來源：大鬍子說房（ID：dahuzishuofang）
作者：雪莉
愛人如養花，養貸如養瓜。
一不小心踩到買房時埋下的雷，一朝炸成大苦瓜。
前幾天，我看到有一個觀點，大概就是說到去年的法拍房數量大增，而且價格極低，這些房子一旦大批上市，極有可能衝擊本就不好賣的二手房市場。
那麼，事實到底是不是如此呢？
關於法拍房的具體數字，我找了一輪，到底現在多少套我沒有準確數字，但可以告訴大家一個事實：
根據前不久中指研究院釋出的資料顯示，2023年前11個月，全國的法拍房數量已經達到了70.9萬套。
這個數字相比2022年同期，增長了足足有33%。
至少能說明今年的法拍房數量確實是在大幅度增加。
而這法拍房量一上來，價格自然也會打下來。
根據緯房研究院、國信達資料聯合釋出的資料顯示，2022年前三季度，全國法拍房的成交折扣率還是95.58%，
到了2023年同期，全國法拍房的平均成交折扣率已經降到了80.19%。
那降價之後，結果如何呢？
去年前11個月，全國法拍房的成交量同比增長近兩成。
是的，法拍房也在以價換量了。
於是就有人問了，都是房子，法拍房激增再加上價格低，會不會搶走二手房的購買力。
而且法拍房價格的持續下跌，對二手房價格會不會也形成衝擊？
先說結論吧：
我覺得不會，因為本就不在一個體系內。
其次，必要時刻，估計會有兜底做法。
01
先說說為什麼不會對市場造成衝擊。
是因為法拍房本質上有著跟新房、二手房不一樣的成交體系。
就類似於桌球和高爾夫球的關係，一個大眾化好入門，一個還是屬於小眾賽道。
但這倒不是說買法拍房的門檻有多高，高的反而是它的撿漏成本。
畢竟要在這個圈子裡撿到一個性價比高的好房子，你需要付出比在正常市場多出10倍的敏銳力。
所以你會發現，最早開始玩法拍房的，都是一些中產投資客、職業“炒家”，或者公司機構等，普通剛需改善的比例是很少的。
那這個撿漏成本是靠什麼來評判的呢？
當然是它的高風險性，簡單說來，就是便宜容易沒好貨。
一個是法拍房的隱形費用：包括長期拖欠的水電物業和佔大頭的稅費。
拖欠的費用一般由買家支付，資訊也相對透明，競拍頁面上都會顯示；
所以，這一塊也還好，但高成本是隱匿的成本。
尤其是稅費這一塊：
法拍房和二手房交易的稅費大同小異，都需要繳納契稅、個人所得稅和增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加。
但和二手房不同的是，二手房你可以和原賣家去商量誰負責哪些稅費，但法拍房人家原業主本都還不上月供了，你覺得他還會幫你繳納這些稅費嗎？
所以你要看好拍賣公告，因為上面會寫明這筆稅費是否需要買方承擔。
另外就是搞清楚出讓方是公司還是個人，房產的屬性是什麼，因為公司和個人繳納的稅費又不一樣。
各種雜七雜八的費用算下來，是不是真的筍，確實還要商榷。
搞不好還不如一套成交價即所得的正常二手房便宜。
另外一個，法拍房的“名聲”本來就不好。
俗話說“冤有頭債有主”，關於法拍房難清退的問題，這幾年可沒少上過民生新聞。
而一部分法拍房還存在“長租約”問題和“凶宅”屬性，也直接造就了後續的“難收房”和“低租金”，這些同樣是潛在的購房危機。
你最後可能是買了一套低於市場價的法拍房，但前前後後搞清退、打官司、入住，都能花上1年甚至幾年。
真的非常耗人。
所以，你要說拿法拍價去對標市場價，還是太小看了市場的傾向性。
都不用說到法拍房是不是真的很筍，就法拍房的麻煩和複雜，就意味著不是普遍大眾能接受的了。
而且法拍房是需要給全款的，能不能貸款，後續能不能和銀行申請下來貸款，還得去談的。
所以談法拍房對市場形成具體的衝擊，我認為還不至於。
我還是那句話，法拍房是屬於高階玩家的玩法，普通人不敢玩最好，敢也不要去玩。
我瞭解到的是確實有部分專業炒家去炒法拍房，但前幾年也有城市堵死了法拍房的口子，一樣要求要有名額。
加上現在二手房價格本來就下跌了，新房開發商為了去庫存也在降價。
法拍房這種有一定風險性的產品，真的不會被普通老百姓所接受的。
所以不需要過分擔心，法拍房價格下跌，會衝擊二手房市場，真的有點多慮了啊。
真的，與其想辦法撿漏法拍房，我還是建議大家老老實實去買商品房，而且現在低成本買入有價值城市的機會是很多的。
比如開發商的低首付，現在房貸利率也低，也沒有法拍房那麼多煩心事，只不過大家要懂得選好城市和板塊。
02
其次，就是大家擔心法拍房量太大，極有可能衝擊市場信心的問題。
畢竟法拍房的背後，是斷供，而斷供的背後，又是信心和JJ的折射。
那我還是那句話，必要時刻，會兜底的。
除了現在大背景之下，我們已經有非常多的政策了。
比如1萬億國債、特殊再融資債券、psl重啟、超大特大城市城中村舊改、保障房建設等等。
一系列的動作，都在表明ZY兜底房地產的決心。
法拍房這一塊，我們腦洞開啟一點，我覺得完全可以適配去年提出來的新房改政策。
什麼意思？
之前有人說過，其實地方可以對法拍房進行回購，然後再變成保障房出租出去。
這樣一來可以補充保障房的供應套數，也不至於讓過量的法拍房影響到市場的信心。
如果法拍房的價格整體合適的話——像打個5折6折，好像也不是不行。
地方回收之後，可以馬上交給第三方公司簡單裝修，再用租金去還銀行的利息。
畢竟地方和銀行談貸款利率，也更有優勢。
而且一般來說，法拍房集中的城市，反而是大城市，畢竟小城市一套房子真的也就是自住，非必要老百姓也不會願意選擇斷供的。
從我查到的資料來看，近兩年法拍房掛牌量最多的省份是成都、重慶、鄭州、南京、杭州、青島等等。
這些城市中不少都屬於大城市，本就有提供大量保障房的需求。
再前不久，央媽不就剛批覆了1000億元的住房租賃貸款，就是以貸款的方式來購買和消化地方上的商品房，轉而用作保障房或者長租房。
所以也不排除，當法拍房衝擊市場信心的時候，回購部分法拍房轉成保障房的做法出現。
並且，從去年到今年的各種動作來看，兜底意思都很明確。
所以我才說，2024，就是一個徹徹底底的政策拐點。
大家也真的不必為法拍房這種小眾市場過於擔憂，其實一旦JJ好起來，市場回暖。
大部分問題也都解決了。
只能說，位於這個拐點的當下，我們普通人才要更敏銳起來，要讀懂這些政策和訊號背後所要傳達的意義，才能幫助我們更好地辨別市場。
千山萬水總是情，給個“好看”行不行↓↓