馮侖：烏克蘭前線觀察，計劃把中國的房子拿過來賣

封面圖｜馮叔在烏克蘭考察照片

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俄烏衝突進入第四年，停戰談判的條件成為國際關注的焦點。2 月 28 日，特朗普與澤連斯基在白宮爆發「世紀爭吵」，導致停火談判無果而終。美烏之間的礦產合作協議未能簽署，美國對烏克蘭的軍事援助也被臨時叫停。

儘管如此，談判並未完全終止。美國對烏克蘭豐富的礦產資源依然垂涎三尺，而俄羅斯則提出了包括領土割讓和禁止烏克蘭加入北約在內的嚴苛條件。

在大國博弈的夾縫中，烏克蘭成了刀俎上的魚肉，進退兩難，命運難測。而持續多年的戰爭，也讓烏克蘭的經濟遭受重創。

據公開資料，2022 年烏克蘭 GDP 暴跌至 1619 億美元，遠低於 2021 年近 2000 億美元水平。儘管 2023 年官方公佈的經濟增速達到 5.32%，但戰爭導致城市基礎設施嚴重破壞，工業生產中斷，出口受阻，經濟活動大幅萎縮，實體經濟困乏。2024 年，烏克蘭經濟增長進一步放緩至 3%。據世界銀行預測 2025 年烏克蘭 GDP 增長率僅為 2%，遠低於此前歐盟預測的 6.1%。

然而，在艱難的經濟形勢下，烏克蘭政府也在積極尋求經濟重建和復甦的路徑。那麼，烏克蘭的現狀究竟如何？房地產市場又處於怎樣的發展階段？

前段時間，馮叔親赴烏克蘭進行實地考察，並詳細記錄了考察期間的所見所聞。如果你對烏克蘭的經濟重建、房地產市場以及未來的投資機會感興趣，想要深入瞭解這個國家的真實面貌，今年 10 月，我們將組織一次烏克蘭考察之旅，感興趣的同學可以聯絡我們報名參加！

去烏克蘭轉了轉，打算把中國的房子拿過來賣

馮叔：第一天我們去了布科維爾（Bukovel）滑雪小鎮。小鎮位於烏克蘭西部喀爾巴阡山脈，是烏克蘭非常著名和現代化的高階滑雪度假勝地。

出乎意料，這個小鎮比我想象的要熱鬧得多。雖然現在是滑雪淡季，但小鎮上人來人往，度假氛圍濃厚，絲毫感受不到戰爭的痕跡，彷彿這裡與衝突毫無關係。

據當地人介紹，滑雪旺季通常從 12 月開始，一直持續到次年 4 月。在旺季時，小鎮可容納 1.5 萬人，酒店房費一晚最高可達 500 美金，甚至一房難求。而淡季時，酒店價格相對親民，大約在 100~150 美金左右。

滑雪小鎮的設施建設和酒店設計令人印象深刻。我們參觀的酒店不僅設施先進，建築設計也極具特色，完全超出了我們的預期。

而且，酒店內還提供豐富多彩的娛樂活動，度假的烏克蘭人民在這裡盡情享受著生活的樂趣。有人沉浸在舒緩的 SPA 中，有人在溫泉池中放鬆身心。此外，這裡還有一條食品街，許多家長帶著孩子在這裡玩耍。如此熱鬧和愜意的場景，讓人難以想象這竟然是在一個處於戰爭陰雲下的國家看到的。

除了度假的熱鬧氛圍，我們也深入瞭解了當地的房地產市場，有一些意料之外的發現。

第一，目前滑雪小鎮度假屋售價在 4,000~5,000 美金每平米左右。據說，如果在波蘭華沙，同樣的度假屋會賣到 1 萬美金/平米。相比之下，這裡的房價還算合理。

第二，土地成本非常低，僅佔房屋建築總成本的 10%左右。這為開發商提供了更大的利潤空間。

第三，當地最受歡迎的是 30 平米左右的小公寓。

第四，公寓的裝修材料和家居產品通常使用的是我們國內的品牌。當地人稱，他們非常喜歡中國的產品，認為中國產品價格實惠而且質量可靠。

出發前，我很難想象烏克蘭在戰爭期間，房地產市場會如此火熱。但實地考察後，我真切地感受到這裡的市場熱度。

我們計劃在這個地方開發 30~40 平米的小公寓。由當地公司完成土地規劃報建、基礎設施和園林建設，同時我們在中國採用工廠化、模組化的方式完成 95%的房屋建築，然後透過海運或特殊運輸方式將房屋運到這裡。據說，類似的專案在當地幾乎 100%售罄。

所以，儘管烏克蘭處於戰爭狀態，但人們對美好生活的嚮往並未被抑制，仍願意投入資金來構建自己未來的幸福家園。

戰火中的烏克蘭，廢墟、導彈都能賺錢

馮叔：與布科維爾滑雪小鎮的寧靜愜意形成鮮明對比的是哈爾科夫。它位於烏克蘭東北部，距離俄羅斯邊境 40 公里左右，空氣中瀰漫著緊張的氣息。

哈爾科夫曾是烏克蘭重要的工業、科技和教育中心，但這幾年由於受俄烏衝突影響，基礎設施受到嚴重破壞，城市現狀令人震撼。比如，一座歷史悠久的政府大樓建築被炸掉半面牆，屋頂也嚴重損毀。附近的寫字樓、五星級酒店、居民樓等建築也未能倖免，許多窗戶玻璃被炸碎，只能用特殊木板臨時封住。

然而，烏克蘭人民並未被戰爭擊垮。在市中心城市廣場，有一枚導彈的殘骸被改造成椅子，成為收費照相留念的道具。廣場上還有人支起帳篷，出租防彈衣、鋼盔等物品，供遊客在廢墟前拍照留念。這些看似荒誕的場景，卻真實地反映了烏克蘭人在逆境中特有的幽默和堅韌。

此外，在一片廢墟中，我們還看到了一座被導彈摧毀的五星級酒店。據介紹，這座酒店投資高達 7000 萬美元，頃刻間化為烏有。

在考察過程中，周圍不斷響起防空警報。但介紹專案的工作人員已經習以為常，表現得異常平靜。當我問道，「警報聲響起，是不是意味著導彈要落下來？」他們回答，「有時候會，有時候打到別的地方就沒事。」

總之，戰爭帶來的不僅是經濟破壞，更是一種壓抑的氛圍。儘管當地人已經漸漸習慣了警報聲，但街頭行人的神情仍透露著憂慮和惆悵。歷史就在腳下，未來卻充滿未知。希望戰爭能早日結束，讓烏克蘭人民能夠重新擁抱和平與繁榮，也讓這座城市重新煥發生機。

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