16、17世紀交際的時候，德國著名劍術大師米夏爾·亨特的《劍術100式》裡，有一個戲劇性終章：前面99式都是劍術，而在第100式變成一個人拔劍相向，而另一個人卻拔槍射擊。
後來，就有網友給第100式取了名。名字流傳開了後成為網路上著名的梗，用來形容新舊交替時代，叫：
“大人，時代變了。”
各家開發商們對盛年不重來、一日難再晨的感覺很強烈。
綠城董事會主席劉成雲就總結為“三個根本性重構”，市場格局的重構，發展模式的重構以及競爭要素的重構。
他說，這些基礎性變數的改變，標誌著地產行業已經進入“存量博弈、品質制勝”的新發展階段。
79891萬平方米！這是國家統計局給出的截至2025年2月末全國商品房待售面積。這數字超越了2016年2月末73931萬平方米的歷史高位。
時隔10年，樓市再一次進入了庫存的新高點。
歷史不會重演細節，過程很可能會重複相似。就像現代管理學之父彼得·德魯克說的那樣：
沿用昨日的邏輯應對今日劇變，比劇變本身更致命。
劉成雲說的“存量博弈”，戳中當下開發商的痛點。
活下來的房企們，基本沒能回到它們曾經的頂峰期。它們的業績都在不同程度地下滑，也幾乎沒有一家能在2024年做到營收淨利潤雙增長。至於業績虧損的，更是數不勝數。
其中一大重要的原因就是：存貨的問題。存貨減值吞噬了眾多房企的利潤。
面對行業深度調整，金茂在推動戰略轉型。上個月底的業績會上，新任董事長陶天海提出，金茂正透過“奮進計劃”系統性最佳化資產結構，核心是提升存量資產運營效率。
這一計劃源於對市場變化的判斷——過去限房價競地價政策下，金茂部分三四線專案與高階改善型產品定位的匹配度存在最佳化空間。
如今，金茂正透過極致的簽約回款、現金管控和降本增效，加速盤活存量資源，目標在未來三年內完成80%存量去化，實現輕裝上陣。
龍湖要的去庫存時間，比金茂來的短些，是1-2年。龍湖要保證公司在2025年開始企穩回升，內部稱法是“會師延安”。
房企們正在意識到——企業的根基，不能被庫存暗流掏空。
與金茂、龍湖一樣形成“行業積極案例群像”的還有綠城。
如何基於自身資源稟賦應對存量時代，綠城對外釋放的資訊要更為詳細些。或許是因為它已經摸索並實踐出了一條去庫存的道路。
去年，去庫存就已經是綠城內部工作的重中之重。
綠城把困難專案細分為住宅長庫存、車位及儲藏室、商業專項三個大類，圍繞銷售策略和管理機制進行突破。
針對住宅長庫存，綠城全面實施的“老盤新做”堪稱地產界的“舊城改造”，從產品力、展示力、推廣力、銷售力、服務力等5個方面全面升級，滯銷資產淬鍊成流量入口。
針對車位和商業上，綠城敢於對包銷說不。
從管理機制的層面，重難點專案的去化，不僅僅是營銷中心一個部門的責任，而是成為運營、財務、成本等多個部門的跨部門協作。
在考核層面，綠城不再像過去那樣將困難專案與其他專案混合在一起考核，而是精確到單項指標，逐一考核。
最終，成績喜人。綠城去年重難點庫存去化實現422億元，佔總銷售的15%。“老盤新做”專案平均流速上升106%，車宅去化同比上升7%。
綠城不愁庫存，有它自己的底氣。
一大原因是大運營體系的升級。
綠城從2018年開始，就著力解決運營慢的歷史痛點，從體系化和資訊化兩方面對組織毛細血管進行重構。
效率的提升也是槓槓的。2022年到2024年，專案從拿地到開工的平均時間，從2.7個月縮短到1.7個月。如果再加上經營性現金流為正的平均時間，從17.2個月縮短到12.3個月。
運營成為了綠城內部的神經免疫系統，只要哪裡有問題，公司就能做出反應。
另一大原因是產品力上的優勢。
綠城認為有兩大關鍵性因素支撐公司的產品力。一個是產品戰略，即以客戶為中心的產品主義。第二就是產品創新。
綠城在2022年就對全國二十多個重點城市的1800萬客戶進行了調研，分析總結客戶的需求。
在做產品設計時，綠城採用前置創新策略，即研發一代、設計一代、應用一代。這兩年，綠城的不少產品讓市場眼前一亮，像義烏的鳳起潮鳴、南京的金陵月華等。
綠城2023年首創的“全維示範區”，更是掀起行業認知革命，引來同行效仿。當買房不再是開盲盒，實景呈現的公區成為信任貨幣。
去年，綠城在“全維示範區基礎上，繼續迭代升級，做了生活場景和定製化服務。
這恰印證克里斯坦森的顛覆式創新理論——真正的變革，從重新定義使用者體驗開始。
從0到1的創新，從來都不是易事。在1的基礎上再加1，則是一件更加難但無比重要的事。綠城會這麼做，因為市場多變，一家企業沉澱下來的價值觀，不會在短時間內改變。
就像《基業長青》裡說的那樣，長盛不衰的公司有重要的經營原則：
保持核心，啟用進步——企業必須要樹立穩固的文化和價值觀，並在此基礎上進行永不停歇的變化和革新。
其實，綠城也還在不斷對外學習，物件有中國零售服務業“卷王”胖東來、日本地產巨頭三井不動產等等。
由於綠城的準確判斷，在行業一片哀鴻中，它沒有犯什麼大錯誤。
新房銷售限價取消後，綠城在拿地上反而更遊刃有餘了。即便是下沉到三四線城市，新拿的地塊也能實現雙位數利潤。
從一二線城市的浙江杭州、江蘇南京、上海到三四線城市的浙江台州、浙江義烏等，靠強大的產品力，綠城像燈塔一般，構建當地樓市的全新秩序。
4月的第一週，房企2025年最新一季度的銷售業績出來了。
綠城一季度全口徑銷售額363億元，排在行業第四位，如果把代建部分算上，總數就是524億元，排在第二位，僅次於保利。
中國房地產浩浩蕩蕩發展了40多年，行業初期那會兒“招保萬金”的年代，綠城靠產品力，有段時間也曾排在第二位，當時僅次於萬科。
最近讀到過兩句話很有感觸：一句是“這個世界上幾乎所有的橫空出世，都是一場蓄謀已久的厚積薄發”；另一句是“時間對於那些別出心裁的小花樣必然是最無情的”。
兩句話聯絡在一起，可以提供一個思考當下，觀察行業的樣本：
兜兜轉轉這麼多年，房地產在重回產品為王的時代。那些將好產品刻入基因的企業，註定能在新週期裡找到自己的諾亞方舟。
畢竟能戰勝火槍的從來不是更鋒利的劍，而是鍛造槍膛的智慧。
