幾乎可以肯定，央行行長Michele Bullock將在週二將現金利率降至3.85%。
據《澳洲金融評論報》報道，金融市場預期不止一次降息，預計到12月還會有兩次降息——最終將現金利率降至3.35%，並在2026年中期再降一次。
歷史表明，一旦利率開始下降，房價往往也會隨之上漲。昆士蘭銀行首席經濟學家Peter Munckton分析了過去40年的資料。
（圖片來源：AFR）
他認為，無論Bullock實施多少次降息，未來兩年房價上漲10%至15%是合理預期。
Munckton說道，“在1980年代初和1990年代，房價漲幅較小，但在這兩種情況下，失業率都超過了10%。而目前失業率接近50年來的最低水平。”
他表示，像1980年代、2000年代和疫情期間那樣超過20%的漲幅，在未來幾年不太可能出現。
“在1980年代，金融業的放松管制增加了信貸可得性，而在2000年代，利率降低和採礦業繁榮初期對家庭收入的提升改善了負擔能力。”
“而在2021年，極低的利率水平、政府補貼對家庭可支配收入的提升以及居家辦公興起，都是房價上漲的推動因素。”
供應方面壓力也不小。獨立研究中心的住房專家、前RBA研究員Peter Tulip表示，推高房價的力量強於壓低的力量，儘管他預計未來幾年房價不會急劇上漲。
除了利率下降外，Tulip指出租金增長遠高於通脹率，空置率依然很低。“緊張的租賃市場表明住房需求相對於供應強勁，我們並沒有大量新建住宅在進行中。住宅審批和建設的其他措施相對較低。”
截至3月的12個月內，根據ABS的資料，僅有180,000套住宅獲批建造。這一數字雖高於去年中期的十年低點164,000套，但仍遠低於2016年公寓建設熱潮期間的243,000套，不足以達到Albanese政府到2029年建造120萬套新房的目標。
儘管國內房地產供應不足，需求端政府正採取傳統做法，促進購房者參與市場。澳洲總理Anthony Albanese在5月聯邦大選前公佈了對首次購房者支援的大幅擴充套件。
從明年1月1日起，幾乎所有首次購房者都可以憑5%的首付款入市，這是對Morrison時代計劃的改革。Albanese承諾透過取消12.5萬澳元的收入上限，允許無限制申請者加入該計劃，取代之前計劃每年僅35,000名的限額，並大幅提高房價門檻，旨在加速購房計劃。
另一個承諾是建造100,000新房，但這些額外的供應可能需要數年才能見到成效。經濟學家普遍認為，5%首付款專案的擴充套件將提高房價——問題在於幅度如何。大部分利用擴充套件計劃的購房者或許本就準備入市。
Tulip表示，政策對價格增長的影響可能以“低位個位數”為主，但在大城市，這些地區首次購房者佔比大的地方，可能會出現更明顯的價格波動。
而認為價格反應會劇烈的經濟學家表示，5%首付款的吸引力可能會鼓勵購房者借更多錢。依據Housing Australia，2023-24年度三分之一首次購房者使用了這一擔保，當時計劃有收入和申請限制。
面對更多買家湧入市場但房源不足的現實，下一個需要問的問題是，壓力將最嚴重地影響到哪些地方。
自2020年以來，房屋價格上漲了60%，是公寓漲幅的兩倍，因為居家辦公的快速轉變提高了對帶有備用房間的大型住宅需求。
但當前房價較公寓高30%，Munckton認為，若無大幅度的利率下降或家庭可支配收入大增，獨立住宅價格很難繼續超越公寓和聯排別墅。
負擔能力制約可能使首府城市房價增長率再次超過地區房價。自疫情以來，地區房價激增了74%，超過首府城市房價的44%。
價格增長使首府城市房價與地區房價差距從60%縮小至35%——這一比例接近15年來最低。Munckton預計未來幾年霍巴特、達爾文、墨爾本和堪培拉的增長可能最為強勁，這些城市的房價與悉尼的長期關係相比歷史相對較低。
隨著降息即將到來，需求上升，而供應滯後，儘管情況在變化，澳洲住房市場仍保持不變。