深圳人口，捅破了天花板

2025-04-20 22:13 行業研究報告

導語
增加19.94萬人！深圳人口，捅破了天花板
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來源：城市財經
作者：餘飛

01


深圳人口，再創新高
2月20日，深圳官方平臺“深圳釋出”披露：
深圳2024年末常住人口為1798.95萬人，同比增加19.94萬人，增長1.12%，連續2年常住人口增量增速均居全省各地市首位。
1798.95萬常住人口，再次重新整理深圳人口紀錄，再次衝破深圳人口天花板。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
回顧深圳立市以來四十多年的歷史，除了2022年特殊情況下的人口迴流導致當年深圳常住人口微跌外，其餘時間均在增長。
那一年受到黑天鵝影響，北上廣深港五大一線城市常住人口集體減少，這是歷史性畫面。

製圖：城市財經；資料：各城市統計局

隨著2023年黑天鵝結束，深圳人口增量再度回到兩位數。
2024年深圳常住人口增加了19.94萬人，由於目前其他中心城市的常住人口增量尚未公佈，所以無法知曉深圳這一人口增量在全國的排名究竟如何。
2023年深圳12.83萬人口增量位居全國第6位。


製圖：城市財經；資料：各城市統計局
不過，深圳釋出已經透露，深圳這一人口增量繼續位居廣東省21個城市首位。
2024年深圳常住人口增加了19.94萬人，這個數字該怎麼理解？
放在深圳人口增量最輝煌的時候，那些年深圳年均人口增量動輒五六十萬，現在不到二十萬，可以說大不如從前。


但考慮問題需要考慮大背景。那些年中國人口紅利仍在，而且是中國城市化程序最快的時候。
現如今，城市化速度放緩，最關鍵的是中國人口紅利終結，中國人口已經三連降。
2022年減少85萬人，2023年減少208萬人，2024年減少139萬人。
在這樣的大背景下，深圳依然能夠保持近20萬的常住人口增量，彰顯了這座中國體制優勢樣板城市強悍的人口競爭力。

02


深圳人口，為何強悍如斯
哪裡有錢賺，哪裡能夠謀得生存，人口就往哪流，這是最樸素的道理。
深圳人口競爭力長盛不衰的背後，是這種城市經濟、產業長盛不衰的對映。
綜合來看，深圳強悍的人口競爭力背後，有以下幾點：


第一，經濟競爭力強。
2024年，在內外交困的背景下，中國經濟扛住了壓力，最終以5%的增速，完成了既定目標。


但在重點城市中，則出現了強弱分化。杭州、南京、廣州、佛山、西安、東莞均未能跑贏大盤。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
深圳去年則以5.8%的增速跑贏了大盤0.8個百分點，同時，這一增速繼續位居一線城市首位。GDP總量逼近3.7萬億，不出意外，2026年深圳的GDP規模將登上4萬億臺階。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
深圳的經濟增速表現亮眼背後，是其工業與出口同時發力的結果，尤其是出口。
第二，工業實力，無出其右。
工業表現方面，作為中國工業第一城，去年深圳的規模以上工業總產值衝破了5萬億，高達5.4萬億，與工業第二城蘇州、第三城上海之間，形成了斷崖式的領先地位。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
規模以上工業營業收入，同樣衝破了5萬億，高達5.4萬億，相比於蘇州、上海，同樣有斷崖式的領先優勢。


製圖：城市財經；資料：各城市統計局
深圳統計局披露，2024年，全市規模以上工業增加值同比增長9.7%。這一增速，位居GDP十強城市首位。
大象狂奔四個字，是深圳工業最好的註腳。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局，其中上海為全部工業增加值增速
從行業門類看，規模以上採礦業、製造業、電力熱力燃氣及水生產和供應業增加值分別增長7.2%、9.9%、9.1%。
主要行業大類中，規模以上計算機、通訊和其他電子裝置製造業增加值增長11.0%。主要高技術產品產量持續快速增長，其中，3D列印裝置、工業機器人、電子元件產品產量分別增長35.8%、31.8%、21.3%。
第三，出口，連續32年全國第一。
去年，深圳的出口，成為中國各城市的一個標杆。
深圳的出口已經連續32年位居全國第一。2024年，深圳出口規模2.81萬億，承擔了全國十分之一的出口，包攬了廣東省一半的出口。
製圖：城市財經；資料：各城市海關
更強悍的是，如此規模，增速依舊高達14.6%。如同其工業一樣，也是在大象狂奔。

此外，去年前四個月，深圳的進出口規模超越上海，成為中國出口和進出口雙料冠軍。
去年前11個月，深圳進出口規模歷史上首次突破4萬億元。
強悍的出口背後，是深圳產業高含金量的結果。
根據深圳海關披露的資料，28122.16萬億出口中，機電產品出口19957.52萬億，佔比70.97%。其中高新技術產品出口11604.67億元，佔總出口規模41.27%。
製圖：城市財經；資料：深圳海關
機電產品承載了深圳出口規模的70.4%，其中基本都是科技產品，如電腦、手機、家用電器、積體電路以及這些電子產品的中間品，還有電動汽車、鋰電池等。
電子產業是深圳的產業支柱。
深圳僅一個電子資訊產業，就足以吊打全國所有城市。
全國擁有萬億產業（說的是單個產業，不是產業叢集）的城市，只有深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通訊和其他電子裝置製造業。2022年，深圳是2.56萬億，蘇州是1.2萬億，東莞是1.1萬億。
目前，深圳尚未公佈2023年和2024年各產業總產值資料，仍沿用2022年的資料。
2022年，深圳市的計算機、通訊和其他電子裝置製造業總產值25575.79億元，位居第一，也位居全國第一。僅這一個產業的總產值，就超過了廣州市全部工業總產值（25574.41億元）。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
深圳的科技產業、製造業之所以這麼強悍，都是一步一個腳印走出來的。
對工業、製造業的執著，是深圳出口能夠31年領跑全國的底氣。
而能夠在過去幾年出口環境受困的背景下，深圳增速依舊能夠保持兩位數，則主要是其科創實力。
第四，瘋狂補教育短板。
作為最年輕的一線城市，教育和醫療這些需要歲月沉澱的服務，是深圳天然的短板。
但深圳用行動告訴我們，大多數事情是可以用錢解決的，剩下的少部分，需要更多的錢。
過去幾年，深圳砸重金投向教育端，快速補齊了短板。
去年5月份，深圳市政府在召開的新聞釋出會上公開了幾組資料：
十年新建高校8所，高校數量達到17所，8所高校入選廣東省高水平大學建設計劃，6個學科進入ESI排名前1‰，44個學科進入ESI排名前1%；
近三年新增基礎教育學位54.4萬個，超“十二五”“十三五”總和；
全市各類人才超679萬人、高層次人才2.5萬人、留學回國人員超 20萬人，越來越多人才匯聚深圳這座“讓人圓夢的城市”；
全社會研發投入1880.49億元、佔GDP比重達5.81%；PCT國際專利申請量連續20年居全國城市首位……
十年新增8所高校，放眼全球，可能又是一個孤例。其中最新的一座，便是深圳理工大學。
此外，深圳教育局資料顯示，從2013年至2023年，深圳學校（含幼兒園）數量增加了近1000所。
製圖：城市財經；資料：深圳市教育局
資料顯示，2021年深圳的基礎教育學位增加了13.1萬個，2022年增加了20.6萬個，2023年增加了20多萬個。
深圳市教育局官方資料顯示：
近4年來，全市新增基礎教育學位64.4萬個，新增基礎教育學位超“十二五”“十三五”總和。
最關鍵的是，深圳瘋狂建設學校的腳步，沒有停止。
瘋狂補齊的教育短板，讓深圳變得更宜居，這樣也是深圳人口競爭力持續強悍的因素之一。

03


對深圳樓市有何影響
20萬人口增量，對於深圳樓市自然構成利好。
但這個利好其實一直存在，因為深圳的樓市一直都是供小於求。
瘋狂湧入的人口帶來的必定是巨大的購房需求。
除了購房居住的硬需求外，還有隨著產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。
直到現在，供小於求的結構性矛盾仍在。
但是，過去三年深圳房價依舊調整了不少。整體均價從逼近9萬，到跌破8萬，跌破7萬，去年年末跌至6.33萬元。

供小於求，結果房價仍調整，這是為何？
在之前的文章中，我反覆強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期佔主要。
這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。
而正因為它們不缺購買力，所以又很容易起來，只要信心和預期足夠，反彈也就幾個月的事情。
所以我們看到去年四季度的深圳，成交量再次強悍，房價也再次衝破了6萬元。
那麼，人口增量再次顯著的深圳，房價今年會不會再來一波狂奔？
絕對不可能。
北上廣深杭這類城市，不缺購買力，決定他們的因素是信心與預期。
而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。
中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底築底回暖的關鍵。
這也是我不斷強調的，收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場。
就目前的形勢來看，地方債、房地產這兩大煩惱仍沒有徹底解決。
國家統計局公佈的去年12月份房地產相關資料顯示：
2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。
跌勢仍未收住。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
央行公佈的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。

製圖：城市財經；資料：央行

所以說，就目前的形勢來說，深圳仍沒有擺脫調整週期，儘管從國家統計局披露的每月房價資料來看，深圳房價已經四連漲了。
但民間機構如樂有家披露的資料，1月份深圳的二手房成交均價，仍下跌了。從去年年末的6.33萬元跌至6.3萬元。
對於深圳樓市的判斷，本號依舊是兩條：
第一，早晚會漲，是由深圳的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力、供小於求的基本面決定的。
第二，節點難說。
主要是對宏觀經濟和宏觀就業的回暖勢頭不好判斷。
如果後續大環境改善，那以深圳為引領的一線城市，樓市築底反彈，毫無懸念。
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