作者：農村娃高老師
來源：樓市高談
你知道吧。
關於房地產行業，有這樣一位“經濟老中醫”，他能用精準的判斷，為樓市發展把脈。
他就是原重慶市市長黃奇帆。
在重慶任職期間，憑藉出色的經濟管理能力，精準把控重慶樓市，化解庫存危機，在業內聲名遠揚。
早在2023年，當不少房產專家還在大談“房價觸底反彈”時，黃奇帆在房地產趨勢論壇上，直接潑了一盆冷水：
“如果現在還有人認為房地產會反彈上漲，那他對經濟肯定是沒什麼認知的！”
他用一組組冰冷的資料，撕開了房地產行業的傷疤，直言：
“中國房地產的底層邏輯已徹底改變！”
這話一齣，可謂是一石激起千層浪，讓不少還對房價抱有幻想的人心頭一緊。
01
黃奇帆的三大論斷：
打破反彈幻夢的清醒劑
我把黃老先生的觀點，梳理了一下，主要有以下幾點：
第一，供需逆轉，房子比人多出1.6億套！
黃奇帆反覆強調一個殘酷的現實：全國住房套戶比已經達到1.16，也就是說100戶家庭對應116套房，這個數字遠超國際警戒線1.1。
更讓人觸目驚心的是12.1%的空置率，相當於每8套房就有1套空置著，在三四線城市情況尤為嚴重。
像山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，鶴崗更是誇張，高達1.79。
想想看，鶴崗70㎡的新房只賣8萬，這樣的市場環境下，房子還怎麼保值？
第二，是人口斷崖，90後比80後少4000多萬接盤俠。
我們知道，以現在的人口形勢來看，對房地產來說可不太樂觀。
新生兒數量比8年前暴跌40%，結婚登記人數減少35%，這直接導致剛需購房群體斷崖式萎縮。
而且城鎮化率已經逼近68%的天花板，以前進城農民買房的故事，再也講不下去了。
黃奇帆更是一針見血地指出：
“未來十年，開發商建的房子比新生兒數量還多！”
沒有了足夠的買房人，房價拿什麼漲？
第三，是政策轉向，政府救市≠刺激房價。
面對創20年新高的7億㎡商品房庫存，國家雖然投入數萬億收儲，但目標很明確，是要把這些房子轉化為保障房、人才公寓，可不是為了推高房價。
就拿深圳、青島來說，當地保障房價格比周邊低40%，直接把很多剛需購房者吸引走了。
黃奇帆反問：“當政府用白菜價供應保障房時，普通商品房還怎麼漲？”
02
三大鐵證：
為什麼說“反彈論”是自欺欺人？
我們看到，當前很多房地產大V，是不是丟擲一個刺激的觀點：房子要反彈了。
但是，下面3個反證，就可以打臉。
首先，是房地產行業指標倒退回15年前。
從銷售規模看，2024年預計新房銷售額8.4萬億，直接退回到2015年的水平。
建設規模上，新開工面積僅6.9億㎡，相當於2006年的資料，倒退了18年。
投資信心也受挫，開發投資額9萬億，跌回2014年。
這些數字明明白白地宣告，房地產的黃金時代已經一去不復返了！
其次，是購買力枯竭，中產財富被房產“綁架”。
我們知道，在中國，中產家庭70%的資產都鎖在了房產裡，遠高於歐美國家的30%-40%。
一旦房價下跌，家庭財富直接“腰斬”。
北京二環的“老破大”，3年跌價300萬，抵押率降至40%。
深圳的業主就算降價1.5萬/㎡，房子還是難出手，經營貸斷供的情況也越來越多。
真應了那句話：“房子從財富象徵變成債務牢籠，只需一次失業或一場大病！”
再次，是房企求生，千億現金也難“造血”。
我們看到，冰凍三尺非一日之寒。
就算是保利、華潤這些手握現金超千億的央企，2024年經營性現金流也大幅“掉隊”。
世茂、遠洋等房企現金流持續為負，“造血”能力幾近枯竭。
03
普通人破局：三條保命策略
說到這裡，我們普通人最關心的問題來了：
該如何去面對呢？
第一，是最佳化資產，拋掉“三類毒資產”。
三四線城市的房產要小心，那些人口流失的城市，房子就像“縮水海綿”，越留越不值錢。
樓齡超過20年的老破小也別留，後續的持有成本，像維修費、房產稅會越來越高，而且根本賣不出去。
還有遠郊盤，通勤超過1小時的新區房，空置率超40%，趕緊處理掉，“割肉止損好過爛在手裡！”
第二，是現金為王，梯形存款法抵禦風險。
把手裡的資金分成三份，分別存1年、2年、3年期定期。
比如30萬拆成3個10萬，1年期利率2.0%，2年期2.3%，3年期2.5%。
這樣每年都有存款到期，既能保證收益，又有流動性，比單存三年期能多賺4000元利息。
第三，是盯緊政策，借力保障房轉化紅利。
南京、廣州等地對改造保障房的業主，最高補貼8萬/套。
北京試點“以舊換新”，老舊小區置換補貼能達到房價的15%。
咱得學會順勢而為，這樣才能把手裡的“死資產”變成“活錢”！
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