文章來源：真叫盧俊（zhenjiaolujun）
文章已獲授權
不瞞各位說今天的選題來自一次選題會探討
眼下編輯部也演化成了一個小小樓市縮影
買房的同學跟未買房的同學一半一半
而今天引起我們爭議的是來自其中一位最糾結的同事
三年前他想買二手但是遇到核驗價、去到新房市場又遇到高積分
拖拖沓沓之間他居然持幣待購從2021年遊蕩至今
這中間有幾次讓他覺得天塌下來的時候，2021年7月的三價就低是一件
徹底擱置買房計劃更是家常便飯，尤其是新房只能看郊環附近的時候
我們經常說他買房這件事就是間歇性躊躇滿志、持續性徹底放棄
他和家人也因為這件事沒少爭執，尤其過去兩年
但今年開始他們慢慢不爭執了
尤其最近5·27新政頒佈之後，他身為會計的老婆給他算了筆賬
“三年沒買房我們反而省了一百來萬”
01
2021年以來樓市裡無論量還是價都有條清晰趨勢，如果此時接近底部的話，那麼2021年以來的樓市行情可以視作1/2週期
這個週期裡有幾個重大節點，三價就低是其一
2021年7月的三價就低後的8月成交量腰斬，往後兩年的實操層面都處於這個調控週期
直到2023年9月上海樓市平地驚起一聲雷，放開認房不認貸
自此之後幾乎每隔幾個月就有新政策出臺
而每次調控背後都是一次買房成本的變化
最肉眼可見的就是降首付這類買房門檻的降低
先彆著急qie，以我們這位糾結同事老周為例，2021年的他首房首貸、預算500萬
2021年至今他的首付比例從35%降到20%
對他而言這意味著原本175萬首付準備可以降到100萬
他朋友更誇張，之前因為買太倉有了貸款記錄，如果2021年買上海需要70%首付，但今天只需要20%首付，還不需要結婚
這之間首付比例變化最大的就是去年9月的認房不認貸，其中置換唯一住房以及上海無房但有貸款記錄的購房人首付比例從70%降到35%
當然我也知道認房不認貸帶來低首付的同時也帶來爭議
錢要還伐
誰敢這時候背上80%貸款去用30年供一套房子
這個問題從首付由70%降為35%的時候還成立，但隨著首付從35%降為30%、又降到20%的時候，這個還貸算數發生了微妙的變化
因為降首付漸漸不僅僅是降首付，當他搭載降利率的時候
事情開始發生質變
如果說首付從175萬降到100萬，頂多算是手上多了75萬現金
02
那降利率這件事讓三年沒買房的老周實實在在節省了99萬
去年九月開始的政策潮裡，埋伏在降首付政策附近的是偶爾出現的降利率以及更偶爾出現的LPR降低
但這些政策只要一齣，就是實打實的購房成本降低
這個降低可能比各位想的都還要厲害
我們還是以老周為例
2021年他需要首付35%+貸款65%
2024年如果他要買需要首付20%+貸款80%
2024年他貸款80%的利息總額居然比貸款65%的利息總額還要便宜了將近52萬
而老周其實已經準備好了175萬首付，哪怕最低首付只要20%，他也會選擇多付首付
那更低的貸款額加上利率差，也意味著利息差進一步放大
老周的老婆算了下，等於他們推遲三年上車，同樣的首付款，利息反而省了99萬
最後落在老周身上就是
要麼付20%首付，留75萬現金在手裡，要麼還是付35%首付，那利息就少了99萬
隨之降低的還有老周每月的月供，從1.7萬左右降到1.4萬左右
換句話說老周同樣500萬的預算，從2021年到此時此購房成本實打實降低了
03
降低的遠不止利率，還有稅費呢，這個也是真金白銀
這個只一條，但釋放的卻是真金白銀
500萬的預算在2021年的時候，無論買在哪都算非普通住宅
同樣滿五的情況下，是不是普通住宅意味著稅費的差別
2021年老周看中的是浦東三林一套520萬的房子，雖然滿五但因為非普的關係，得算差額增值稅
又因為上次買進年份過早、價格過低，前後差額達到290萬
所以有個14萬左右的差額增值稅
但去年12月14日之後這筆錢就省了
2023年12月14日上海二手市場的普通住宅規定放開
一夜之間幾乎所有住宅都變普通住宅，隨之消失的還有相應的增值稅
當然最後這套房子最後因為老周猶豫中遇到7月的核驗價政策最後也沒買
中間老周還為自己的猶豫懊悔了好一陣子
但如今他如果再下手這套房子稅費就比2021年省了14萬
04
三年過去中介費也發生了變化
稅費的變化其實還有些，比如置換唯一住房的家庭再買房的時候可以免徵契稅
這點作為首次上車的老周是享受不到了，不過老周說他現在買房還可以享受點別的優惠和優待
優待就是對比2021年，現在的貸款申請輕鬆很多
無論是銀行流水覆蓋還是資金來源都查的厲害，最厲害的是放貸時間
2021年半年的放貸時間稀鬆平常
但今天這個時間差不多兩個禮拜，快的話兩天也是有的
不過這些耗的無非是時間
比較實打實的是中介費的讓利
2021年不管是頭部還是小中介，中介費很難打折，尤其是大中介裡，聞所未聞
但今天小中介的中介費彈性很大，從1.5個點談到現在0.5個點都有人做
大中介非常難得也出現降中介費的案例，比如從2個點優惠到1.97個點
以老周500萬的預算為例，那就是10萬到9.85萬的區別
不多，但也是1千5過去見不到的讓利
05
從老周這裡我突然發現
也許每個政策出臺的時候我感受不到前後差異有多大
但當這些政策疊加再對比過去，哪怕是離我們並不遙遠的2021年你也會發現前後差異之大
那句“持續性猶豫放棄”反而讓老周不聲不響的省了一筆錢
一筆省了75萬首付的錢、或者一筆省了99萬左右利息的錢
疊加14萬的稅費、0.15萬的中介費
如果老周今年上車
那推遲三年上車的老周反而節省了113萬左右
這筆賬是他三年前萬萬沒有想到的
當所有人都在2021年上車的時候、當他以為自此錯過一次絕佳的上車機會的時候
沒想到後面的機會更多更優惠，三年前沒有上車的老周如果今年上車的話
那麼對比三年前他的購房成本大大降低了
這可能是2021年時候的所有人都沒想到的
06
但各位知道麼，最讓老周心動的還不是這些利息或者稅費
而是三年後的房價
最心動的是他之前看中的那個三林520萬的房子，現在同樓層同戶型只要420萬，砍砍價談到400萬應該沒問題
也就意味著老周同樣500萬的預算，可以買到2021年600萬的房子…
如果加上這部分的話
那麼現在的買房成本就不是降百萬的問題了
500萬預算可以買當年600萬左右的房子，或者當年需要花500萬買的房子現在可能只要400萬，這麼算相比於2021年又省了將近百萬
也就是說推遲三年買房的老推遲的這三年反而還讓他省了近200萬。。。
原本家裡過去幾年因為沒上車的焦慮蕩然無存，這是老周萬萬沒想到的
他說自己到現在都記得2021年上半年的買房節奏
他關注的小區每放出來一套就賣掉一套，掛牌價也從年初同戶型的510萬漲到年中的560萬
站在那樣的2021年他就算打通任督二脈也想不到後來是這樣的走勢
然而當年不可能的事情就這麼發生了
07
這就是一位普通購房者過去三年的一道簡單算數
雖然購房成本不能這麼簡單疊加，背後還有更復雜的家庭情緒成本
但眼前這些可考的算術還是讓我們看到了前後三年購房成本的降低
浩瀚星辰是我們終極理想沒錯，但時間才是我們觸手可及的那個浩瀚星辰
時間裡不僅有滄海桑田的面目全非，也有所謂常識的潰不成軍
這個時間放在樓市裡都不用很長
前後差不多三年時間就可以讓一位購房者看到自己一個決定的前後變化
“本文已獲得真叫盧俊授權，推薦關注工作室影片號——單盤主義”
