建築泡沫與未來轉型：中國如何避免“失去的三十年”？

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知曉圈內事

1989年，日本經濟泡沫達到頂點，東京的土地價格飆升到一個匪夷所思的程度。據統計，當時僅東京皇居的地價，就相當於整個加州的總價值。有經濟學家甚至驚呼：“賣掉東京，就能買下整個美國！”

這一資料並非空穴來風。1989年，日本全國的地價總額達到了2000萬億日元，是當時美國全國土地總價值的4倍以上。這種驚人的泡沫，使日本人一度相信，世界已經進入了“日本時代”。然而，僅僅幾年後，泡沫破裂，日本經濟進入了“失去的三十年”，再也沒有回到那個高光時刻。日本泡沫經濟的崩潰不僅改變了這片土地的經濟格局，也深刻影響了建築行業。

20世紀80年代，日本建築行業曾是全球的典範，東京、京都的摩天大樓猶如繁星點點，而其他城市也紛紛迎來了各類壯觀的建築專案。但誰也沒能料到，繁榮過後的泡沫註定要破裂。如今，回望歷史，我們不禁會想：

中國建築行業是否也正在走上同樣的道路？是否也正在經歷“泡沫崩塌”的前奏？

日本泡沫經濟

這一問題並非無的放矢。從中國近年來的城市化程序，到建築行業的高速發展，再到如今出現的空置樓盤和“鬼城”現象，建築行業的潛在危機已然顯現。市場的暴漲正在讓一些城市變成無聲的“空殼”。曾經的宏大規劃和輝煌建築，開始面臨著過度開發、資源浪費和社會功能空洞化的風險。

昆明市呈貢區“鬼城”©Shutterstock

但正如日本的歷史所證明的那樣，經濟下行並不意味著終結。或許，危機也正是轉型的契機。如果中國能夠從日本的經驗中汲取教訓，建築行業完全有可能避免走上“失去的三十年”的老路，邁向一條創新、可持續且充滿活力的未來之路。

作者｜張碩桐

本欄目文章為作者個人觀點，不代表平臺觀點和立場

《失去的三十年》

泡沫經濟背後的深刻啟示

日本經濟在經歷了1980年代的極速增長後，迎來了泡沫經濟的爆發。那時的日本，幾乎每一座城市都充滿了現代建築的雄心壯志，東京的摩天大樓如雨後春筍般拔地而起，房地產和股市的價格飛漲，建築行業一度迎來了黃金時代。然而，這種“繁榮”背後卻潛藏著巨大的風險。當泡沫最終破裂時，日本經濟陷入了漫長的低迷期，“失去的三十年”也隨之成為經濟史上的一個警示。

1988年，大興土木的東京

在此背景下，一本深度剖析日本經濟衰退的力作《失去的三十年：平成日本經濟史》應運而生。本書作者是東京大學經濟學博士野口悠紀雄，曾在東京大學、早稻田大學等多所知名高校擔任教授，並長期從事日本經濟結構、金融體系及創新經濟的研究。他以深入淺出的分析和精準的資料解讀，在日本經濟學界享有極高的聲譽。

野口悠紀雄

本書聚焦於日本從20世紀80年代末泡沫經濟破滅後，經歷長達三十年經濟停滯的全過程。平成時代（1989—2019）原本被寄予厚望，但日本經濟在這一時期卻陷入了長期低迷，GDP增長緩慢、通貨緊縮、房地產市場崩盤、金融機構接連破產，甚至出現了“失去的二十年”被延長為“失去的三十年”的局面。書中透過詳實的資料和案例，深刻剖析了日本政府在應對經濟危機時所犯的錯誤，如銀行壞賬處理不當、財政刺激政策失效、人口結構老齡化等。

日本房價在80年代後經歷了快速增長，隨後又迅速衰減

在這本書中，作者深刻探討了日本泡沫經濟後的長期衰退，揭示了經濟轉型和社會變革的複雜過程。這一歷史事件為我們提供了重要的借鑑，尤其是對於中國建築行業的未來發展具有深刻的啟示。

原因1. 過度開發：建築行業的虛假繁榮

日本的建築行業在泡沫經濟期間迎來了前所未有的增長。東京、橫濱、大阪等大城市的房地產市場如日中天，土地價格和房產價格幾乎每天都在上漲，建築專案如雨後春筍般湧現。許多建築公司和房地產商過於依賴這種“虛假的繁榮”，盲目擴張，忽視了市場的供需平衡。

住宅和土地統計調查 ©nippon

然而，隨著泡沫破裂，房地產市場的需求驟然萎縮，這些專案在市場需求不足的情況下成為了沉重的負擔。大量房地產開發專案無法找到買家和租戶，造成了巨大的經濟損失。日本的許多“空殼城市”和空置樓盤正是這種過度開發的結果。建築行業的不理性發展，使得原本應當成為經濟增長動力的建築專案，轉而成為了壓倒經濟復甦的沉重包袱。

對於中國來說，近年來的城市化程序和建築行業的高速增長，似乎正在走上類似的道路。隨著人口紅利的逐漸消失和土地財政的依賴，很多城市出現了空置率高、房地產過剩的問題。從一線大城市到部分二三線城市，空置樓盤成為了顯而易見的現象。如何避免在高速度擴張的過程中，陷入過度開發和市場飽和的困境，成為了中國建築行業面臨的首要問題。

©OCED2021

©貝殼研究院

2. 政策失誤與後遺症：建築行業的結構性危機

泡沫經濟破裂後的日本，政府的應對措施可謂緩慢而迷茫。日本政府曾試圖透過一系列政策措施來應對房地產市場的危機，但由於政策的滯後性和不夠精準，未能及時調整經濟結構，反而加劇了泡沫破裂後的負面效應。

泡沫經濟影響下的日本破產企業數量激增 ©nippon

在經濟高速增長的背景下，政府透過土地政策、貸款優惠等手段，推動了建築行業的繁榮。然而，當泡沫破裂後，這些原本旨在促進經濟增長的政策，卻未能及時轉型。大量建築專案的過度開發不僅造成了市場供大於求的局面，還導致了房地產市場的崩塌。日本的建築行業陷入了長期的低迷，建設專案的空置率激增，甚至影響到整體經濟的恢復。

泡沫破裂導致大量建築企業相繼破產 ©konichivalue

中國目前的建築行業是否也面臨類似的挑戰？在一些地區，地方政府為刺激經濟發展，仍然大力推行房地產開發和基礎設施建設，然而這些政策是否真的符合市場需求？當經濟增速放緩、房地產市場遇冷時，這些曾經的“刺激政策”會不會成為負擔，進一步加劇過剩問題？中國建築行業如何調整政策，避免日本所經歷的結構性危機，成為亟待解決的問題。

3. 市場理性與長期發展：走出低迷期的思考

《失去的三十年》揭示的一個重要教訓是：當經濟泡沫破裂後，如何重塑市場理性、推動經濟和建築行業的長期發展，是擺脫困境的關鍵。日本在經歷了長期的低迷後，終於透過一系列結構性改革，逐步恢復了經濟的穩定。儘管這段時間漫長且充滿挑戰，但日本的經驗也讓我們看到了經濟衰退中的機遇。

Toranomon Hills（虎之門之丘）©Ingenhoven

尤其是在建築行業方面，日本透過對房地產市場的嚴格監管、對過剩建設專案的改造，以及對新型城市規劃的推動，逐步實現了行業的復甦。雖然泡沫破裂帶來了長達數十年的痛苦，但從中日本也總結出瞭如何更為理性地發展建築行業的經驗。今天，日本的建築行業已逐漸從過去的困境中恢復過來，轉向更加註重可持續性和社會價值的方向。

Toranomon Hills（虎之門之丘）©Ingenhoven

全球視角

泡沫經濟後的建築行業如何求生？

而在世界經濟史上，房地產泡沫的破裂從來都不是個例。除了上文提到的日本外，美國、歐洲、東南亞、南美等地區都曾經歷過類似的繁榮與衰退週期，每次泡沫破裂，建築行業都成為首當其衝的受害者。然而，縱觀這些地區的經驗，不難發現一些國家陷入了長期低迷，而另一些則找到了新的發展路徑。而我們今天又是否能夠從全球經驗中找到適合突破口？

美國：次貸危機後的結構性調整

“當市場失控時，唯有迴歸理性才能求生。”

回到2008年，美國房地產市場的崩盤，就像一場沒有人提前彩排的災難片。房價斷崖式下跌，數百萬家庭的抵押貸款變成了無底深淵，建築行業一夜之間從黃金時代跌入黑暗。

美國房價走勢 ©Kate Park/NPR

但有趣的是，在一片哀鴻遍野之中，一批精明的建築商並沒有坐以待斃，他們用一種全新的方式“重塑空間”。

WeWork崛起背後的建築行業變革

就在市場崩潰的第二年，紐約的一個廢棄倉庫被改造成了全球第一家WeWork共享辦公空間。創業者、自由職業者和小型公司可以租用靈活的工位，無需承擔長期租約的壓力。這種模式不僅拯救了閒置的商業地產，也催生了“共享經濟”在建築行業的應用。

位於154 Grand street的第一所WeWork大樓 ©Forbes

其創始人亞當·諾伊曼（Adam Neumann）透過大規模融資和激進擴張，在短短幾年內將WeWork發展成全球領先的聯合辦公品牌，甚至宣稱自己不僅僅是一家房產公司，而是一場“改變人們工作方式的革命”。這種願景幫助WeWork吸引了軟銀等巨頭投資，估值一度高達470億美元。

共享辦公空間© WeWork

歐洲：存量改造與綠色建築的崛起

“房地產開發的盡頭不是土地，而是空間的高效利用。”

與美國不同，歐洲並未經歷房價大起大落的劇烈波動，原因在於他們更早地認識到：土地是有限的，建築行業不能僅依賴新開發，而應向存量市場要效益。

歐洲的建築行業，長期以來並不像中國那樣追求“推倒重來”，而是更加註重“修舊如舊”。如果你走在倫敦、巴黎或柏林的街頭，你會發現許多百年前的建築依然被沿用，甚至成為了新的商業中心、藝術空間和住宅。

柏林的廢棄機場，變成了全民共享的公園

在柏林，有一個叫滕珀爾霍夫機場（Tempelhof Airport）的地方，二戰時期這裡曾是德國空軍的軍事基地，後來成為柏林最大的民用機場。但隨著航空業的轉型，機場被廢棄，按理說應該被拆除，重新開發成房地產專案。

Tempelhof Airport ©Randy Malamud 2013

但柏林市政府做出了一個大膽的決定：不拆，不建，直接將機場改造成了一個市民公園。如今，這裡成了柏林人最喜歡的地方之一——原來的跑道變成了滑板區，飛機庫變成了露天市場，連老舊的航站樓都被改造成了藝術展覽館。

Tempelhof Airport ©Randy Malamud 2013

滕珀爾霍夫機場的轉型成功，核心在於政府與市民的良性互動，以及城市對“公共空間”價值的重視。即使在經濟低迷或房地產泡沫破裂的情況下，建築與城市更新並不一定要依賴高利潤的商業開發。相反，合理的空間再利用，能夠激發城市活力，創造出經濟和社會效益雙贏的局面。

與此同時，全歐洲也在統一推動綠色建築。建築行業受經濟週期影響較大，而綠色建築因其長期的節能效益，成為市場中更穩定的投資方向。

新加坡：政府強幹預下的住房市場調控

“當市場自身無法調節時，政府的手就必須伸出來。”

新加坡，一個僅有724平方公里的彈丸之地，卻躋身全球最宜居城市之一，並在房地產、基礎設施和城市規劃方面創造了世界級的奇蹟。作為一個高度城市化的國家，新加坡面臨著嚴峻的土地資源短缺問題，但在全球多個經濟危機和房地產泡沫中，它卻成功規避了“鬼城”與“空置率危機”，並形成了一種獨特的發展模式。是世界上少有的在房地產泡沫破裂後依然保持市場穩定的國家之一，其秘訣在於政府的強幹預：

1.土地公有化，政府控制住宅供應，防止市場炒作導致價格劇烈波動。

2.“組屋制度”確保住房剛需。新加坡80%的居民居住在政府提供的組屋（HDB），有效穩定了房價。

新加坡組屋 ©Jason Denning

3.精準調控購房需求：新加坡政府嚴格限制炒房行為，比如二套房需繳納額外重稅，以防止投機行為導致房價暴漲。

與其他國家房地產市場高度市場化、自由放任不同，新加坡政府對土地資源的規劃與使用實行高度管控。新加坡約80%的土地屬於政府所有，而所有土地的開發、規劃都由政府主導，透過長期租賃制度（Leasehold System）進行管理。

這種模式意味著，私人企業和開發商無法隨意囤地炒房，土地的供給完全受控於國家發展計劃，從而避免了像中國、日本等國家曾出現的土地和房地產投機泡沫。政府在制定土地用途時，會考慮長遠的城市規劃需求，而非短期市場收益，從而確保每一寸土地都能被高效利用。

東南亞與南美：在危機中探索新模式

“當市場不再是金礦，建築行業能否找到新賽道？”

東南亞和南美國家的房地產市場，往往受到經濟波動和貨幣貶值的影響，建築行業必須尋找新的發展模式：

泰國：旅遊經濟與房地產市場的共生關係

泰國的房地產市場在東南亞國家中具有獨特的韌性，其興衰往往與國際旅遊業密切相關。曼谷、普吉島、清邁等熱門城市的房地產發展，長期依賴外資和遊客帶來的短租、酒店、公寓投資，而政府也積極推動這一市場，以吸引外匯和促進經濟增長。然而，這種模式在全球經濟危機或疫情等突發事件下極易受衝擊，例如2020年疫情期間，旅遊業驟停導致房價下跌、空置率上升，甚至部分公寓專案爛尾。

為了應對房地產市場的週期性波動，泰國政府近年來加大了對本土購房者扶持政策，如提供低利率貸款、鼓勵公寓產權購買，並推動“智慧城市”與綠色建築發展，以提升市場吸引力。例如，在曼谷等區域，高階公寓專案已開始融入智慧家居、共享辦公空間等元素，以吸引數字遊民和遠端工作者。此外，政府還計劃發展新的經濟特區，如東部經濟走廊（EEC），試圖透過產業升級，減少對旅遊業的單一依賴，使房地產市場更具韌性。

曼谷EEC發展規劃 ©TFD

巴西：從經濟動盪到住房改革，尋找房地產市場的平衡

巴西的房地產市場歷經了多次經濟繁榮與衰退的迴圈，尤其是在2000年代初，得益於全球大宗商品繁榮，巴西經濟高速增長，房地產行業迎來了“黃金十年”。然而，2014年經濟衰退、2015-2016年政治動盪，以及近年來高通脹等問題，使得房價經歷了劇烈波動，大量未完工的高樓成為經濟泡沫的象徵。

為了穩定房地產市場，巴西政府推行了“Minha Casa, Minha Vida”（我的房子，我的生活）社會住房計劃，旨在提供低收入人群可負擔的住房，同時刺激建築行業發展。近年來，聖保羅、里約等大城市也開始引入城市更新專案，透過改造老舊社群、最佳化城市規劃來提高土地利用率。例如，聖保羅市中心的“綠色建築激勵計劃”允許開發商透過增加公共綠

地和可再生能源設施來獲得額外的建築容積率，以此推動更可持續的城市發展模式。

此外，巴西的大型開發商正逐步將目光投向模組化建築和預製建築技術，希望透過降低施工成本、提高建設速度來適應經濟週期的變化。這些措施雖然尚未徹底改變房地產市場的結構性問題，但至少為未來的發展提供了一條相對可持續的道路。

危機中的機遇

建築行業如何在困境中尋找破局之路

當前的建築行業正處於一個充滿不確定性的時代。中國建築業，尤其是房地產市場，正面臨著由泡沫破滅所帶來的種種挑戰。這一挑戰不僅僅是市場需求的萎縮，更是長久以來忽視可持續發展、城市規劃和經濟週期性的後果。許多業內人士深感焦慮，擔心這一波行業低迷會帶來“失去的三十年”，正如日本在泡沫經濟破裂後所經歷的那樣。

然而，正如歷史所示，每一場危機背後都蘊藏著轉型的契機。中國建築行業面臨的困境，恰恰是推動行業升級和創新的良機。我們可以從日本的“失去的三十年”中汲取教訓，並結合當前的市場和技術背景，找到適合中國的解決路徑。面對經濟轉型和市場調整的雙重壓力，建築行業並不需要陷入焦慮，而是應當從中尋找機遇，藉此推動行業的重生與創新。