀行提供的4400萬美元建築貸款
⑦ 340&320 Nevins Street
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亮點: 提供大量住房和社群休閒設施，組19同款建築設計師Forgaty Finger
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開發商: Charney Companies, Tavros Capital
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規模: 雙塔帶來654個租賃單元，底層設定零售空間和公共濱水步道
⑧ 420 Carroll Street
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亮點: 可持續發展的高標準建設，正在尋求 LEED白金認證，豐富的社群設施
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開發商: Domain Companies
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規模: 20層和15層雙塔，360個單元，25%為可負擔住房，27500平方英尺的零售空間，7700平方英尺的“Gowanus Mix” 社群空間
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融資：銀行 Bank OZK提供的1.76 億美元的建築貸款
⑨ 300 Huntington Street
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亮點: 填補了社群高階寫字樓產品產品空白、豐富了文化教育資源，其中3000平方英尺已經確定由音樂學校入住，開發商 Monadnock Development 自身的總部遷入
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開發商: Monadnock Development
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用途:塔樓49000平方英尺的商用寫字樓空間，17000平方英尺的底層商鋪
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融資：Wells Fargo銀行提供的4200萬美元的建築貸款
⑩ 585 Union Street
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開發商:Tavros Capital, Charney Companies, Canyon Partners
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規模: 9層高，224個租賃單元，8900平方英尺的底層商業空間
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亮點: 增加社群的住房供應，支援商業發展
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融資：合資公司提供5770 萬美元股權，合資公司同時從太平洋西部銀行（ Pacific Western Bank）獲得了1.07 億美元的優先建築貸款
⑪ 251 Douglass Street
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開發商:Charney Companies, Tavros Capital
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規模: 15層高，260個租賃單元，底層帶有零售空間和現場停車設施
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亮點: 高標準住宅專案，提升區域密度
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融資：美國萬通保險 (MassMutual)的1.19億建築貸款，此外 Canyon Partners 的房地產部門投資了6440萬美元到專案的股權
⑫ 556 Baltic Street
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開發商:Baltic Residence LLC
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規模:11層高，92個單元，5231平方英尺的商業空間
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亮點: 提供小規模多樣化的精品住房選擇，商業空間支援了社群發展
⑬ 267 Bond Street
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開發商: Property Markets Group (PMG)、Carlyle
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規模: 21層高的雙塔，517個單元，52000平方英尺的商業空間
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亮點: 大規模綜合性開發專案，大量的商業空間促進區域風貌的提升和居住效能的提升
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融資：私募股權公司阿波羅全球管理公司 (Apollo Global Management) 的阿波羅保險解決方案 (Apollo Insurance Solutions) 為其提供了 1.7 億美元的貸款融資
⑭ 204 4th Ave
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開發商： Avery Hall、Gindi Group
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規模：13層高的豪華公寓，193個租賃單元（含30%左右的的經濟適用房），配套設施帶有泳池，14000平方英尺的底層零售空間
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亮點：同時開展的附屬工程改善了附近的R線地鐵的入口基礎設施，為社群帶來了整體福利，同時較高階的住宅產品也迎合了高收入職業人士的需求
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融資：紐約的證券投資公司 Affinius Capital 為其融資1.1億美元
⑮ 544 Carroll Street
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開發商： Avery Hall、Bridge Investment Group、Declaration Partners
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規模：17層高塔樓，133個租賃單元（含25%的經濟適用房），6000平方英尺的底層零售空間
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亮點：漂亮的古典主義外觀，有著類似 ARCFE 組19的區位、建築和融資規模
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融資：預計成本在9000萬到1.2億美元之間，多倫多道明銀行（TD BANK）已經確認透過向開發商的 QOZ Fund （合格機會區基金) 融資7250萬美元的建築貸款，以支援該專案的進行
結論：組19標的選擇、貸款結構的正確性
上述十幾個專案，以商住兩用大樓為主流，符合紐約市和紐約州政府對於該社群的下一個新興生活社群的土地用途規劃定位。同時，以抵押貸款的形式獲得建築開發的融資，是開發商的主流選擇，而在這些進行建築貸款投資的金融機構裡，不乏有耳熟能詳的大銀行（TD、富國等），也有小型地區性銀行（Ponce、M&T等），更有和ARCFE一樣的非傳統商業房地產貸款機構——這側面反映了我們團隊在標的和投資結構選擇上的正確性。
組19專案73%的 LTC（貸款與成本比），也落在社群內有銀行參與的建築專案60%~80%的LTC區間之內，意味著組19專案有著合理的開發商槓桿率和穩健的風控策略，這保證了ARCFE 投資人的綠卡安全+本金安全+收益安全。
ARCFE 組19即將售罄
ARCFE 發起、運營的組19專案自開售以來，取得了來自全球投資人的關注和喜愛——自2024年3月上市以來，認購踴躍，即將售罄。
如果您想深入瞭解布魯克林格瓦那斯社群的房地產市場、明白我們是如何達成專案的高階貸款結構的，請預約我們本週的講座：
關鍵詞
公寓
開發商
美國
社群
組19