圖片/CEOBIZ
作者：萬多少
來源：網易數獨
打七折出售的房子，你會買嗎？這些年，買房界衝出了一條小眾賽道，就是被不少人戲稱為“撿漏”的法拍房。
江湖上流傳著不少它的傳說，有人在限購之前，低價購入好幾套又轉手賣出，賺得盆滿缽滿；有人則開出“隱藏款”，開門發現還住著 80 歲大爺，進退兩難無法入住。
但如果真要買來自住，會考慮這種房子的其實還是少數。大多數人會覺得自己無緣“中獎”體質，從經驗出發，天上掉下來的，往往不是餡餅而是陷阱，所以止步於觀望。
法拍房，究竟是水深坑多的雷區，還是普通人可以伸手夠到的福利？
電視劇裡，我們總能看到有豪門一夜傾家蕩產，生意失敗賠個精光，等待他們的，是豪宅被法院貼上封條，拍賣抵債。
這樣的劇情並非個例，現實中，這類房產正以驚人的速度增長。如果只看住宅，根據中指研究院的統計資料，2015 年時住宅類法拍房交易市場還比較冷清，全國共有 3.78 萬套房在售。而到了 2023 年，全國有將近 37 萬套住宅類法拍房在售，數量翻了近十倍。
但是，住宅類法拍房的清倉率，也就是已成交房產佔整體的比重，並沒有隨著法拍房數量暴增而走高，在 2018 年達到 55.5% 的巔峰後就一路走低，到 2023 年，清倉率只有 29.4%，換言之，每十套住宅法拍房中，只有不到三套被買走。
與此同時，法拍房二拍的情況也越來越多。法拍房第一次拍賣競價出售如果沒人出價，就會被視作流拍，並以更低的折扣被再次拍賣 [1]。
細看 2024 年上半年法拍房拍賣情況構成，二拍的成交佔比最高，為 47%，較 2023 年同期還增長了 7%，至於一拍佔比，則縮減到了 37% [2]。
你可能會疑惑，這麼多降價也賣不出去的法拍房都分佈在哪裡？
根據中指研究院資料，分省來看，2023 年，共有 18 個省、市、自治區的住宅類法拍房數量超過一萬套，其中廣東、河南兩地最多，分別有 3.74 萬套和 3.18 萬套 。
儘管這些省份的法拍房數量龐大，但清倉速度卻並未佔據領先地位。相反，在那些法拍房本就不多的經濟發達省市，房子更容易賣出去。
中指研究院資料顯示，像江浙滬地區和北京，住宅類法拍房的清倉率都在 50% 以上，相對較高。浙江、上海更是一騎絕塵，清倉率分別為 62.34% 和 61.94% 。
這也不難理解，在二手房均價大幾萬塊的一線城市，入手一套折扣法拍房，有時省下一輛賓士的錢也不是沒可能，就像有網友總結的那樣：
和大家的印象有所不同，那些被撿漏的法拍房，並非主要來自被辦案機關強制沒收的涉刑資產，“凶宅”“一元起拍”“落馬大老虎資產”更多是獵奇的噱頭。還有破產資產以及主動選擇處置的房產，在法拍房裡更是少數。
如今掛在網上的法拍房，多是債務糾紛而來的訴訟資產，其背後，則是一個又一個經濟狀況惡化的普通人。那麼這個過程中都發生了什麼？
其中一個原因是，近些年，還不上房貸的人越來越多了。樓市繁榮時，很多人在“宇宙最高點”買房，卻突逢創業失敗或被最佳化裁員，出現無法償還房貸，甚至資不抵債的情況。
根據安永《中國上市銀行 2023 年回顧及未來展望》的統計，不論是大型銀行，還是城商農商銀行，個人住房貸款違約率都在不斷走高，以全部上市銀行為例，從 2021 年的 0.32% 漲到了 2023 年的 0.49% [3]。
在過去那個房價一天一漲的黃金年代，業主如果遇到財務問題，主動變賣房產，除了償還債務，還有可能小賺一筆。
可如今樓市低迷，除非打骨折，否則房子很難短時間內變賣。更常見的情況，或許是先收來了法院收房的傳票，要被“低價賤賣”。難怪有還不上房貸的人會說：
此之砒霜，彼之甘露，斷供人的忍痛割肉拍賣的血汗房，對於競拍人來說，卻是可以撿漏吃肉的機會。畢竟法拍房，最大的優勢就是便宜。
例如在某資產交易平臺上，重慶某小區一套 102 平方米的法拍房，按成交價計算是 8626 元/平。同小區戶型相似的另一套二手房，在中介平臺報價 14385 元/平，算下來法拍房成交總價便宜了接近 60 萬元 [4][5]。
而且購買法拍房也不需要經過傳統的房產中介，自己在淘寶、京東就可以下單購買，省下 1%-2% 的中介費。
此外，法拍房在幾年前還具有的一個優勢是，它成為了很多人避開限購，無痛落戶大城市和購買學區房的捷徑。
比如在 2020 年的杭州，本地戶籍家庭均不能購買第三套房產 [6]，而法拍房則未受限制，有錢便能買，這也致使一大波“炒房團”的湧現。直至 2021 年最高人民法院統一將法拍房納入限購政策，這一局面才被終結 [7]。
雖然如今的法拍房失去了一些政策利好，但不管怎麼說，折扣始終是貨真價實的。
但近幾年法拍房滯銷，還是讓許多人對於這一看似佈滿誘人折扣、實則暗藏風險的市場望而卻步。畢竟這年頭，買新房都有爆雷的風險，更何況是被強制執行的二手房。
我們整理了社交媒體上與法拍房相關的帖子，梳理了大家駐足觀望，遲遲不敢下手的原因，發現最大的痛點便是擔心自己無法入住。
這樣的擔心並非空穴來風，像有的原房主可能因不甘心房產被拍賣，而採取拒絕搬離、破壞房屋等措施，使得購房者即使成功競拍，也無法順利入住。
而且雖然執行法院會公佈房屋基本情況，但仍缺失不少關鍵資訊，比如房屋是否存在長租約、非法佔用、無法落戶等問題。
實際買了法拍房之後，要面臨的問題可能會更多。在社交媒體相關話題下，有很多人講述了自己被坑的經歷，其中以“買賣不破租賃”最為常見。
打個比方，如果賣家在拍賣前，與親戚朋友以低價簽訂了 20 年的租賃合同，那麼就算這套房子成功過戶，賣家依然沒有居住使用權。
更別說替原來的房子繳納稅款、物業水電這樣的事，早已見怪不怪了。甚至能拿錢解決的事還算是小事，最讓人手足無措，其實是騰退過戶的問題，就有老賴在門口貼出這樣的標語：
七十老人，一碰就倒，人在房在，再活一百，家有烈犬，開門就咬。
這也是為何有人乾脆挑毛坯法拍房，目的就是規避風險。
而那些購買法拍房能“安全下車”的人，所做的功夫也一點都不少。
要麼掌握專業競拍知識，在前期付出大量精力做“盡調”；要麼是在當地有門道、有手段、有時間，能對付不肯搬出去的老賴。
正因如此，甚至出現了一批專做法拍房一條龍服務的中介機構，他們能文能武，既有律師負責拍賣前調查，還有大漢負責拍賣後的騰退。
大家常說，命運贈予的禮物，早已在暗中標好了價格。法拍房，就像是一個“房產盲盒”，有人希望用低廉的價格撿漏上岸，只不過迎接自己的，卻不是夢寐以求的小家。
而且，在這筆人生最大的消費上，它不支援七天無理由退貨。
[1] 最高人民法院. (2021). 最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定.
[2] 中指研究. (2024). 中指法拍市場監測報告：2024上半年法拍市場新變化，法拍房成交漲了還是跌了. Retrieved 2 September 2024 from https://www.cih-
