關於新區應該如何發展，一直都是一個持續討論的話題
新區的早期概念崛起，中期經濟賬的可持續以及後期長線的運營，都成為一個板塊能夠發展的一個很重要原因
無數個城市都沒有想簡單了這個問題，從而也讓我們在異地看到很多的空城，無數的存量
但是系統性地回答這個問題也是很難的
今天就給大家舉個小例子，上海一個比較成功崛起的板塊：前灘
關於前灘很多人的第一反應就是前灘能夠起來是因為位置太好了
確實，地段是這個板塊給大家的第一標籤
但是也因為太過耀眼很多人忽略了後期前灘整體運營的工作
而關於後期運營最標誌性的一個數字就是，前灘的辦公樓租金和空置率都做到非常好的水平
所以到底是怎麼做到的
今天這篇文章，就是來分析這個案例
其實從今年開始我們都曾聽過關於寫字樓空置的問題
而當大家都在叫嚷著租金貴、房源多，為企業撤離而感到擔憂的時候，有一個地方引起了我的注意
前灘
作為一個2012年才啟動開發的新區，經過10年時間，它可以擁有更好的規劃，更新的建築配套，其實這些都不稀奇
但真正讓我非常意外的是
資料整理自：CRIC商管，租金單位（元/平/天）
這個後起之秀能有多吸引人
同樣都是上海濱江區域，論地段核心論成熟度比不過陸家嘴，論租金北外灘甚至還要更低
但就是在這樣的情況下，在今年前三個季度裡，前灘成為無一例外空置率最低的那個
所以
這是為什麼
都是修寫字樓，蓋房子，都是大力招商引資，怎麼前灘就能做到這一點
或許這也是如今大量城市新區都可以去試著思考的問題
01
前灘的寫字樓空置率真這麼低麼
來上海這麼久，這是我第一次到前灘
而我的第一站，自然也是大家都非常熟悉的前灘太古里，當然不僅僅是因為它的名氣
而是圍繞在前灘太古里四周
目之所及是一幢幢非常密集的寫字樓宇
單就前灘國際商務區來說，辦公用地就佔據147萬方，目前已經有超10餘座投入使用的寫字樓
那麼如此巨量的寫字樓，真能保證這麼低的空置率麼
於是我特意挑選了其中兩個最典型且都是近年才運營的：前灘中心（於2020年交付）、前灘信德中心（於2022年年初交付）
去實地看下如今前灘寫字樓是否真的有在出租
首先，我們看到作為前灘最高的寫字樓
如今前灘中心出租率約93%
且從企業能級來看，包括蒙牛集團上海區域總部、希爾頓、武田製藥、德州儀器在內的中外知名企業都已入駐
好的企業多了，甚至還能帶動更多的企業搬進來
作為四大會計事務所之一的普華永道，就直接從上海新天地搬到前灘中心
如今前灘中心L42-L52整個10層樓都是它的辦公室
從人流量來看在此辦公的人數也相當多
包括隔壁的前灘信德中心，作為去年年初剛交付的新樓
出租率也達到了約70%
包括世界500強松下電器、英國最大的汽車製造商捷豹路虎、世界上最大的體外診斷供應商之一奧森多醫療這樣的優質外企
才運營不到1年的寫字樓都可以如此
而據招商小姐姐告訴我，如今整個前灘的寫字樓出租率在93%左右
這算是如今上海一個非常高的數值
更厲害的是不僅出租率高，前灘寫字樓還能租出高租金
目前前灘的寫字樓租金大概在約7-8元/平/天
資料僅供參考，以具體情況為準
其中前灘中心的高樓層
報價可以高達12元/平/天，都快趕上陸家嘴三件套的租金級別
所以，我們看到為什麼前灘寫字樓的空置率低，其實這意味著有足夠多的產業匯入
這裡可以再給大家看一組資料
前灘最近幾年入駐企業的年稅收貢獻超過200億元
此外還吸引了近300家企業入駐，其中約七成為外企，跨國公司地區總部達到31家
正是如此力度的企業匯入，
也才能保證前灘如今整體約93%的出租率
那麼問題來了
對於一個新區來說，為什麼前灘可以做到這一點
02
前灘做的第一件事
是從土地出讓端就開始要求辦公自持
我們可以先想象一下，為什麼我們常見的新區規劃會出現空置
是因為蓋的寫字樓不夠高、不夠多麼
當然不是
我想如果只要捨得砸投資，其實對於任何一個新區規劃來說做到這一點並不難
而真正困難的地方是下一步
怎麼能把企業引進來，裝滿這些寫字樓
而如今前灘能夠如此，在我看來它很聰明的地方在於，不同於一般新區修好樓之後再考慮招商問題
前灘想的更早，在土地出讓階段，就不是單純賣地
而是要求商辦自持至少70%
圖片來源：新華網
據悉前灘的商辦專案，全部都會對自持比例有約定，最高出售比例不超過30%
這裡我們以2020年出售54-01地塊為例，由於位置優越，該地塊曾經引得100輪競價，溢價率高達34.58%，最後由陸家嘴集團拿下
但當我們看到它的出讓條件
除了辦公100%自持外
還要至少引進一家總部企業，且得是符合浦東新區認定
而這樣做的好處
第一，增加了開發商的門檻
面對一個動輒數十億上百億的專案，你必須擁有長期自持運營的能力
可見要想進入前灘的開發商，從資金和運營來說就足夠強勢
第二，還能帶來更多優秀的租戶
相較於轉手二房東，一旦合同到期可能出現二房東直接撤場的情況，開發商自持也會讓其積極應對未來的招商問題
就好比鐵獅門與陸家嘴集團合作開發的晶耀前灘
除住宅外，還包含19.9萬㎡共6棟國際甲級寫字樓以及全新購物中心
而鐵獅門自己就有一張名單，每個它建造的專案裡會有一批忠實的租戶，70%以上都是著名的跨國企業
據上海陸家嘴集團資料統計，截至2023年6月末，其在前灘自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達到95%
所以我們看到，對於前灘來說，有了寫字樓是第一步
更大的訴求其實是從土地出讓端，就確保了大量入駐企業的落實到位
圖片來源：小紅書@momo
也才有瞭如今夜晚的燈火通明
而這也還只是開端
03
它的住房，也是在圍繞辦公人群服務
我們說對於一個還處在開發階段的新興板塊
有了建築，有了寫字樓，但要想真正保持長久的活力，把好企業引進來的同時
怎麼把來辦公的人留下來
這才是真正健康、可持續發展的
而對於這些人群來說，我想能一口氣掏出大幾百萬買房的，那一定是極少數位於金字塔尖的
於是這就涉及到一個關鍵：租賃住房
要知道前灘是為數不多的由一家開發商，也就是陸家嘴集團主導整體規劃及一二級開發的“中央活動區”
所以我們看到關於前灘在租賃住房的落位，非常剋制，它並沒有追求一時的去化全部採取商品房的設定
而是從土地規劃之初，在緊靠商辦約600米直線距離的地方
就有陸家嘴集團統一開發的
6個租賃住房，約1300套中高階租賃住房
甚至在數量上，比北外灘區域租賃住房只有3個專案還要更多
比如我去了趟其中之一的前灘悅庭
大多以約50平的一房一廳，以及約80平的二居室戶型為主
包括公共空間的塑造
圖片來源：L HOME
為的就是能讓附近辦公的年輕人可以更好居住
並且據門店人員所說，他所負責的兩個小區現在都處於滿租狀態，需要提前預約
即使有房源放出來，大概一週內就會被租掉
從窗戶的晾衣量也能看出入住率確實很不錯
而如果你是在前灘相應的寫字樓辦公
企業員工還能有一定的租房折扣
而除了解決辦公人群的居住問題
寫字樓在前灘從來不是孤立的存在，圍繞著辦公出發，有商業、有住宅、有配套
正是這樣成片式且多元化的佈局
也才讓業態與業態之間彼此緊密聯絡在一起，並沒有讓人們白天在前灘辦公，晚上就各自回去，而是可以留下來
搭建起一個真正能夠實現產城融合的基礎骨架
當然也正是有了這樣的基礎，才有了前灘接下來的更大變化
04
達到職住平衡後，前灘的其他配套更優秀
一個很明顯的感受
熟悉前灘的小夥伴可能知道，前灘擁有的不僅是平面城區的拓展，還是一個垂直城市
就拿前灘太古里來說
商場本身就做了垂直體系
且還是東方體育中心站的地鐵上蓋，軌道交通6號、8號、11號線均交匯於此
但這還不是更重要的，當我在週五中午時圍著前灘太古里四周轉了轉
發現整個商場最大的人流是位於負一樓的快餐區
幾乎每個門店，包括便利店都是人流滿滿，甚至不少需要排隊叫號
這是在我們公司靜安寺附近的商場都難以見到的畫面
也是我看了大家帶的工牌才知道，原來整個商業其實是和前灘中心內部相連的，電梯直達
因此對於前灘寫字樓的辦公人員，中午的午餐，平時的購物需求都可以在公司樓下就能解決
而除了城市綜合體
也有與居住區中小尺度街區的有效融合
首先最突出的，當數它的教育街區
我曾聽過這樣一句話，說是在前灘可以完全承包一個孩子整個教育階段的學習
且個個都是頂級配置
而當我去到前灘，發現的確如此
起步階段的惠立幼兒園、冰廠田幼兒園，還有華二九年一貫制學校
全部集中在一個小街區附近
如今已經有很多小孩在此就學，學區氛圍感十足
而即使到了大學，上海紐約大學前灘新址也於2023年8月迎來了全球各地的400多名中外新生
解決了教育，也就解決了一個家庭未來一大半的問題
包括周邊的居住體驗
走在街道也是真的能給人一種國際化社群的感覺
連住宅底商都可以是星巴克這樣的級別
當然別忘了
前灘還有大量的綠地公園
有綠樹環繞下可容納1.8萬人的東方體育中心，前灘休閒公園、前灘體育公園、前灘友城公園
無論是老人、還是小孩
還是玩滑板的年輕人
都能夠很好地享受眼前的綠意，和落日濱江下涼爽自由的風
如果你也有到前灘江邊走走，也會被居住在這裡的人，臉上的笑容所感染
05
所以到這裡各位發現了麼
今天我們圍繞著前灘寫字樓空置率的話題寫了很多
在這個地塊面積不大，但因為濱江最好的位置也因為規劃而蘊藏著巨量發展價值的地方
前灘的規劃依然非常剋制
沒有簡單賣地或者直接交由市場化運作
而是從土地規劃端就要求辦公自持，到後期企業總部的真實引入，確保區域的產業濃度
包括接下來
緊抓租賃住房，國際化配套建設，成片式的開發
也是為了能讓來此辦公的人、享受教育資源的人、或是居住生活的人，能夠真的長久留下來
本質上是圍繞著產業給到非常精準、定向的留人服務
也正因如此
這裡的寫字樓空置率才不會高，人群也才願意湧入
記得我在離開前灘太古里的時候
看見已經非常成熟的商場四周，還有更多新的樓宇正在樹立起來
前灘這片土地上未來的繁華，是真的可以期待
此外，關於前灘的內容，我們定向創作過一期影片，如果你有時間也可以順便看看
以上為正文，來自Moon
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