在澳洲，很多房產投資者都不知道，其實他們每年可以透過房產折舊來省下一大筆稅款！房產折舊讓投資者可以申報建築結構和室內裝置隨時間貶值的金額，從而減少應繳稅款。
令人驚訝的是，每年竟有數百萬澳元的稅務優惠被白白錯過，許多投資者都在不知不覺中錯失了這個省稅良機。到底是什麼原因導致這麼多人錯過了這個省稅妙招呢？
很多房產投資者，特別是第一次投資的朋友們，壓根就不瞭解房產折舊這項稅務優惠！與其他稅務減免不同的是，折舊是一種"零花費"的減稅方式 — 您不需要每年額外花一分錢，就能獲得這筆稅務優惠。
"我的房子太老了，肯定不能申報折舊了吧？" 這是很多投資者的常見誤解。其實即使是老房子，裡面的裝修和裝置也可能符合折舊條件！
根據澳洲稅法，一般來說1987年9月後建造的房屋可以申報建築結構的折舊，而更早的建築則不行。但是，許多投資者不知道的是，即使是老房子，只要它有過翻新，您仍然可以申報這部分的折舊！
這個誤解讓很多投資者錯過了一大筆稅務減免，尤其是對於那些購買後對房產進行過翻新的業主來說。
會計師可能缺乏房產折舊方面的專業知識，特別是那些不常和房產投資者打交道的會計師，可能對這方面的知識比較欠缺。房產折舊是稅法中相當專業的一個領域，許多普通會計師可能會忽略它，或者不太瞭解這對房產投資者的巨大好處。
申報房產折舊通常需要專業的工料測量師出具詳細的報告。如果您的會計師對這方面不熟悉，他們可能根本不會建議您準備折舊報告。
在Washington Brown，我們經常遇到這樣的情況：客戶換了新會計師後，新會計師發現他們多年來從未申報過房產折舊，於是把他們介紹給我們。
如果您覺得
自己可能錯過了申報折舊的機會，
趕緊聯絡您的會計師
或直接聯絡Washington Brown吧！
好訊息是，澳洲稅務局(ATO)允許個人修改近兩年的納稅申報，追回之前未申報的折舊抵扣。只要您獲得了專業的折舊報告，您的會計師就可以幫您向稅務局申請修改過去兩年的納稅申報。別忘了，您可能需要將折舊報告作為證據附在申請中。
要申報折舊，您需要專業工料測量師出具的折舊報告，這大概需要花費$500-$800澳元。
很多投資者因為這筆費用而止步不前，卻不知道這份報告通常能幫您每年省下幾千澳元的稅款！這筆前期投入很快就能收回成本，而且本身這筆費用也是可以稅前扣除的。
近期的立法變更，特別是在2017年，限制了對"二手"（之前使用過的）室內裝置的折舊抵扣。這一變更引起了誤解，使一些投資者錯誤地認為他們完全不能申請房產折舊。
雖然該立法影響了二手室內裝置的折舊，但建築結構部分和新裝置仍然符合條件，這意味著許多投資者仍然可以對房產的其他部分申請折舊。
由於折舊不直接影響現金流（它不是實際支出的費用），一些投資者和他們的會計可能會忽視它或認為它不那麼重要。那些更關注維修費用或貸款利息等實際支出的投資者，往往會忽略折舊這類非現金抵扣的重要性。
雖然折舊會影響資產增值稅的計算，但申請折舊帶來的即時稅收減免和現金流增加，通常遠遠超過未來可能產生的額外資產增值稅。
不理解這種平衡關係的投資者，往往因為過度擔心未來稅務影響而放棄了當前的抵扣機會。
未獲得專業稅務籌劃建議的房產投資者，往往更容易錯過稅務抵扣機會。專門從事投資房產業務的稅務專家或會計師通常會建議準備折舊報告，而普通會計師則可能不會主動提出這類建議。
案例分析：
俊先生如何透過追溯申報房產折舊獲得$7,675稅務退款
2020年，俊先生以$655,000的價格在布里斯班購入一處投資物業。由於不瞭解可申請折舊抵扣的政策，他從未意識到這一稅務優惠。因此，他的會計師在每年報稅時都未申請任何折舊抵扣。
2024年，一位朋友向俊先生介紹了申請折舊的優勢，並推薦了Washington Brown公司。接受建議後，俊先生委託Washington Brown的專業工料測量師為其物業製作折舊報告。測量師發現俊先生在過去兩年中錯過了高達$23,456的折舊抵扣機會。
有了專業折舊報告，俊先生的會計師向澳洲稅務局（ATO）提交了修改往年納稅申報的申請，並附上折舊報告作為證明檔案。稅務局批准了這一修改申請，俊先生因此獲得了2021-22及2022-23財年共計$7,675的稅款退還。
現在擁有了專業折舊報告，只要其物業持續產生租金收入，俊先生在未來36年內都可以繼續申請年度折舊抵扣。
申請房產折舊可透過降低應稅收入顯著提升投資者的現金流，但由於認知不足、概念誤解和資訊缺乏，這些稅務抵扣往往被忽視。與專業房產稅務會計合作或諮詢專業工料測量師能幫助投資者充分利用折舊政策，實現稅務效益最大化。
如果您是會計師或房產投資者，
需要專業協助申請房產折舊，
請聯絡我們的折舊專家艾琳（Aileen）
為您提供免費報價
及可獲得的折舊抵扣額估算
微信-中英文
在Washington Brown，
我們不僅免費為您提供報價，
還會幫您判斷是否值得申請折舊報告。今天就聯絡我們，
獲取您的專屬免費報價吧！
（本文由客戶提供，文章內容和資訊僅針對澳大利亞）