對於芝加哥的購房者來說，尋找一套合適的房產正變得越來越具有挑戰性。伊萬·馬斯特（Evan Mast）和他的伴侶自去年秋天以來一直在芝加哥的歐文公園（Irving Park）和洛根廣場（Logan Square）區域尋覓一套更大的住宅，以迎接他們第二個孩子的到來。然而，如同許多近年來在芝加哥置業的人們一樣，他們面臨著一個共同的難題：市場上待售房源的匱乏。
更令人擔憂的是，聖母大學（University of Notre Dame）的經濟學教授馬斯特認為，美國總統唐納德·特朗普的關稅政策以及對美國經濟可能陷入衰退的擔憂，可能會進一步加劇芝加哥房地產市場的困境。
馬斯特表示：“我確實覺得市場上的房源很慢。如果不是當前的經濟形勢，誰也不知道庫存會是什麼樣子，但我的猜測是，目前的經濟狀況很可能正在減緩房地產市場的節奏。”
特朗普的關稅政策一直是他第二任期的核心議程。上個月，他表示將對大多數國家徵收10%的“對等”關稅。但在全球股市暴跌的背景下，他宣佈暫停90天實施該計劃，但同時將對中國進口商品的關稅提高至145%。這些關稅影響的商品包括鋼鐵、服裝和半導體等，導致進口商和最終消費者的成本上升。專家指出，關稅還可能透過提高建築材料成本和可能導致消費者利率飆升，給房地產市場帶來不利影響。
Redfin 房地產經紀公司的經濟研究主管陳兆（Chen Zhao）表示：“關稅對房地產市場的經濟影響非常顯著。目前很難準確估計對房屋建造成本的影響，因為關稅本身一直在變化。但我認為……現在建造房屋的成本將會高得多。”
總部位於芝加哥的萊剋星頓住宅（Lexington Homes）自1973年成立以來，已在芝加哥地區建造了超過4萬套住宅。這家建築商目前正在進行多個住宅開發專案，包括位於莫頓格羅夫（Morton Grove）的一個幾乎售罄的社群。然而，萊剋星頓住宅的負責人傑夫·貝納奇（Jeff Benach）表示，該公司通常只提前約三個月與總承包商合作，因此很難預測關稅將如何影響未來的建築專案。他認為，關稅在很大程度上將是一個“觀望”的態度，因為一些建築供應商直到四月初才開始提及這個問題。“到目前為止，我們還沒有收到任何供應商的通知，告知我們近期會有價格上漲，”貝納奇說。
根據美國住宅建築商協會（National Association of Home Builders）的資料，美國約85%的軟木木材從加拿大進口。目前，加拿大木材不在特朗普“對等”關稅的豁免範圍內。但美國商務部在另一項年度審查過程中表示，正在考慮將木材關稅從目前的14.5%提高至34.5%，最終決定預計將在8月份公佈。美國住宅建築商協會上個月致信商務部，認為不應增加木材關稅，因為住房是國家安全的關鍵組成部分。
建築商已經感受到了關稅的影響，美國住宅建築商協會4月份的一項調查顯示，60%的建築商報告稱，他們的供應商已經提高了價格或宣佈即將漲價。該協會估計，關稅將使每棟房屋的建造成本增加10900美元。貝納奇表示，豁免“將對我們有所幫助”，但該公司仍在等待其家電供應商的價格更新。由於許多零部件在海外製造和運輸，家用電器預計將受到關稅的嚴重衝擊。
購房者去年一直受到高達7.22%的平均利率的打擊。房地美（Freddie Mac）週四表示，30年期抵押貸款的平均利率從上週的6.81%降至6.76%。房地美表示，受房屋所有者再融資歡迎的15年期固定利率抵押貸款從上週的5.94%降至5.29%，低於一年前的6.47%。Vesta Preferred Realty 的共同所有人格里戈裡·佩卡爾斯基（Grigory Pekarsky）表示，雖然利率已緩慢下降，但許多房主仍然堅守著他們在疫情期間獲得的創紀錄低利率。“賣家仍然不太願意出售他們的優質房產，”他說。
陳兆表示，關稅會以幾種方式影響利率。它們可能導致通貨膨脹，從而可能導致利率上升。但陳兆也指出，如果消費者因價格上漲而減少支出，關稅也可能對經濟產生衰退性影響。關稅對經濟的影響將決定美聯儲是否會降息。陳兆認為，關鍵在於關稅引發的通脹是長期還是短期。如果通脹不是暫時的，且美聯儲不降息，美國可能會面臨高利率與經濟衰退並存的局面。“這對房地產市場來說是非常糟糕的情況，因為這意味著需求不足，人們擔心他們的工作和財務狀況，”陳兆說，“但這同時也意味著，在經濟衰退時期通常會出現的抵押貸款利率緩解措施將不會出現，從而無法刺激房地產市場。”
BluPrint Home Loans 的高階副總裁喬伊·羅森（Joey Rosen）認為，潛在購房者存在一個機會視窗。“這是我們從未見過的獨特的市場格局，”羅森說，“但我認為波動性是買家的朋友。如果你能超越恐懼，達成交易……從長遠來看，這將對你有利。”羅森表示，最近沒有很多客戶向他諮詢關稅問題。但他知道，市場的波動性可能會讓一些人推遲購買房屋或汽車等大宗商品。
佩卡爾斯基表示，他的團隊第一季度業績斐然，售出127套房屋，而去年同期僅售出76套。現在，由於關稅和經濟不確定性，佩卡爾斯基看到一些客戶退出了市場。但他仍然敦促有能力的人現在就購買。根據 Gensler 和皮尤慈善信託基金（Pew Charitable Trusts）的研究，截至2025年1月，芝加哥的 median 租金為每月1633美元。“真正的論點是……今年的租金呈指數級增長，”佩卡爾斯基說，“購買仍然是一個更好的決定。”
多年來，芝加哥與許多其他城市一樣，一直處於賣方市場，加劇了買家之間的競爭並推高了價格。伊利諾伊州房地產經紀人協會上個月的一份報告顯示，3月份房屋的 median 價格飆升超過6%，達到38萬美元。該報告還稱，芝加哥售出1812套房屋，略高於去年同期的1804套。Coldwell Banker 的房地產經紀人斯蒂芬妮·卡特（Stephanie Cutter）表示，關稅可能會使新建房屋更加昂貴且數量減少。由於市場上新增房屋減少，她預計芝加哥在短期內仍將是賣方市場。“庫存如此之低，我認為需要多年的新建房屋才能實現庫存平衡——而關稅將使這一目標更難實現，”卡特說。卡特建議，如果有人對新建房屋感興趣，現在就應該採取行動。一旦關稅提高材料成本，較新的房屋可能會在明年出現大幅漲價。卡特建議那些打算出售房屋的人，除了考慮利率外，還要考慮其他因素。她說，一些創造性的舉措，比如出租當前的房屋，可以為賣家購買新房提供靈活性。如果利率下降，再融資也是一個選擇。
對於馬斯特來說，在尋找新房時最大的挫敗感是房源不足。他看到掛牌數量有所增加——春季往往是房地產市場最繁忙的季節——但他最擔心的是關稅會造成“滯脹效應”，包括高通脹、緩慢的經濟增長和失業。“現在，感覺情況稍微好轉了一些，”他說，“但我們在二月份也在看房，那時市場本來就很冷淡，再加上供應緊張。我們當時想，‘我們永遠也找不到適合我們的房子了。’”
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