眼下，國內的社交平臺上充斥著日本寺廟買賣的廣告，有些宣稱幾百萬人民幣能買一座歷史悠久的名寺，還有些使出了買寺廟便於移民的噱頭。
從2023年起，日本媒體頻繁報道中國資本收購寺廟的現象：帶墓地的寺廟標價數億日元，宗教法人執照被明碼標價，有人揚言要將寺廟改造成“民宿”。然而，當年出現了這樣的案例：京都某寺廟交易因資格未轉讓引發700萬日元糾紛，最終買家血本無歸。
對關注海外投資的新中產而言，日本寺廟買賣的水，也許比他們去過的任何一片海更深。
在東京新宿區的繁華街角，一座始建於江戶時代的古寺悄然易主。買方是一家註冊地在香港的投資公司，交易金額高達2.3億日元。這並非孤例。
據日本《朝日新聞》報道，2024年上半年日本全國共有147座寺廟完成所有權變更，其中約35%的買家來自中國內地及港澳臺地區。
山本隆雄，一位大阪的宗教法人中介告訴日本媒體：“寺廟神社出售有兩種情況：一是住持因為負債或財務困境出售；二是後繼無人。後者的情況越來越多，因此買賣也越來越頻繁。”
隨著少子化與老齡化加劇，日本18萬家宗教法人中超過4000家處於“休眠狀態”，7000家因無人繼承面臨出售。這些承載著歷史記憶的建築，在地方政府眼中逐漸淪為“負資產”——據日本文化廳統計，僅2023年就有237座寺廟因無力維護被列為“瀕危文化遺產”。
郊區人口流失更讓香火錢銳減。例如，三峽川地區僅500名居民，卻擁有三座寺廟、一座神社和一座教堂，競爭激烈到住持不得不靠借貸維持。這種困境催生了灰色市場：寺廟被拆毀改建停車場、墓地遷移開發房地產的案例頻發，甚至有寺廟因負債數千萬日元被迫拍賣。
在日本，成為寺廟的管理者或宗教法人，並不像成為普通房產的所有者或民宿老闆那麼簡單。
日本《宗教法人法》規定，宗教法人在設立、合併、變更、自行解散時，都必須將規定的檔案、手續提交所轄廳申請認證，依照第12條規定製定該法人的章程，包括主要目的、名稱、事務所所在地等13項內容，並經由公告之後，向主管官署（文部省大臣或知事）申請認證。
主管部門在接受認證申請之後，就以下事項決定是否給予認證：該團體是不是一個宗教團體、其章程是否符合《宗教法人法》及其他相關法律、其章程的訂立和公告方法是否符合本法的相關規定。
同時，根據《宗教法人法》，宗教活動收入免稅，固定資產稅減免，持有十年以上的資產轉讓收益亦無需繳稅。某稅務專家測算，透過宗教法人架構運營，綜合稅負可比普通企業低42%。
2024年6月，日本媒體Japan Today報道，買賣中介收到大量來自房地產商、富裕階層等有節稅需求等人群的諮詢，中國富裕階層成為收購宗教法人的新勢力。
山本接受的諮詢有約30%來自中國人，他們的訴求主要是商業投資，正如日媒採訪的化名王秀英的40歲中國女富豪所言：“我們更希望購買那些有歷史、有文化背景的寺廟，因為這在商業上更有吸引力。”
王秀英告訴媒體，她已經透過房產中介考察了日本各地的10多家寺廟，價格從1000萬日元到3億日元不等。“我特別中意那些帶有墓地的寺廟，尤其是那些建成不到10年的新墓地。因為使用超過30年的墓地法事較少，利潤不高；相反，新墓地的法事頻繁，因此收益更多。”
日本已進入“多死社會”，每年約150萬人的死亡催生了穩定的葬禮和法事需求。據統計，日本殯葬市場規模超2萬億日元，寺廟透過法事、墓地租賃和骨灰存放持續獲利。
中國投資者瞄準帶墓地的新建寺廟，因其法事需求高且維護成本低。例如，僱傭派遣住持月薪20萬日元，單場法事收費3萬—4萬日元，利潤率遠超普通房地產。
中國年輕人中流行的“寺泊”（寺廟住宿）也被資本嗅到商機。有投資者計劃將寺廟改造成高階民宿，結合茶道、坐禪體驗吸引遊客。這種“信仰體驗經濟”看似浪漫，實則是將宗教空間異化為消費景觀。
深層的吸引力在於宗教法人的免稅特權：佈施收入免稅、土地免徵固定資產稅，甚至轉售資產可避稅。更關鍵的是，宗教法人代表在申請日本永居或歸化時，比普通企業主更具優勢，這成為許多中國家庭為子女規劃身份的“捷徑”。
透過經營管理簽證移民日本需持續經營公司並納稅，但宗教法人代表可繞過繁瑣審查。日本移民律師透露，宗教法人申請歸化的成功率更高，因其被視為“社會貢獻者”。甚至有中介宣稱：“買寺廟等於買身份”。
伊森，一位從事旅遊和民宿經營的小紅書博主表示，日本的經營管理簽證旨在鼓勵外籍人士透過合法投資和經營，促進日本經濟發展。但宗教法人本質上並非“營利性組織”，其資金來源多為捐贈，不符合簽證要求的商業盈利條件。
另一方面，購買寺廟的成本動輒數千萬日元，且需額外支付維護費用（如修繕、運營）。警方和稅務部門會特別關注宗教法人是否存在虛假活動或非法交易。一旦被發現不符合法律要求，不僅可能面臨鉅額罰款，簽證也會被吊銷。
新聞報道稱，日本文化廳已將“非宗教目的買賣”定性為“逃法行為”，日本稅務部門也加強了對於寺廟的審查。
宗教活動收入免稅，但非宗教業務（如民宿、停車場）需正常納稅，若發現個人收入與法人財務混同，將面臨重罰。涉及文化遺產的寺廟需國家審批，外國人購買可能被叫停。而且，“不熟悉日本宗教文化的外國經營者，往往難以融入社群，甚至可能被當地居民排斥”。
多年前，鄧肯移民日本，在關西開設了從事短租民宿和長租公寓買賣、建築及管理的公司。在他看來，針對華人的日本寺廟買賣生意可以用四個字概括——投資騙局。
“寺廟和宗教法人，”鄧肯說，“是給大手企業避稅用的。我說的大手企業，是像三菱、三井、住友、丸紅這種巨無霸企業集團、財團。靠買寺廟、做宗教法人取得經營管理簽證是妥妥的智商稅，無一例外。”
鄧肯對新週刊說，日本的寺廟土地屬性一般情況下“很難或不能搞住宿業”，且“正經的寺廟土地一般被日本人視為風水好的位置，單價會比同區位高，面積一般還極大”，在他看來“投資價值或者說價效比極低”。
“對於中國投資客，日本寺廟唯一有用的就是土地。”鄧肯補充道，“如果他就想住在墓地邊上、就看上寺廟的風水，是可以的，蓋個自己的別墅。”
入行多年，鄧肯認為日本不動產行業的上下游都有無限商機，“每個環節都賺錢，正常的不動產公司常規業務都忙不過來，不會有時間和精力搞這種很邊緣的業務”。長期來看，在行業深耕的人基本都能賺錢，而跟風的都會賠錢。
鄧肯遇到的中國客戶各種各樣，“手頭幾十萬（人民幣）到幾十億的都在買”。
他們的關注點“五花八門”，基本覆蓋全部房產型別，“最主流的是一戶建做短租、酒店做短租、整棟公寓做長租、單戶塔樓炒短線、整棟公寓改酒店，停車場、碼頭、林地、農地、光伏和風能發電等也都很多人做”。
那麼，在日本投資了不動產，會便於移民或拿永居嗎？鄧肯的回答是“沒有直接關係”，“但傻子總比騙子多，騙一個別說3年了，夠（騙子）吃5—10年”。
● 本文經授權轉載自《新週刊》微信公眾號（ID：new-weekly）。《新週刊》創刊於1996年8月18日，以“中國最新銳的生活方式週刊”為定位，20多年來用新銳態度測量時代體溫。從雜誌到新媒體，《新週刊》繼續尋找你我共同的痛點、淚點與笑點。關注新週刊微信公眾號，與你一起有態度地生活。官方微博@新週刊。
