2021年我第一次買房的時候，也開始和中介做朋友
那會我的中介是位話不多但入行也快五年的九零後湖南妹子
臨近上車我們聊的最多的是議價空間，也就是一套房掛牌價和成交價的差距
她跟我說二手房的談價空間從年頭起伏到年尾
淡季差不多在5%-6%，五百萬的掛牌價談二十多萬差不多了
平穩的時候差不多1%-2%，真正旺季的時候房東不跳價就很不錯
這些數字是她入行那幾年看過比較固定的數值
2024年的今天，當我開啟鏈家成交頁面再去看這些數值時卻遠不止如此
這是我比較熟悉的浦東高行的品質小區還是個學區房
去年底成交的一套房源，925萬掛牌、836萬成交，議價空間9.6%
接著我隨機又點開幾套成交房源
一套239萬的掛牌房源，議價空間居然達到12.34%
這套719萬掛牌的兩房最後615萬成交，議價空間14.46%
這些都是我碼字過程中隨機開啟的房源成交案例
雖然知道二手市場成交現狀，但動輒10%的議價空間還是讓我有點吃驚
那這些案例裡的議價空間是偶然還是普遍
全市真實的議價空間又是怎樣的
01
一份3.9萬套真實成交房源的議價空間
如果想要知道全市真實的議價空間現狀首先得找到樣本
2023年上海共計成交了18.1萬套二手住宅，這其中鏈家成交了3.9萬套
如果我們能找到這3.9萬套議價空間是不是就相當於拿到全市22%的成交樣本
鏈家沒讓人失望他真的有認真統計這3.9萬套裡每一套的真實議價空間
而且3.9萬套對全市而言也不僅僅是22%的資料樣本
因為18.1萬套裡還有25%是非中介成交，比如手拉手這種的
所以3.9萬套是全市2023年二手成交裡28%的資料樣本（3.9÷【18.1×（1-25%）】）
也只有樣本數達到這個量級我們才能看到2023年全市的議價走勢
所以2023年議價走勢是怎樣
我將這份2023年全年51週數據用表格放這裡
可以看到2023年全市議價空間不斷走高，年初3%的議價還算正常
但五月開始議價空間開始逐步走高，中途偶有下行但很快還是向上攀升
目前全市二手房的議價空間已經來到7.1%
相當於一套房產如果掛牌500萬，最後得降價35萬才能賣掉
而7.1%只是全市平均議價空間
意味著如果有套房議價空間為零，就意味一定有套房議價空間達到14%
再不濟如果有套房議價空間為5%，那也一定有套房議價空間接近10%
這也是為什麼我們會在成交網頁上隨機都能看到動輒10%議價空間
走高就不用多說了，關鍵是節奏
全年兩次上行分別在5月跟10月，資料先後經歷了3%進4%、5%進6%
從3%到4%全市維持了14周，在小陽春激情後買賣雙方帶著熱情進入四月，一週兩週到第三週客戶離場，房東跟在後面追，資料破4%
5%的議價空間維持了20周，中間還經歷了認房不認貸這樣的新政蜜月期，但蜜月期結束議價空間直接6%
如果說5%還跟以往淡季持平的話，那超6%的數字就開始少見了
現在7%的議價已經持續了快8周，哪怕是12月樓市新政，也只是在新政當週下到6.9%，但很快又回到7%以上
你會發現就每次下行之後接下來的不是平穩
而是更高的議價
這就是2023年真實的議價節奏，上半年還處於往年常識水平
到下半年你再看看，每個月的議價空間都有質的突破
議價空間會傳染，只要有一套降價賣掉，那這個價格就成為下一套談價的起點
整個下半年我聽過最多的形容說現在客戶都是帶著屠龍刀入場的
02
2000萬以上的議價空間是真的誇張
這份3.9萬套的成交資料不止全年走勢這麼簡單
他還細化成了500萬以下、500萬-1000萬、1000萬-2000萬、2000萬以上
各位可以跟著我一起看看自己想買的或者想賣的房子現在都有著怎樣的議價
500萬以內房源和整體走勢趨同
從年初3%到年尾的7%實現了議價空間三級跳
目前最新議價空間已經來到7.1%
這裡面11月13日這周達到全年最高值，7.4%的議價空間
還是蠻誇張的，300萬的房子可以談掉22萬，不過更誇張的在後面
500-1000萬和1000-2000萬兩個總價段趨勢也是三連跳
只不過1000-2000萬價格段議價空間更為誇張
最高議價空間可以達到8%，相當於1500萬房子可以談掉120萬
特別是今年4月到7月，幾乎走出獨立行情
也正是這個價格段議價空間不斷上浮將整體議價空間不斷上提
不過最誇張的還是2000萬以上的資料
波動極大，這個月還在5.9%，下個月就在15%
且幅度極高，動輒10%是常態，下半年基本脫軌而行
如果以目前最高的15%來看，2500萬房子的議價空間在375萬
也就是說3000萬掛牌價往下降500萬不是夢
我們在去年7月聽到的翠湖天地那些砸盤案例都來自這個價格段
最開始3188萬的掛牌價，當天就降價189萬，8天后再降149萬
3天后再降60萬、1天后降63萬、2天后降101萬，8天后直接降價559萬…
當然這屬於2023年裡的極端個例了
而且也屬於房東自由降價階段，但這樣的個例可能也只有發生在這樣的背景裡
相比1000-2000萬價格段，2000萬以上的議價空間確實更誇張
不過中介小夥伴也提醒我說行情上行的時候，這個價格段也是跑在最前面的
03
這份資料裡也有一個我沒想到的地方
一般意義上我們看到的議價空間都是怎樣的
高總價更容易談價格、低總價更難談價格，同時間段降幅裡，1000萬房子降5%容易，但200萬房子降3%都很難
2023年也大致如此，500萬以下總價的議價空間要低於其他價格段的
但有些周的資料，500萬以下總價段反而要比500萬總價段以上議價空間要更高
比如2023年11月13日-11月19日，全市＜500萬成交房源的議價空間來到7.4%
但500-1000萬成交房源的議價空間卻在6.4%
＜500萬的議價空間甚至高過1000-2000萬的
我數了下這類反超資料在2023年51周裡居然發生了20次
也就是說2023年將近40%的時間裡，500萬以下房子的議價空間反而超過了500萬-1000萬的
這點是萬萬沒想到的，也是特立於前幾年的特殊情況
常規概念裡高總價意味著高議價空間，500萬房子談5%可以，300萬房子談3%很難，現在卻反過來了
如果說個別周特殊情況就不提了，現在是統共51週中有20周出現低總價的議價空間要高過高總價的
這背後可能涉及兩點原因
低總價的高密度供應，市區和中外環老破小的高供應量
以及現在改善需求將房源需求端向高總價推進
兩方面折現出來的情況就如同2023年7月24日政治局會議裡提到的供需關係
“房地產供求關係發生重大變化”
04
為什麼會關注到這個資料
以及為什麼要關注二手
其實二手市場幾乎屬於樓市的鏡狀反饋
最快且也是最大面塊的反饋，因為成交量多
而議價空間就是市場心態的最真實折射
總的來看全年的議價空間已經鎖定7%的區間
不同總價段呈現的不同狀態，但破7%已然成為事實
而這也是2023年上海議價空間最大的底
數字上我們看到的是百分比的資料，實際上這些資料就是買賣雙方對於事實判斷的最終平衡點
這個事實就是現在大家對樓市的真實態度
而這個平衡點貴就貴在彼此願意為這個價格買單
買定離手，不管當時是覺得賣虧了還是覺得買貴了，掏出去的錢、簽好了合同都為這些猶豫和搖擺一錘定音終成定局
而這也是值得我們去觀察這些資料的地方
畢竟“以為”和“其實”之間存在距離
以上為正文，來自巧克麗麗