全美最炙手可熱的房地產市場正呈現兩極分化，郊區舊公寓議價空間大

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全美最炙手可熱的房地產市場正呈現兩極分化——當舊金山市中心豪宅區重現買家競價場景時，矽谷周邊通勤城鎮的老舊公寓卻陷入滯銷困境。

在Nob Hill和Union Square等傳統高階社群，獨立屋均價悄然突破300萬美元大關。房產顧問林盡波觀察到，過去三個月這些區域掛牌房源中，超過四成最終成交價高於要價。“科技公司回遷計劃讓市中心安全指數大幅提升，加上生成式AI企業扎堆入駐，25-35歲工程師正取代投機客成為購房主力。”他透露，某棟位於金融區的翻新公寓樓，開盤首日即收到12份全款報價。

Zillow資料顯示，舊金山都會區核心地段房價較疫情前上漲23%，但郊區情況截然相反。聖塔克拉拉縣房價雖從去年峰值172萬美元回落至169萬美元，但掛牌量激增37%，議價空間平均達5.8%。在聖何塞郊區，一套掛牌65萬美元的聯排別墅，三個月內經歷四次降價仍未售出，這種情況在兩年前難以想象。

美聯儲持續維持6%以上的房貸利率，成為改變遊戲規則的關鍵變數。按揭計算器顯示，購買150萬美元房產，當前月供較2021年低利率時期高出42%。這直接導致中端市場流動性凍結：東灣地區50-80萬美元區間房源，平均成交週期延長至72天，較去年翻倍。

“現在每週至少接到三個賣家諮詢調價策略，”從業20年的矽谷資深經紀人陳女士表示，“去年同一時期，我們忙著拒絕不包含‘免驗房條款’的報價。”她指出，部分賣家開始主動承擔部分過戶費用，這種讓利行為在加息前極為罕見。

面對分化市場，林盡波給出戰術指南：“核心地段要盯緊市政改造規劃，比如正在推進的Transbay交通樞紐擴建工程周邊，這類區域抗跌性最強；郊區則要善用買方市場優勢，重點關注房齡20年以上物業，往往能砍價8%-12%。”

多位分析師預測，若美聯儲年末啟動降息週期，將觸發被壓抑的改善型需求釋放。但林盡波提醒：“即便利率回落，灣區房價也不可能重現年漲30%的瘋狂，市場正在建立新平衡。”對於持幣觀望的華人買家，他建議重點關注混合辦公政策企業的選址動態，“跟著科技巨頭總部選址買房，比單純看漲跌曲線更可靠”。