站在非洲，看見中國企業的新可能｜非洲特訓營回顧

封面圖 |第一期非洲特訓營學員合影

文｜風馬牛地產研究院·內容組

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為什麼去非洲？

「全球化浪潮下的企業抉擇。第一，非洲人口眾多且年輕，意味著強勁的市場需求，尤其是住宅方面。第二，中非關係越來越好。第三，一些國家的經濟發展超出預期，居民收入提升後，對住房質量的要求也在提高，這對有經驗的地產企業來說，是值得深耕的新機會。」馮叔分享道。

6 月 18 日至 26 日，在馮叔的帶領下，非洲特訓營第一期的同學們走進象牙海岸與坦尚尼亞，開啟一場以「探索非洲新大陸，啟航全球新藍海」為主題的學習之旅。

此次行程，我們圍繞企業出海、地產開發、園區運營等主題，深入象牙海岸阿比讓與坦尚尼亞達累斯薩拉姆，與當地華人企業家、政策制定者和產業參與者展開深度對話，切身感受非洲的脈動與變化。

同時，為幫助企業家同學深入瞭解兩國市場，我們也特別邀請了多位來自不同領域的專家，圍繞營商環境、法律政策、投資實踐等內容展開系統講解，助力企業精準落地、規避風險。

象牙海岸和坦尚尼亞環境差異

象牙海岸與坦尚尼亞，作為非洲西部和東部的重要國家，正成為中國企業「走出去」的關注焦點。兩國在政策環境、投資重點與市場成熟度等方面各具特色，對拓展非洲市場的企業而言，理解差異、因地制宜尤為關鍵。

象牙海岸經濟發展較快，2024 年增長率達 6.1%，被稱為「西非小巴黎」。政治相對穩定，通脹控制良好，投資政策開放，尤其在建築、農業加工和物流等領域吸引大量外資。作為西非經濟貨幣聯盟成員國，使用統一貨幣「西非法郎」，結算便利，風險相對可控。

坦尚尼亞則以資源豐富、港口樞紐優勢突出為特色，農業和採礦佔重要地位，製造業正起步。儘管政府出臺招商政策，但外資仍面臨土地獲取難、本地合資要求高、審批流程繁等挑戰，對投資者的本地化適應能力要求更高。

象牙海岸考察側記

DAY1 營商政策利好疊加，地產市場機遇凸顯

課程首日上午，在科建地產董事長高箭的陪同下，馮叔與同學們一行集體前往象牙海岸國家工業園進行實地考察與學習交流。

該園區是中資企業在非洲投資建設的重要標杆專案，集製造業與商貿服務於一體，目前已落地包括玻璃廠、扣板廠、編織袋廠及大型商貿城在內的多個專案。考察過程中，大家不僅瞭解了園區的整體規劃與運營模式，還實地走訪了部分生產車間，切實感受到中國企業在非洲產業佈局中的活力與前景。

下午課程移步至酒店會議室，高箭董事長及其團隊為大家帶來兩場主題分享：《營商環境解讀與企業落地路徑》與《當地房地產發展趨勢與投資潛力》。

分享伊始，高箭董事長回顧了科建地產的發展歷程。自 2008 年起，科建集團從開辦武校起步，逐步拓展至地產開發、國際物流等領域；2017 年首棟公寓動工，2022 年「世家酒店」投入運營，2024 年「百麗酒店」開工建設，2025 年商貿城計劃落地，充分展現出集團多元化經營和持續擴張的戰略路徑。

在營商環境方面，高箭重點介紹了當前象牙海岸外資政策和土地制度方面的三項關鍵進展。

第一，投資優惠力度加大。2024 年新修訂的《投資法》將房地產列入優先發展行業。外資企業可享受 5-8 年所得稅減免、裝置進口關稅全免等政策。專案用地審批時限壓縮至 60 個工作日內完成。

第二，土地確權加速推進。政府啟動全國地籍數字化工程，已為 85%城市土地頒發電子權證，土地及房產擁有永久產權，大幅提升了投資安全性和流轉便利性。

第三，外匯管制持續放寬。西非央行允許開發商將部分房地產銷售利潤匯出境外。工程款支付、建材進口等外匯兌換與匯出無需預先審批，顯著降低跨境資金流動風險。

隨後，科建團隊工作人員為大家詳細分析了象牙海岸房地產市場特點。

首先，高階商業地產供不應求，尤其是在阿比讓 CBD 區域。根據 2024 年仲量聯行報告，現有寫字樓中約 80%建於 2000 年以前，整體硬體水平亟待更新。

與此同時，中產階級住房市場存在明顯缺口，當前月收入在 500 至 1500 美元之間的人群已佔總人口的 38%，但市場上每年新增的 80 至 150㎡精品公寓供應不足 1.2 萬套，難以滿足持續增長的需求。

其次，物流地產則迎來爆發式增長，阿比讓港口在過去五年內集裝箱吞吐量增長了 47%，但現代化倉儲設施仍存在約 120 萬㎡的缺口，成為制約產業效率提升的瓶頸。

DAY2 科建地產標杆專案，洞察本地化運營之道

在第一天對象牙海岸的營商環境和房地產市場特點以及科建地產有了初步瞭解後，第二天，馮叔和同學們實地走訪了科建地產位於阿比讓的重點專案——科建 1 號、科建 4 號和科建 7 號公寓等專案，進一步感受其在非洲本地市場的落地實踐。

其中，科建 1 號專案尤為引人注目。該專案僅有 24 套產品，但卻精準切中本地中產階層的購房需求，開盤後反響熱烈。據瞭解，科建 1 號中有 22 套房產銷售給了當地購房者，僅有 2 套由在非中國人購入，充分顯示出該專案在本地市場的認可度和適應性。

在專案參觀過程中，高箭董事長分享，房企如果要在阿比讓開發地產專案，需充分匹配本地市場需求與運營條件。首先，消費習慣存在顯著差異。當地中高階客戶普遍偏好法式建築風格，若照搬中國國內的設計風格，容易導致滯銷。其次，當地支付能力呈明顯分層，阿比讓 CBD 區域的外企高管對高品質住宅有較強需求，而普通工薪階層則更傾向於價格合理的剛需型住房，建議推出租賃公寓與產權別墅相結合的多元產品線。

此外，馮叔和同學們還前往了象牙索菲特酒店參觀學習。該酒店是阿比讓最具標誌性的五星級豪華酒店之一，也是當地政商活動和國際會議的首選場所。該酒店最初由法國建築師設計，於 1963 年開業，歷經多次翻新升級，現由法國雅高酒店集團（AccorHotels）旗下的 Sofitel 品牌運營。

兩日學習課程安排緊湊，內容豐富，讓同學們對企業如何在非洲落地生根以及象牙海岸的營商土壤與產業機會有了更深入的理解，也為未來實戰提供了寶貴的本地化洞察。

DAY3 和平聖母大教堂，感悟信仰與文化

在象牙海岸期間，除了在經濟首都阿比讓參加課程學習，馮叔和同學們還專程前往象牙海岸地標性建築和平聖母大教堂參觀，感受這座非洲乃至全球建築奇蹟的恢弘與莊嚴。

和平聖母大教堂位於象牙海岸行政首都亞穆蘇克羅，是目前世界上面積最大的天主教堂，其靈感來源於梵蒂岡聖彼得大教堂，但體量更為宏大，穹頂高達158米，氣勢磅礴。教堂內部裝飾華麗，彩繪玻璃色彩斑斕，呈現出非洲與歐洲宗教藝術的獨特融合。

在講解員的介紹下，大家瞭解了這座教堂的設計背景、建設過程以及其背後的歷史與宗教意義。站在教堂廣場上，既能感受到信仰的力量，也能看到一個非洲國家對於文化傳承和世界接軌的努力。

令人動容的是，在過去象牙海岸局勢動盪的時期，當地民眾常常來到這座教堂尋求庇護。因為這是一個「永遠不會被攻擊」的地方，象徵著和平與希望。這次參觀不僅是一次建築與宗教的深度體驗，也為此次非洲之行增添了一份莊重與思考。

坦尚尼亞考察側記

DAY5 中資企業如何打動坦桑市場？

經過一天的長途飛行，同學們順利抵達坦尚尼亞達累斯薩拉姆。落地第一天，大家短暫休息後便馬不停蹄前往當地三傢俱有代表性的中資專案：海南國際專案、邁達地產專案與坦桑藍酒店式公寓專案，開啟對坦尚尼亞房地產行業的深入瞭解。

海南國際：深耕非洲二十餘載的中資標杆

海南國際是一家在坦尚尼亞註冊成立的老牌中資民營企業。公司業務涵蓋施工總承包、專業工程分包、工程設計、房地產開發和農業投資等多個板塊，致力於打造多元化、完整化的產業鏈。

在專案考察過程中，同學們對其產品品質、設計水平、物業管理給予了高度評價，紛紛表示其產品在非洲本地市場具備較強的競爭力。據瞭解，海南國際不僅在商業專案上表現出色，還曾廣泛參與中國政府援非工程、非洲多國政府基礎設施專案及市政建設，包括道路、橋樑、供水系統等領域，積累了豐富的跨國專案開發經驗。

邁達地產：打造黃金地段的高性價比住宅

邁達地產專注於達累斯薩拉姆 Masaki、Oysterbay 等核心區域的住宅和商業專案，致力於透過先進建材與建築技術提升專案品質，並在成本控制上下功夫，為客戶提供高性價比的住房與辦公空間。

據邁達地產董事長介紹，公司不僅提供多樣化的公寓產品，滿足不同家庭與投資者的需求，還構建了圍繞生活場景的綜合社群服務平臺。其服務涵蓋物業管理、安保、園藝、家庭教育、社群活動等，並透過數字化 App 賦能，讓業主隨時隨地享受高效、貼心的服務。

坦桑藍酒店式公寓：現代城市生活的新樣板

坦桑藍酒店式公寓位於達累斯薩拉姆核心區域，是面向都市中產打造的高品質居住社群。專案以現代建築設計為特色，注重空間功能與生活舒適度的結合，配備全天候安保、健身房、共享辦公區及便利店等多元配套，滿足城市居民對品質生活的多樣化需求。據瞭解，坦桑藍酒店式公寓深受短期租住的商務人士喜愛，是達累斯薩拉姆現代都市生活方式的代表之一。

DAY6 政策、法律全面解碼坦桑投資落地路徑

坦尚尼亞投資中心：瞭解政策，助力落地

坦尚尼亞投資中心是推動投資者在坦桑投資的主要機構，它幫助投資者瞭解坦桑可投資的領域，並協助他們獲得相關部門的支援和服務。當天上午，馮叔和同學們前往坦尚尼亞投資中心座談交流。

坦尚尼亞投資中心總監詳細向大家介紹了當地投資政策。坦桑為投資者提供多重保障機制，包括國際組織投資保護協議和財政激勵，如資本貨物進口免稅、原材料進口關稅優惠等。其中，在土地制度方面，雖然外國投資者不能直接擁有土地，但可申請 99 年土地使用權，相關證書可由投資中心協助辦理，提升企業落地效率。

盈科律所：法律護航，助力出海

企業出海，除了熟悉當地投資政策，掌握當地法律知識同樣重要。當天下午，馮叔與同學們一同前往盈科律師事務所進行參觀學習。

盈科律所是一家全球化法律服務機構，成立於 2001 年，已累計為超過 160 萬家海內外企業提供高質量的法律服務。在本次參訪中，盈科非洲執行主任郎瑞琦從盈科非洲概況、盈科優勢、盈科服務、盈科客戶、盈科風采等五個方面詳細介紹了盈科在非洲的業務佈局與核心優勢。

據介紹，在跨國法律實踐中，司法主權問題、如何實現本地化法律服務尤為關鍵。為此，盈科透過本地律師團隊與中國法律專家的深度融合，為「走出去」企業提供本地化、跨文化的法律支援，幫助企業應對法律制度差異與文化衝突，構建合規與信任的橋樑。

中鐵建工：深耕非洲，佈局地產

隨後，同學們實地參訪了中鐵建工投資開發的半島維多利亞諾德中心。該專案位於達累斯薩拉姆核心區域，涵蓋寫字樓和商業配套，因疫情及政策變化經歷重重挑戰，最終實現高質量交付。

專案參訪結束後，中鐵建工非洲總經理李天宇介紹，公司自援建坦贊鐵路以來深耕當地 50 餘年，秉持「紮根坦桑，開拓市場」的戰略，累計打造多個地標性專案。近年來，隨著當地中高階住房與辦公需求增長，中鐵建工積極佈局房地產市場，成功開發馬文資公寓和半島公寓等專案，不僅收穫良好效益，也為後續更大規模投資奠定基礎，展示出強勁的市場整合與開發能力。

DAY7 地產+工業園，雙輪驅動的投資邏輯

當天上午，馮叔和同學們首先前往棕櫚灣專案進行考察，在中坦工業園董事長黃再勝的接待下，開啟了當天的學習行程。

棕櫚灣位於馬薩薩尼海灘附近，定位為集工作、居住與休閒於一體的綜合社群。據介紹，專案包括 4 棟住宅樓，1 棟商業大廈，致力於提供高品質的濱海生活與商務環境。

隨後，大家一行繼續前往中坦工業園進行考察學習。作為坦尚尼亞首個國家級工業園區，中坦工業園佔地 10 平方公里，劃分為七大功能板塊：農產品加工區、建材加工區、裝置製造區、醫藥區、日化區、紡織服裝區和出口加工區。園區還配備了獨立變電站、供水廠、政府一站式服務中心、園區管理中心、公交站、消防站、加油站、商業中心和警察局等配套設施，具備完備的產業承載能力和服務體系。

座談會上，黃再勝董事長向同學們介紹，中坦工業園是坦尚尼亞政府重點推動的旗艦專案之一，也是中非產能合作的重要示範。目前園區已吸引 30 餘家企業入駐。

此外，黃再勝董事長還結合自身經驗分享了對當地房地產市場的觀察。近年來，坦尚尼亞吸引了大量中國開發商進入房地產領域，但整體市場熱度並不算火熱，尤其是專案的週轉速度，相較其他非洲國家明顯較慢。

比如，在非洲其他國家，外國人可以直接憑護照購房，週轉效率很高。而在坦尚尼亞，外籍人士購房手續相對複雜，導致交易週期較長，流通性較差。所以，很多外國人選擇租房而非購買，市場也以租賃為主。這也決定了坦尚尼亞房地產市場的特徵，開發節奏慢、投資回報週期長，更適合長期持有和穩健運營。

結業感言：以終為始，攜手共進

9 天 8 晚，跨越兩個國家，終點亦是新的起點。在坦尚尼亞的夜色中，所有行程的精彩與思考，最終在一場溫馨而隆重的結業晚宴上匯聚。馮叔與同學們齊聚一堂，回望過去九天的所見所聞。

馮侖 | 非洲特訓營帶隊導師

這幾天走下來，我一直在校正一些原有的判斷。我喜歡琢磨事，也習慣不斷校正自己的認知。所以我想和大家分享一下我這幾天學習下來的三個體會。

第一是對行業的再認識。我們這次不是像以往看發達國家的地產，而是「往下看」，看到了人均 GDP1000 美金人均的市場。這讓我重新回想起中國房地產早期發展的狀態，甚至讓我想起當年在海南「光棍打天下」的日子，住哪都行、吃誰家也無所謂，一邊拿地圖選地，一邊吃飯籤合同，瘋狂但真實。

回頭看，房地產的發展始終與經濟階段密切相關。在象牙海岸，我看到高箭做的住宅是「有限高品質」的開發，雖然數量不多，但在市場上是有空間的。更重要的是，土地制度是核心變數。沒有明確產權的市場，銷售是困難的，只能做租賃。而在私有產權清晰、制度寬鬆的地方才有開發與變現的可能。

第二是對創業的認識。這幾天，我看到的創業者身上都有三個特質：一是「打破常規」的企業家精神，二是都有央企外派的經驗，三是專業背景很強，比如學建築設計出身的，在產品上就能拉開差距。創業一定是辛苦的，要有耐心、要堅持。做企業不是靠爹，反倒是「爹不行」才逼得我們闖天下。高箭就是在這樣的背景下，做出了十幾個專案、商貿城、工廠等。我們看在眼裡，真的很敬佩。

第三是對非洲的再認識。過去我來非洲是看獅子，這次終於好好看看人、看看社會。非洲 54 國，大多獨立於二戰後，經歷了社會主義到市場經濟的轉變，但整體發展速度依然偏慢，遠不及東南亞。不過也正因為如此，現在處於人均 GDP1000-3000 美金的發展階段，為中國部分產業轉移提供了空間。

像我們看到南通老闆的工廠，就是把國內被淘汰的產線和原材料帶到非洲，利用本地勞動力完成最後工序，再次復刻了港商當年的模式。這其實是一種「延長生命週期」的策略，也是很多中國企業能切入非洲的主要方式。