作者：正解局
來源：正解局（ID：zhengjieclub）
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最近，“李嘉誠5折拋售樓盤”的訊息刷屏地產圈。
這家樓盤位於東莞市的厚街鎮，名叫海逸豪庭。
樓盤開發商為東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司，確實為李嘉誠旗下公司。
媒體報道稱，海逸豪庭這批產品毛坯備案價約2.4萬-2.7萬元/平方米。
目前是現房銷售，打完折後項目銷售均價在1.4萬元/平方米左右。
以此計算，該專案每平方米售價下降近1萬元，相當於對半砍。
這麼看來，5折的說法沒錯，但“拋售”一詞就言過其實了。
因為，這個樓盤的地塊，李嘉誠已經囤了25年。
1999年，李嘉誠出手，在東莞厚街鎮橫崗水庫旁，購買了佔地約7000畝的土地。
這個地塊，就是今天的海逸豪庭專案，擁有2000畝高爾夫國際錦標級球場，被譽為亞洲最大高爾夫別墅群。
拿地後，李嘉誠卻遲遲不開發。
2014年的一則新聞報道顯示，彼時，海逸豪庭專案歷時15年，僅開發了一半，還有一半的土地仍不見動工。
媒體當時預估，整個地塊，預計要2020年才能開發完成。
現實卻是，李嘉誠比外界預料中的更有“耐性”，直到今天還沒開發完。
拿了土地不開發，實為李嘉誠的常規操作。
囤地的好處是，能夠坐等土地升值帶來的收益。
這部分收益，甚至能超過按期開發獲取的利潤。
這也是海逸豪庭專案囤地96個月後被徵收7915萬元土地閒置費後，依然“我行我素”的原因。
那麼問題來了，囤了25年，海逸豪庭專案為何又打折銷售？
這是基於樓市行情作出的促銷選擇。
房地產研究機構提供的資料顯示，2024年上半年，東莞共成交8129套新房，同比下跌39%，創6年來新低。
2021年至今東莞商品住宅供需量價季度走勢 圖片來源：中原地產研究院
成交均價也從2023年同期的3.22萬元/平方米下滑至2.66萬元/平方米，同比下跌17%。
與去年相比，東莞今年上半年土地供應量大降八成，土地成交規模連續4年下滑。
商住地，更是出現了10年未有的成交掛零情況。
樓市量價齊跌、土拍市場冷清，表明東莞的樓市正陷入低迷。
整體行情如此，海逸豪庭的銷售自然也大受影響。
降價促銷，實為海逸豪庭應對市場之舉。
因為囤地囤得早，即使打5折，也是隻賺不賠。
李嘉誠在商業上，以眼光犀利、嗅覺敏銳著稱。
這一點，可從其在東莞的投資略見一二。
今天的東莞，被稱為“世界工廠”。
這座城市的製造業，要始於上世紀90年代末。
乘著改革開放的東風，東莞憑藉便利的區域位置和開放的商業環境，吸引大量企業來投資，逐漸形成了外向型經濟。
李嘉誠，正是來東莞投資的一員。
1995年，看中東莞的玩具產業鏈優勢，李嘉誠旗下的和記港陸有限公司在東莞創辦了冠越玩具，成為“東莞玩具企業的標杆”。
2008年9月，李嘉誠作價3645萬港元，賣掉了東莞冠越81%的股權。
按照和記港陸的說法，這筆買賣虧損了近80萬港元。
接手方以為撿了個便宜，沒想到金融海嘯襲來，直接讓冠越玩具的原材料和半成品價值至少縮水6成。
接手方又先後投入了近2億港幣，奈何冠越玩具的合作方歐美企業又出了問題。
2012年6月，冠越玩具黯然倒閉了。
在投資製造業的同時，李嘉誠又在東莞開設了百佳超市，並拿下了海逸豪庭專案。
前者，成為李嘉誠在內地零售業版圖的重要支撐點；後者，至今仍然帶來源源不斷的利潤。
李嘉誠的眼光，確有獨到之處。
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