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在英國投資房產，尤其是購買新房時，您是否在拿到鑰匙前或者之後會立刻檢查房屋的整體狀況呢？一般來說，新建房產通常享有為期兩年的保修期，期間業主可以報告發現的缺陷，由開發商負責修復。然而，很多購房者往往忽視了這個關鍵環節。
不少人容易被新房整潔亮麗的外觀所迷惑，誤以為房屋質量沒問題。但經過專業檢查後，常常能發現一些隱藏的結構或施工問題，甚至還有一些奇怪的情況。一些專門從事新房驗房工作的檢查員表示，他們在實際工作中不僅經常發現各種質量缺陷，甚至還碰到過一些令人哭笑不得的“驚喜”——比如發黴的三明治、被遺忘在角落裡的尿瓶等。
新房竟然還能發現三明治和尿瓶？
在英國，新房缺陷檢查員——很多人稱之為“Snagger”，他們專門負責對新建房產進行徹底檢查，這些缺陷檢查服務費用在300英鎊到600英鎊之間，具體取決於房產的大小。
缺陷檢測旨在識別缺陷或問題，例如破損、損壞、安裝不當或外觀未完工的物品等等。在檢查後，這些檢察員會向房主提供一份獨立的缺陷報告（snagging lists），房主可以利用該報告向開發商提出任何問題的修改。
英國一名新房缺陷檢察員克里斯·格林伍德(Chris Greenwood)在接受BBC採訪的時候稱，他經常在新房內發現奇怪的事情。這些“發現”範圍很廣，有的很普通，比如凹凸不平的灰泥製品，有的則很奇特，比如後面沒有電線的插座板。
“當然，並非所檢查的所有房屋都有問題，有些房屋的建造質量非常高。不幸的是，發現三明治、食物垃圾和瓶子之類的東西相當常見，我甚至發現了尿瓶，通常放在浴缸下面或淋浴盤下面。”
有一次，在BBC記者跟隨他前往林肯郡的一棟新建房產進行檢查的時候，他一進房子內就在閣樓上發現了一個發黴的三明治。
“這很尷尬，因為這表明在完成之前沒有人去檢視過這些物品，檢查真的非常非常快。我花了一些時間才把梯子拿出來，把頭伸進閣樓才發現這些問題。”
克里斯還發現露臺門密封性不夠，導致冷空氣進入，並發現了一些問題，他認為這些問題是由於工藝或材料質量差造成的。
同行檢查員凱利·斯基德莫爾(Kelly Skidmore) 表示，他的檢查通常會發現每處房產有60到80個問題。許多問題都是一些小的表面問題，但他也發現了一些嚴重的缺陷，比如“防火”方面的錯誤——防火是一種防止火勢在建築物不同部分蔓延的特殊措施。
“這是一棟全新的房子。交接時應該達到高標準。如果你買了一輛新車，發現它到處都是凹痕，你肯定會問為什麼。所以，答案是肯定的。開發商需要及時發現這些問題，識別並修復。”
為什麼新房會有這樣的問題呢？
全國建築商聯合會(NFB) 主管 Rico Wojtulewic 表示，大家確實需要關心建築的高標準，但出現一些問題是不可避免的。大量建築工人在同一處房產上工作可能是造成問題的部分原因，他們把一些“生活用品”落在了工地。
任何房屋建造都存在“人為錯誤的可能性”，但人們容易混淆較小的障礙和較大的結構問題（他說，後者通常不太常見），這在一定程度上給房屋建築商帶來了壞名聲。
林肯郡建築公司Gelder Group 的高階合同經理羅布·桑德森(Rob Sanderson) 表示，他已經看到了工人的變化，很多“注重細節”的經驗豐富的工匠正在退休，而進入建築行業的新人卻不夠多。
調查中最常見的缺陷？
1．外觀缺陷
外觀問題通常是新建房屋中最容易被發現的問題，包括油漆不均勻、牆面有劃痕、木工製品質量差以及踢腳板縫隙。雖然這些問題看似微不足道，但卻體現了房屋建造過程中對細節的重視：
–油漆覆蓋不一致，刷痕明顯
–開關和插座周圍的裝飾面層存在縫隙
– 踢腳板和門框安裝不當或損壞
–抹灰不平整，牆板接縫處有明顯接縫
2. 結構性問題
結構缺陷是缺陷檢查中發現的最嚴重的問題類別。這些問題會影響建築物的完整性，如果不加以解決，可能會導致嚴重的後果：
–牆壁和天花板的沉降裂縫
–地板不平整或地板有彈性
–基礎工作不足
–承重牆問題
–屋頂桁架和支撐的問題
3. 管道問題
如果不及早發現管道缺陷，可能會造成嚴重的損壞和破壞：
–排水管安裝不正確導致排水不暢
–浴室裝置密封不當，導致漏水
–整個房屋的水壓問題
–廚房和雜物間電器連線不良
–外部排水系統降水不足
4. 電氣故障
新建住宅的電氣問題可能造成輕微不便，也可能造成嚴重的安全隱患。常見的問題包括：
–插座和開關位置不正確或無法正常工作
–照明電路不足，燈具位置不當
–電氣證書缺失或不正確
–消費單元和電路保護問題
–外部電源插座和安全照明問題
5. 加熱和冷卻系統
供暖和製冷系統的效率顯著影響著居住舒適度和能源成本。缺陷調查通常會發現：
–中央供暖系統平衡性不佳
–散熱器和恆溫器安裝不正確
–地板採暖系統問題
–鍋爐安裝問題
–浴室和廚房通風不足
6. 屋頂和隔熱材料
屋頂問題和隔熱缺陷會導致嚴重的能源效率和天氣防護問題。常見問題包括：
–屋頂瓦片缺失或損壞
–閣樓和牆壁的隔熱層安裝不良
–屋頂空間通風不足
–排水溝和落水管問題
–煙囪防水板和屋頂穿透問題
7. 門窗
門窗問題在英國各地的新建住宅中尤為常見。測量師經常發現：
–門無法正常關閉或鎖緊
–窗戶密封破損或防風措施不足
–雙層玻璃窗的問題
–門窗把手問題
–框架安裝不當導致進水
8.廚房和浴室裝置
這些高使用率區域通常會在缺陷調查中暴露出許多問題：
–工作臺面和防濺板密封不良
–電器安裝不正確
–櫥櫃門和抽屜未正確對齊
–淋浴房和浴缸密封問題
–排氣扇和通風問題
9. 地板和瓷磚
地板問題既涉及美觀問題，也涉及功能問題：
–瓷磚間距不均勻，圖案排列不整齊
–地磚空洞或鬆動
–木地板縫隙
–地毯安裝和接縫問題
–房間之間的樓層問題
10. 景觀美化和戶外區域
外部區域通常較少受到關注，但同樣重要：
–花園和車道排水不暢
–路面和小路不平整
–花園準備不足
–邊界圍欄和大門的問題
–外部照明和電源插座問題
麗莎評論
對於新建住宅，建議您在交換合同後、正式搬入前，儘早進行一次全面的缺陷調查。這樣一來，開發商可以在您入住前及時處理發現的問題。但需要注意的是，並非所有開發商都會允許在竣工前進行檢查，因此如果無法提前進行，也請在拿到鑰匙、入住後儘快啟動缺陷檢查工作。
通常，新房享有為期兩年的保修期，這段時間內，開發商有義務對房屋內出現的任何缺陷進行維修。
具體來說，制定缺陷清單屬於購房者的責任，雖然不是法律強制要求，但作為購房者，建議最好還是完成這項工作，避免日後的損失。您可以自行檢查房屋，但除非您具備相關建築知識，否則更建議聘請專業的驗房檢查員進行全面評估，並出具正式的缺陷調查報告。
一旦缺陷清單完成並提交，開發商在多數情況下有責任及時處理相關問題。當然，現實中有些問題可能需要與開發商協商——判斷哪些屬於合理誤差，哪些需要修復。
請務必記住：自交易完成起的兩年內，您有權向開發商報告任何缺陷，並要求其在保修期內修復。一旦超過這一期限，所有修復費用將由您自行承擔。因此，在入住前或者初期優先完成缺陷檢修清單，是保障自身權益的重要一步。
若在缺陷調查中發現問題，請依照以下流程進行：
- 詳細記錄缺陷：包括清晰的照片和書面描述。
- 書面提交報告：將調查結果正式提交給開發商或建築商。
- 設定修復時間表：與開發商協商合理的整改期限。
- 保留通訊記錄：包括郵件、電話溝通的紀要等。
- 持續跟進進展：定期確認整改工作是否按計劃進行。
- 瞭解您的權利：熟悉保修政策以及開發商應承擔的責任。
如果您打算在英國購買房產或者銷售房產，請進一步聯絡麗莎律師行，我們的房產律師可以解答所有關於買房賣房的法律疑問。
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