2025年4月，美國政府啟動新一輪對外貿易保護措施，針對中國、墨西哥、歐盟等多國加徵高額關稅。這一政策不僅衝擊國際貿易體系，更在無形中攪動美國EB-5投資移民的生態。作為連線國際資本與美國實體經濟的重要橋樑，EB-5行業正處於宏觀壓力與政策博弈的多重夾擊中。對投資人而言，這不僅是一場現實考驗，更是一場認知升級與決策能力的雙重錘煉。
從關稅到資本：
宏觀變數如何傳導至EB-5行業？
開發成本上漲
專案開發成本上漲，影響部分專案建設節奏、還款週期及還款能力。
目前，市面上的EB-5專案以地產開發為主，而美國房地產建設高度依賴進口材料，尤其是來自中國、東南亞與歐洲的燈具、電氣裝置、衛浴、金屬構件等。此次關稅覆蓋上述大類，直接抬高了部分建築材料價格，從而影響整體開發成本。
一方面，專案總成本超出原先商業計劃書預期，部分實力薄弱的開發商則需尋求額外融資支援，進而拉高財務槓桿；
另一方面，對於那些依賴進口材料的專案，工期也可能會受到影響。專案若未能如期完工，不但影響開發節奏，還可能影響EB-5資金的還款進度。
對於專案規模宏大、融資結構複雜的專案而言，更容易收到影響。實際市場中，已有類似情況發生。例如，加州的世紀廣場EB-5專案，因疫情與材料價格上漲等因素，最終成本從原計劃的10億美元飆升至20多億美元，成為行業知名的“延期+兌付壓力”典型案例。
就業創造受限，影響綠卡安全
在EB-5申請中，每位投資人需創造10個合格就業崗位。市面上多數EB-5專案採用“建設成本模型”來計算就業，即專案每支出一定金額，可對應推算出若干就業崗位。
在部分專案中，由於陡然提升的進口價格，會讓開發商選擇削減甚至取消部分建築原材料訂單，轉而選擇本土採購，從而間接影響到在本該在進口環節創造的運輸、倉儲、裝卸等相關產業的就業；此外，一些實力薄弱的開發商一旦專案壓縮預算或縮減規模，反而可能影響原定的就業數量。因此，對投資人綠卡最終獲批，也就是I-829階段可能構成風險。
開發商融資與再融資壓力增加
關稅上漲往往伴隨著市場波動性加劇，金融機構可能收緊貸款或提高融資成本，從而影響貸款利率和融資渠道。因此，對那些本就槓桿較高、依賴再融資來還EB-5本金的專案，可能會構成更大風險。
此外，在市面上許多EB-5專案中，EB-5資金以夾層貸款或優先股權形式存在，清償順位靠後。一旦專案現金流緊張，最先受損的往往是EB-5投資人。
此外，關稅政策在地理層面上的衝擊也呈現出明顯分化。一線城市專案具備更強的資源調配與抗風險能力，而鄉村專案在供應鏈、開發商體量與資金保障等方面劣勢明顯。
鄉村專案壓力更大，分化加劇
雖然新政也大力支援鄉村地區EB-5專案的發展，但在宏觀波動下，其劣勢進一步凸顯：
1. 地處偏遠，供應鏈受影響更大
鄉村專案通常位於交通不便、物資調配依賴度高的地區，關稅加徵後原材料成本上漲更明顯，運輸費用也可能大幅上升，拉長施工週期；
2. 開發商抗風險能力有限
鄉村專案多由中小型開發商主導，一旦預算大幅超支，可能出現資金鍊斷裂或對EB-5資金依賴性過高，導致投資人面臨更高違約風險；
3. 需求端“天花板”明顯
即使專案建成，在當前潛在的經濟下行週期中，消費者普遍趨於謹慎，非熱門區域的物業由於地段劣勢、需求有限，其銷售去化和運營變現能力普遍較弱，從而導致專案回款週期被顯著拉長，回款能力也遠低於預期。
這一系列因素，使得部分鄉村專案在當前情況下的運營中充滿未知與挑戰。
理性應對之道：
投資人該如何破局？
儘管當前政策環境充滿不確定性，但正是這樣的週期節點，更凸顯出“專案抗壓能力”和“資金安全性”的真正價值。對於EB-5投資人而言，選擇安全優質專案，從三個核心判斷入手，至關重要。
首選一線城市、核心地段的優質住宅類專案
一線城市如紐約、洛杉磯、舊金山的核心區域房地產專案，往往有更強的抗風險能力：
1. 土地稀缺、價值穩定；
2. 剛需住房需求強，租售去化能力優；
3. 出售或運營現金流更穩健，回款路徑更清晰；
4. 市場透明度高，資訊對稱性更強。
這些專案即使面臨短期宏觀擾動，也能更快恢復或調整，保障投資人長期利益。
關注專案資本結構，避免槓桿過高
在當前形勢下，投資人更應重點關注：
1. EB-5資金在專案融資結構中的比例與清償順位；
2. 開發商是否依賴未來再融資償還EB-5本金；
3. 專案是否有“實物抵押”、“擔保方”或“第三方監管”等風險緩釋機制。
一個健康的專案資本結構，通常體現為：槓桿適中，現金流良好，退出機制清晰的特點。
選擇經驗豐富、聲譽良好的區域中心、開發商
1. 區域中心是否有長期運營記錄，過往專案是否成功完成、如期兌付？
2. 開發商是否具備當地開發經驗？是否有應對突發市場環境的能力與資源儲備？
3. 是否設有資訊披露機制，如APP系統、季度更新報告、現場監理等？
一個強有力的執行團隊，在EB-5風險評估中不容忽視。
在這種高風險、高不確定的時代背景下，如何有效評估專案執行能力、加強與區域中心的溝通、掌握第一手風險資訊、及時做出應對調整，成為每一位EB-5投資人必須面對的重要課題。
本週ARCFE直播間
特別策劃
本週ARCFE直播間，我們特邀ARCFE 美國創業區域中心營運長 May Zhang 女士，深度解析“加徵關稅背景下的EB-5投資邏輯重塑”，敬請預約！
主講嘉賓
iCross Capital x ARCFE
營運長
四大工作經驗｜CFA
銀行前高管
May擁有喬治敦大學MBA學位，曾在多家金融機構工作，包括 Capital One、RBS America、KPMG和PWC。身為註冊金融分析師 (CFA), May在銀行資本金管理和運營、貸款稽核和風控、資管投資組合管理等方面擁有超過20年的專業經驗。
直播亮點
1. 本輪關稅政策對專案建設與資金安全的具體影響；
2. 哪類專案更具抗週期能力；
3. 投資人如何識別潛在風險並提前規避。
直播時間
美東時間：4月18日 晚上 21:00
美西時間：4月18日 晚上 18:00
北京時間：4月19日 早上 9:00
無論您是已投資、準備投資或觀望中的EB-5申請人，本次講座都將為您提供深度認知與策略建議，不容錯過！
諮詢投顧
美西地區顧問 美東地區顧問
瞭解我們最新的專案情況、EB-5最新動態、預約講座ZOOM等相關問題，可掃描二維碼新增我們的企業微信，進行一對一線上諮詢！
關於我們