洛杉磯和舊金山房主持有房產時間變長，房產稅政策如何影響市場？

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根據加州房地產經紀人協會3月18日公佈的資料顯示，經季節性調整後，加州2月份二手獨棟住宅的年化銷量達到283,540套，較1月份增長11.6%，同比去年2月增長2.6%。全州房屋中位價為82.91萬美元，較1月小幅下跌1.2%，但較去年同期的80.65萬美元上漲2.8%。

在地區層面，加州除一個地區外，所有主要區域的房價均較去年同期上漲。其中，南加州上漲4.8%，中央谷地上漲3.5%，而中央海岸漲幅最大，達到9.4%。舊金山灣區是唯一房價同比下降的地區，跌幅為0.5%。儘管降幅不大，但這已是灣區五個月來首次出現年度房價下滑。

十年前，舊金山灣區五個縣近70%的獨立屋售價低於100萬美元。然而，截至2024年，這一比例已驟降至26%。

與此同時，豪宅市場大幅增長。灣區五縣售價超過200萬美元的房屋比例從2014年的6.9%激增至2024年的29.6%。其中，矽谷的聖馬刁縣和聖塔克拉拉縣房價漲幅尤為驚人，2024年這兩個縣有49%的房屋售價超過200萬美元，而在2014年，這一比例僅為12.3%。

目前，灣區共有33座“200萬美元城市”，即典型房屋價值超過200萬美元的城市。其中，阿瑟頓（Atherton）房價最高，典型房屋價值高達770萬美元。緊隨其後的是洛斯阿託斯山（Los Altos Hills，590萬美元）、希爾斯堡（Hillsborough，530萬美元）和洛斯阿託斯（Los Altos，450萬美元）。

隨著房價不斷攀升，許多首次購房者不得不轉向公寓或聯排等更具價效比的房產。據統計，截至2024年1月，灣區九縣的公寓中位價為77萬美元，而獨棟住宅的中位價則達112萬美元，相差46%。

與此同時，購房者的收入門檻也在大幅提高。以奧克蘭（Oakland）為例，購買一套中位價格的入門級獨立屋，買家年收入至少需達19.4萬美元。在舊金山，這一門檻更高，達到28.5萬美元，而聖何塞（San Jose）則高達29.9萬美元，居全美之首。

Redfin的研究顯示，灣區房主的平均居住時間持續增長。2024年，舊金山都會區房主的住房居住時間中位數為17年，在全美主要大都會區中排名第四。而聖何塞都會區房主的居住時間更長，達18年，僅次於洛杉磯。

孫斯陶認為，這一現象與加州的稅收政策密切相關。1978年透過的13號提案（Proposition 13）將房產稅的應稅價值鎖定在購入時的價格，並限制每年最大增幅，使得長期持有房產的業主享受低稅率。然而，這也導致房產市場流動性降低，許多老房主即使想要換房，也因高昂的資本利得稅和新房更高的稅負而猶豫不決。

房價飆升，再加上高利率，即便是高收入家庭也面臨前所未有的購房壓力。據亞特蘭大聯邦儲備銀行2023年10月的資料，一個年收入15.67萬美元的聖何塞家庭，如果要購買一套中等價位、約154萬美元的房屋，每月房貸支出高達8600美元，佔家庭收入的80%，遠超“房貸或房租不應超過收入30%”的傳統建議。

全美範圍內，屋主的住房費用佔收入比例已從四年前的28%上升至42%，並創下2007年房地產市場崩盤前的38%高點。購房難度加大，也導致首次購房者的平均年齡持續上升。美國房地產經紀人協會最新資料顯示，2024年首次購房族的平均年齡已達38歲，高於2023年的35歲，而在1993年至2018年間，這一年齡中位數僅在30至32歲之間。

儘管房價飆升、購房難度加大，加劇了貧富差距，並影響了年輕一代的置業計劃，但是孫斯陶認為，加州的宜居性依舊突出，多個城市在“全美最幸福城市”排行榜上名列前茅。灣區矽谷、洛杉磯、爾灣、聖地亞哥等地的高薪就業機會、優質教育資源和豐富的文化生活，使其仍然是許多人的理想居住地。

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