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上週發了篇這個：查閱全套專案檔案，是EB-5投資人的最基本權利，希望新投資人不要再糊里糊塗，檔案都沒有看過，僅僅拿著市場宣傳材料作為選擇專案的依據。
今天，EB5Sir再來根據新法當前的現狀，介紹一下我們要看專案檔案，都要核實哪些檔案，哪些檔案是重點。
EB-5專案檔案清單，以前發過多次，可以參閱：EB-5投資必備檔案清單｜基礎知識。
下面展開介紹下如何查閱的重點。
新法之後，EB-5投資人的遞件流程為：
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區域中心必須，先遞交一份I-956F的專案預審批檔案，也就是專案的所有相關專案檔案，交給移民局審批，同時拿到一個I-956F的收件號；
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然後，投資人遞交自己的I-526E申請，該申請只需要提交個人的申請檔案+合約簽字檔案（譬如：有限合夥協議，認購協議，以及新法新要求的區域中心給代理的佣金披露協議），然後再附上I-956F的收件號，移民局會用該收件號來對應相應的專案檔案；
對於投資人而言，並不需要接觸完整的專案檔案（其實老投資人絕大多數也都沒有看過專案檔案就盲目簽約的），你只需要在幾份有限的合約檔案上簽字。但是你有權利要求看所有專案檔案，也就是整個I-956F的申請檔案，這就是你投資的專案，這就是你的I-526E的申請相關檔案。
一個典型的專案，I-956F相關檔案包括如下內容。
I. 基礎認證檔案 – 這是一個區域中心專案的最基本資格檔案
1. 區域中心批准信 (Letter of Approval 或 Approved Amendment)
指美國移民局對區域中心成立的核準批覆函件，用於證明區域中心的合法性。
2. I-956F收據及（可能的）獲批函
3. 專案所在地的目標就業區證明材料
目標就業區（TEA）是指在投資的時候，該地區的失業率高於全美失業率水平150%，或者不包含在大都市區內且人口少於20000的鄉村地區，或者是政府基建專案。
這部分材料，新法之後是區域中心自己準備，再提交給移民局進行審批認定的。
4. 相關公司組織材料
NCE，甚至包括JCE的公司註冊材料等。
注：這部分內容，主要是核實其真實性。一般正規區域中心也不會作假，可以粗略瞭解下即可。
II. 專案核心法律檔案 – 這是您所必須要看的檔案，也是最核心檔案，所有專案都應該有的檔案
1. 私密發行備忘錄（Private Placement Memorandum 或叫 Confidential Private Offering Memorandum），俗稱：PPM。
這是體現投資專案具體情況最核心的檔案，是申請人對專案進行評估和判斷的基本依據。通常，PPM要體現申請人透過認購專案組成有限責任合夥企業（NCE－新商業企業），再透過有限責任合夥企業將資金借款給（或入股）JCE（就業創造企業），最終達到移民目的的整個過程。申請人投資行為所涉及的所有要素：認購金額、還款擔保等均在此檔案中體現，並披露相關的風險。
這是所有法律檔案中最為基礎的檔案，類似一份所有法律檔案的彙總，雖然不需要簽字，但是如果沒有該檔案，別的都無從談起。
2. 有限合夥協議（Limited Partnership Agreement）或者是運營協議（Operating Agreement）
這一檔案界定了申請人作為有限合夥人與普通合夥人（區域中心）之間的權利、義務等關係，該協議具體陳述專案方和投資人的內部關係。
這是除PPM外，第二重要的檔案。
3. 認購協議（Subscription Agreement）
這一檔案體現申請人透過認購專案單位從而獲得有限責任有限合夥人資格這一過程，保障申請人作為有限責任合夥事業的有限合夥人的基本權利。
這是流程性檔案，對考量專案，重要性相對次要。
4. 商業計劃書（Business Plan）
包含幾乎所有商業上的執行計劃資訊，包括市場分析，專案的優勢劣勢、成本、投資資金的使用、未來收益的預期、專案實施的進度、經營管理團隊、就業預期等都會在商業計劃裡表述。這是從投資角度分析專案的直觀的材料。
對EB-5投資者，在這份檔案內，主要是看整個專案的市場預期，運營計劃，能否掙錢，是否有利潤能還錢等。投資的基礎，在這份檔案裡，非常重要。
5. 經濟分析報告（Economic Report）
美國EB-5區域中心法案規定，申請人需滿足”直接或間接創造至少10個就業機會”的要求。只有滿足這一要求，申請人才能在獲得有條件綠卡兩年後順利解除條件，拿到美國永久綠卡。因此，專案方提供，由某位經濟學家，按照某種經濟模式，計算得出的該專案能創造的就業數量的，相關經濟分析報告。該報告的重要目的是用就業計算模型分析就業資料，一般用IMPLAN模型或者RIMS
II模型來計算。
II模型來計算。
這份檔案，投資者主要看就業能創造多少，是建築就業，還是以後的運營就業。
6. 銀行監管協議（Escrow Agreement）
界定申請人認購專案的資金監管銀行和監管規則，對於申請人的資金安全有著重要意義。
在這份協議會明確，何時EB-5的資金會被注入到專案中去，是自己個人的I-526批准後，還是批准前，還是隻要該專案有I-526獲批，所有投資者的資金就可以注入專案中。
當然，現在絕大多數專案，已經是遞交I－526申請之後即放款了。
注：這是所有專案檔案中的重中之重，無論什麼專案，什麼區域中心，這部分的幾份材料都需要仔細核實查閱，明白專案的業務和投資邏輯，明確權利義務之後再投資。其中，以PPM、商業計劃書、運營協議或有限合夥協議最為重要。
III. 其他相關檔案 – 不是所有專案都有相關檔案，但是這又往往是證明該專案資質的重要檔案
1. 貸款檔案
1.1 貸款協議 （Loan Agreement）：投資者（透過有限合夥公司）貸款給專案方的協議，或者是，專案方從銀行等第三方機構貸款的相關協議。
1.2 貸款意向書（Letter of Financing / Bank Term Sheet）：銀行給專案方就該專案出具的貸款意向書。
1.3 銀行授信書（Line of Credit）：銀行給專案方出具的授信額度。
2. 專案建設運營檔案
2.1 開工許可 （Letter of Permit)：落實是否有相關的政府機構出具開發該地塊，或者該專案的動工許可。如果是房產專案的話，這也是個必須檔案。
2.2 完工保證 （Completion Guarantee）：有些專案有開發商的竣工保證。
2.3 完工保險（Subguard Insurance）：有些專案方會為完工請保險公司承保。
2.4 建築承包協議（Construction Agreement）：專案方與施工方之間的協議。
2.5 運營協議（Management Agreement）：專案方與酒店或養老院等品牌的加盟運營協議。
3. 專案方（區域中心）／個人檔案
3.1 個人簡歷 （Resume)：區域中心負責人、開發商的公司簡介或者個人簡歷，可以看到是否有良好的歷史記錄。
3.2 資產證明 （Financial Statement）：如果用開發商股東個人的資產來作為還款擔保，這時候，最好能看到有相關財務機構出具其個人的資產證明檔案。
3.3 抵押/擔保檔案 (Deed of Trust, Security Agreement或 Guarantee Letter等)： 有些專案是由開發商股東個人，或由該專案的某塊地或建築來進行擔保還款的。
3.4 實體證明檔案（Legal Entity）：NCE／JCE等法律實體企業的相關注冊檔案。
4. 第三方評估監管檔案
4.1 評估報告（Appraisal Report)：有些專案，會請第三方評估公司，如酒店行業的HVS，出具專案完工以後的估值報告，那該專案的價值，今後變現或還款的可能性，相對更有保障些。有時候，所購買的地皮如果計入專案股本的話，通常也會重新做價評估。
4.2 第三方監管（Construction Consulting Agreement）：有些專案方會請第三方監理公司，來監管工程以及放款進度。
注：這是輔助檔案，但是也極為重要，是第二部分核心檔案的配套證明材料，建議都索要過來，幫助自己評估所投資的專案。有很多專案的細節，不是在核心檔案中，是在這些第三方的輔助材料裡有所體現。
最後，切記：查閱全套專案檔案，是EB-5投資人的最基本權利。
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