大摩最新研判,樓市的變局來了 2025-07-05 01:10 行業研究報告 導語 對於房地產的主要支撐因子,從政策換成了經濟基本面。 今日免費下載:2024-2025年上海樓市年報 來源:米宅 作者:千尋 01 就在5月12日官宣中美聯合宣告後,有個問題浮出了水面。外部的衝擊減輕大半之後,是不是國內的資產將會迎來一輪新的機會。 尤其是房地產,關稅的警報解除大半,再加上央媽宣佈的即將降準降息的訊息,購房人持有成本降低,是不是5-6月的樓市行情能夠更加偏向止跌回穩? 對於這個疑問,前幾天大摩召開了一個內部策略會,就關稅對於國內房地產的影響做了一個分析和研判。 整個策略會的內容比較長,我就不一一給大家展示了。我把裡面的幾個核心觀點亮一亮。 第一個,美元主導地位改變,全球資產配置正在平衡。眾多投資者對中國的投資故事感興趣。中國有望成為全球除美國之外唯一一個能構建AI全鏈條閉環生態系統的國家,這是長期經濟增長的信心和動力。 第二個,房地產4月銷售放緩,目前政策不足以大力度刺激購房入市,未來幾個月房地產銷售量和房價下降趨勢仍將持續。 第三個,房地產資料具有滯後性,而政策結合資料而出,所以存在房地產政策的真空。 第四個,關稅的衝擊並沒有完全解除,還有博弈的週期,這會推遲房地產銷量觸底的速度。 按照大摩的這幾個觀點,可以總結出一句話—— 關稅戰警報的解除,樓市確實有變化,避免了房地產下行的壓力。但是樓市止跌回穩,還需進一步救市,但更多的是依靠經濟的自然恢復。 在外資機構裡,大摩被歸於觀點保守的一類。對於宏觀經濟和房地產是有持續的資料和觀點跟蹤。那這一次他們的研判,悄悄地轉換了一個支撐房地產的邏輯。 對於房地產的主要支撐因子,從政策換成了經濟基本面。 02 以前關於房地產有一句特別著名的話,叫長期看人口,中期看土地,短期看政策。 而現在這句話的邏輯在房地產行業失靈了。 單單短期的房地產救市政策,對於房地產趨勢的邊際影響已經越來越小。 房地產行業的好壞,房價的漲跌,越來越由經濟基本面和居民收入來決定。 這是影響房地產行業主線邏輯翻天覆地的變化。也正是因為這個變化,改變了救市的期待和策略。 以前的救市,是期待單一房地產行業的救市政策出臺。比如限購限貸的解除,房貸利率的下調,首付比例的降低等等。每一次這樣的大招出來之後,都能對市場產生一波主升浪。 過去二三十年房地產的邏輯主線就是在於政策。政策松則樓市起,政策嚴則樓市落。 而現在房地產行業政策對於樓市行情的影響越來越微弱,決定樓市行情的逐漸讓給了經濟基本面。 基於此,救市的邏輯就發生了變化。 從政策-房地產的直線傳導,轉變為了政策-經濟基本面-房地產的曲線傳導。 對於救市的訴求,也從期待單一的房地產行業的救市政策轉變為了財政和貨幣政策的大刺激。 而這兩個,財政和貨幣政策大刺激是任何經濟體都比較慎用的措施。 大家都津津樂道於2008年的大刺激。2008年的財政和貨幣政策確實是超常規力度的。 比如2008年9-12月,5次下調1年期貸款利率,4次下調存款利率和準備金率。貸款利率累計下調高達216bps。 比如公佈一攬子刺激計劃,包括大規模財政投入,2008年四季度先增加安排中央投資1000億,災後重建基金200億,帶動地方和社會投資,總規模達到4000億。 比如2008年公共財政支出達6.26萬億,同比增速25.74%的歷史最高點。 除此之外,還有鋼鐵、汽車、紡織、裝備製造等10個行業的振興計劃,有房地產行業的一系列放鬆政策出臺。還有各類的減稅降費。 2008是一次全方位的財政和貨幣大刺激,但是那樣刺激出臺的背景是遭遇了全球罕見的金融危機。 金融危機來的急促而猛烈,就如同一場突如其來的急症一樣,那應對這樣的急症,只能是先上猛藥。 現在的經濟狀態,不適合2008年那樣的大火猛攻。 所以從去年9月24日以來,政策保持著積極的基調之下,在落實的力度和節奏上是小火慢熬。 相比較2008年的大刺激,更強調政策的精準滴灌,更強調結構性的調整。更注重政策落地的質量,這樣的政策節奏體現在經濟基本面上,就是緩慢的復甦。 而經濟基本面的緩慢復甦,對應著就是房地產的緩慢起色。 03 上面是給大家講了房地產行情的政策傳導邏輯,根據這樣的邏輯是可以大概知道未來房地產行情會怎樣。 你只需要問自己兩個問題,回答完之後就知道了答案。 第一個問題,最壞的時候是不是已經過去了? 第二個問題,政策是否釋放完,後續可否還有增量政策? 第一個問題的答案是顯而易見的。 今年最壞的時候已經過去了。 4月可謂是外部衝擊最兇險的一個月。5月12日的聯合宣告發表之後,雖然後面還會有博弈和限制,有20%芬太尼關稅的溝通,有晶片等領域的PK,但是關於整體經濟的外部衝擊基本上已經過去了。 外部衝擊之後,影響經濟基本面的因素就回到了政策的刺激和力度上,就回到了第二個問題的答案。 今年二季度有沒有增量的政策? 從目前來看,二季度貨幣政策是寬鬆的,央媽的降準降息等待落地。隨著房貸利率的降低,購房人的成本又往下降了一點。 這個可以做一個測算,100萬的貸款,2.6%的公積金利率,每月月供4003元。商業貸款利率和公積金利率的下調,能夠讓不少房子可以做到租金抵利息。 租金抵利息是個很重要的指標。一旦租金可以抵月供,買房相較於租房的價效比就體現出來了,能夠加速一部分剛需入場。 二季度財政政策依然延續3月份確定的節奏和力度。將貨幣政策和財政政策結合起來,房地產的增量利好相對微弱。 這意味著什麼? 這意味著未來兩個月的時間,房地產的行情不會有特別大的變化。 會太差嗎?不會,因為房價下跌到了一個底部區間,再往下探的空間有限。 會出現好轉嗎?也不會,因為政策沒有大的明顯增量。 二季度的房地產註定是平靜渡過的。 而真正的轉折點會在什麼時候呢,大約得進入到三季度,市場又要重複去年的節奏。 推薦閱讀: 1、市場上的二房東,消失了快70% 2、日本,正在加速「鶴崗化」 3、三四線城市的二手房正在失去“流動性” 4、催生娃“無效”後,國家動真格了 5、花旗封神:幾乎完全預判特朗普關稅稅率 ——END—— 【PS:點選詳情可檢視內容】 點選微信小程式👉:"報告搜一搜";免費下載各行業研究報告pdf和word、可視資料、學習資料。提供研究報告、市場研究報告、行業報告、行業研究報告、調研報告、市場調查報告…