輸血療法：紓解經濟發展困境 促進經濟高質量發展
—— 對當前中國經濟的思考與建議
引言：當前一段時間，我國經濟呈現波浪式發展、曲折式前進的態勢。當經濟出現增速放緩、銀行信貸持續走低、社會投資消費信心不足、有效需求難以啟動的情況，此時政府採取的政策應有別於其它時期。即便在大家取得運用凱恩斯主義的共識之外，也應有政策的側重點不同。考慮到經濟學上提到的“休克療法”，筆者的觀點可稱之為“輸血療法”。
目前，中國經濟出現回升向好，但還存在一個相對困難的時期。如何看待這些困難？如何化解這些困難？中國的經濟界人士紛紛發表自己的看法，政府也陸續出臺了一系列紓困的政策。筆者也就此談談自己的一些看法。
一、困難與信心
當前，中國經濟面臨的困難，與1997年亞洲金融危機、2008年世界經濟危機相比，有一些相同之處：世界經濟復甦乏力，國內GDP增速下滑，外向型經濟嚴重受挫，海外訂單急劇減少，內需拉動乏力，百姓就業問題突出，收入有限等。
當前，中國經濟面臨的一些困難，與2008年世界經濟危機發生時相比，有過之而無不及，並且要持續保持相當長一段時間。對此，我們要保持清醒的認識。這是為什麼呢？
一是以美國為代表的西方資本主義國家尋求“製造業迴歸”、“脫鉤”，由被動地轉為主動地打壓中國企業、封堵技術。這是美國零和博弈思維和地緣政治戰略決定的，且在短時間內不會改變。
二是中國城市化正在進入新的階段，城鎮化拉動經濟增長的空間將不如以前，房地產市場嚴重供過於求，房地產作為中國經濟發展的支柱產業時代一去不復返。受房地產市場萎縮影響，地方的土地財政難以為繼，且地方債務十分巨大。由於土地財政拮据，地方政府調控經濟的手段顯得力不從心。
三是我國已進入工業化後期，經濟學家觀察到一個現象：一些國家進入工業化後期階段，一些大宗耐用消費品（如汽車和家電等）在大眾中得到廣泛普及，大宗耐用消費品的需求將嚴重飽和，部分行業產能過剩，經濟增長將變得緩慢。四、三年疫情的持續衝擊，對小微企業和老百姓的影響非常厲害，一些企業紛紛倒閉，一些商鋪紛紛關閉，這是特殊情況造成的。五、經濟下行時，銀行信貸持續走低，社會投資消費信心不足，有效需求難以啟動，已形成慣勢。
這些困難因素的存在，嚴重製約了我國經濟的發展，但並非要喪失信心。我國的經濟基本面是好的，經濟韌性足，傳統的產業體系齊全，新的產業結構仍緊跟世界產業發展步伐，有些甚至走在世界前列。
金融體系未受到外界衝擊，居民儲蓄率高，物價指數處在可控階段。工業化和城鎮化仍有足夠的轉換空間。規模巨大的國內市場仍然存在，佔領國際市場仍有一定空間，與西方的博弈仍在繼續，但西方並非鐵板一塊，在西方國家封堵無效或弊大於利的情況下，西方圍堵、封殺中國的局面將得到緩解。
再加上中國不斷提高的宏觀經濟調控能力、長期積累的歷史經驗、高超的執政治理水平和日益完善的制度優勢，我們完全可以樹立“中國信心”。
二、區域政策與非均衡發展
我國四十年來的經濟飛速發展，一個重要原因：實施非均衡發展戰略。鄧小平同志搞經濟發展與之前有一個顯著的不同點，就是實施非均衡發展戰略，設立經濟特區，先沿海後內陸，先富帶後富，從而創造中國發展奇蹟。
我國現階段已進入區域協調發展時期，非均衡發展戰略是否已經過時？答案是否定的。
一是區域發展不平衡、城鄉發展不平衡仍是我國的基本國情，但卻為我國經濟進一步發展提供了動能和勢能，也是我國制定經濟政策的重要依據（這是筆者為什麼把這一部分放到最前面講的原因）。我國各地區各區域存在地理位置、資源稟賦、經濟基礎、產業水平、民眾收入等方面的差異，具體表現：西部、東北、中部、東部地區存在差異，京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區城市群、成渝城市群、長江中游城市群、中原城市群、關中平原城市群等城市群也存在差異。
二是在區域協調發展中，均衡發展和非均衡發展是一個相互作用動態發展的過程，但能帶動區域協調發展起決定作用的是非均衡發展。三是實施非均衡發展戰略，在今天要放在全球視野中觀察，從而為謀求國際大市場開啟思路。
實施區域協調發展，一要靈活運用均衡發展理論和非均衡發展理論，特別是注重梯度發展理論、輻射理論、增長極理論在實踐中的運用。
二要充分發揮發達地區的比較優勢、競爭優勢，也要發揮落後地區的後發優勢，並注重兩者的互補互動，兩者的互動關係將長期存在，這是經濟發展的動力之一。
三要在區域協調發展上，透過培育新的增長極和增長帶，為區域發展提供新空間。重點建設沿江沿海沿線沿邊經濟帶，比如在西南重點打造重慶、成都、南寧、昆明等城市（對接東南亞國家），在西北重點打造西安、烏魯木齊等城市（對接中亞國家），並以城市群為主體，充分發揮城市群的支撐和引領作用。
四要在產業發展、佈局、承接，培育國際國內市場，拓展不同領域不同層次消費，以及建設能源、通訊、交通等基礎設施上，綜合考慮各種因素，實現區域協調發展。
三、財政政策、貨幣政策與地方債務
當經濟處於下行階段，大家想到的是擴張性的財政政策與貨幣政策，我國現階段實行的是積極的財政政策和穩健的貨幣政策，這一點毋需質疑。首先，筆者講幾個觀點：
一是經濟衰退時期，擴張性的財政政策比貨幣政策更直接、更有效、效果更明顯。
二是經濟下行時期，投資者和民眾由於投資消費信心不足，對利率並不敏感，這一點在有著儲蓄傳統的中國民眾中更為突出。
三是經濟從不景氣轉好時，生產資料價格的上漲快於生活資料價格的上漲，並帶動生活資料的上漲。只要監控兩者的物價指數在合理範圍內，可實行更為擴張的貨幣政策。當前一些國有壟斷企業可能抬高與居民息息相關的水電氣交通等生活資料的價格上漲，這並非市場經濟行為，是不可取的。
四是一般認為，政府的轉移支付乘數作用於國民收入，乘數效應要小於政府購買支出乘數效應。但在經濟低迷時，政府應增長社會福利費用，提高轉移水平，從而增加人們的可支配收入和消費支出水平。
自去年起，銀行一再降低存款準備金率，下調政策利率，但收效甚微。最近披露，我國M2已達299.56萬億元，比美國和世界第三大經濟體都大得多，但是這些錢都沉睡在銀行裡或潛伏在某個角落裡（如貪腐分子的錢），並沒有進入流通領域或實體經濟，還說明已進入“流通性陷阱”或者是空轉。剛剛披露，央行將在二級市場購買國債，正常情況下，央行發行國債，商業銀行和國民購買。如今央媽親自上陣，自己賣自己買，靠什麼買?開動印鈔機。一旦經濟好轉，沉睡中的M2被大量啟用，還有大量的國際遊資（不知道有關部門摸底了沒有）一旦進入流通領域，如果剎不住車，極有可能引發通貨膨脹。流行的觀點認為，只有M2在增速過快時才有可能引起通貨膨脹。筆者並不苟同，因為我國M2太大了，成為引發通貨膨脹的潛在因素。
我國目前實施的積極的財政政策和穩健的貨幣政策，是必須的，也是可行的。加大財政投入力度，適度放鬆銀根，採取“有保有壓”，區別對待原則，主要在以下方面發力：
一是重點投資我國交通、能源、電力、水利、抗災、生態修復、國防安全等重大戰略設施建設，也加大對民生的投入力度，如住房、教育、醫療、養老、社會保障等。
二是最佳化財政支出和融資結構。將資金投入主導產業、支柱產業，主要是高技術產業、戰略性新興產業、未來產業、生產服務業及產業技術研發等，同時支援傳統產業的轉型升級，淘汰高能耗、高汙染和技術落後的產業或企業。
三是積極減稅或增加補貼，促進企業投資和居民消費。
四是進一步拓寬企業和居民的融資渠道，培育和鞏固消費信貸增長點。
五是重點化解一些重大風險，如房地產問題、地方債務問題、企業穩崗拓崗等。
在實施擴張性的財政政策和貨幣政策時，更應引入民間資本、外國資本更多的參與經濟建設，可建立投資備忘錄和防火牆制度。
當前地方政府面臨一個最大的問題，是地方債務沉重。非官方媒體報道的是62萬億元，還不包括隱性債務。怎麼看？怎麼做？
一是顯性債務和隱性債務有些地方超過了警戒線，個別地方已超出可控範圍。地方政府舉債擴張態勢必須得到遏制。
二是62萬億元主要還是地方政府以城投等投融資平臺用於融資建設當地基礎設施造成的，這本身是應該由政府支出的，只是由於在短時間內大量的工程上馬造成急劇膨脹的債務。今後此類工程必須依財力按計劃分步實施。
三是鉅額債務都是建立在當時的“土地財政”的背景下造成的，如今房地產市場嚴重萎縮，土地財政難以為繼，所以靠地方財政償還債務是有極大難度的。中央政府應出手幫助地方政府。
四是經濟下行時期，為了保持地方的穩定和經濟的發展，不要為實現財政收支平衡而影響政府財政政策的制定，需要赤字就赤字，需要盈餘就盈餘，堅定執行擴張性的財政政策。
五是解決債務問題主要途徑是發行公債（包括國家和地方專項債券）和盤活政府資產，發行公債應為長期債為主。
四、投資政策與專案
投資是我國拉動經濟增長的一個重要引擎，投資大專案特別是投資“鐵公機”等重大基礎設施建設專案，是中國經濟增長較快的一個重要原因，特別是在拉動GDP增長方面具有重大意義。
筆者先談談幾個觀點：
一是根據公共開支經濟發展階段增長論觀點，當經濟發展到成熟階段時，公共開支將從基礎設施及超大型、重工業專案逐漸轉移到教育、醫療、衛生、社會保障、福利等方面來。
二是按照經濟學者辜朝明觀點，經濟不景氣，私營部門忙於修復資產負債表，私人投資意願不強，需加大政府投資。
三是大專案、大投資，這個方式對增長GDP和稅收是最有效的，但是它對解決相對就業和持續就業貢獻較小，且資本流通的領域較少，撬動的槓桿少，一般民眾從中受惠的力度相對較小。
大專案的投資和建設主體大多是國有企業主要是央企，國有企業特別是央企在我國經濟發展中具有舉足輕重的作用。一些地方政府領導為了避免背上“國有資產流失”的罪名，再加上央企資金技術實力雄厚，專案難以爛尾，紛紛把一些大專案交給國企特別是央企來做。再加上央企為做大市場業績，不惜與民營企業爭奪市場，造成民營企業的生存空間越來越狹窄。而民營企業的作用是“56789”，即民營企業貢獻了50%以上的稅收，60%的國內生產總值，70%以上的技術創新成果，80%以上的城鎮勞動就業，90%以上的企業數量。所以，國企與民企應各行其道，友好相處。
國家和地方政府應引導國企特別是央企以及實力強大的民企立足國內大市場和瞄準海外大市場為主，既爭市場業績又重技術創新開發，做強做大主項和核心業務。特別是在行業關鍵技術、戰略性新興產業方面，國企和大民企應爭做行業表率，成立研發部，增加企業研發費用，加大關鍵技術創新研發力度。國企在與民企競爭上，該讓利讓位於民企的地方一定要讓利讓位，讓民企不斷發展壯大。可採取“國企獨擋一面”、“國企帶領民企跑”、“國企放手開讓民企幹”等多種形式。國家一方面要開放更多投資建設領域讓民企參加，另一方面要建立央企准入行業和禁入行業名單。
在現階段，特別是在經濟下行時期，我國投資應堅持總量增加與結構最佳化原則，要統籌好GDP增長和促進就業改善民生的關係，統籌好高技術產業與傳統產業關係，統籌好技術密集型與勞動密集型行業的關係，統籌好大型企業與中小微企業的關係，統籌好國有企業與民營企業的關係，統籌好大專案與小專案的關係。重點在以下幾個領域投資：
一是國家重大戰略實施專案。如公路、鐵路、機場、電力、運河、水利等重大基礎設施專案。
二是在城市投資老舊小區改造、地下管網改造等市政建設，保障性住房供給、城中村改造等。
三是在農村建設方面，投資於農村基礎設施（如水電氣路飲水等）、危房改造、水庫水利設施建設等。
四是在生態環保領域方面，投資重點流域水汙染、礦山生態修復、城鎮農村汙水、垃圾處理及人居環境改善等。五是投資裝置更換、產業升級的領域。
五、就業政策與人口紅利
在經濟下行階段，失業率往往會上升，因此此時最緊要的是解決就業問題，因為就業是增加國民收入、擴大消費、拉動需求的重要前提。我國目前就業壓力最大的是大量的農民工和剛畢業的大學生，每年約有3億農民工和1100萬左右的大學畢業生需要就業。當前，由於外貿訂單減少，以及產業的升級等，一些企業紛紛外遷或倒閉。也由於三年疫情衝擊和房地產市場變冷的影響，一些小微企業主也加入到失業大軍來。還有受線上購物、直播帶貨的影響，過去一鋪養三代，至少可以維持一家子的生計，如今不少商鋪的生意難以為繼，紛紛關閉或轉讓，造成不少人收入銳減，這部分人也加入到失業大軍中來。
如何解決就業問題？
一是政府和企業要創造大量的就業崗位，透過大大小小的無數個投資專案，帶動相關行業發展，提供大量就業崗位，幫助國民就業。
二是透過稅收、補貼、社會保險等政策扶持困難企業穩崗就業。
三是鼓勵創業，政府在稅費徵收、經營場地、工商管理、小額貸款、社保補貼等方面支援創業者，擴大幫扶創業範圍，對特殊群體予以更優惠政策。
四是不放棄勞動密集型的產業。如紡織業、服裝業、食品加工業、建築施工及物業維護等。
五是加強對城鄉勞動者的職業培訓和就業指導，並將就業服務延伸到城市街道社群和農村鄉鎮。
六是逐步開放一些管制性的但又有市場需求的行業，如線下義務教育培訓等。
七是大力發展職業教育和普通高校中的一些應用型專業，使受教育者的知識、技能與將來社會發展需求的職業相匹配。八是在農村中，結合當地情況發展鄉村旅遊經濟、特色經濟，透過鄉村振興創造就業機會，鼓勵農民返鄉創業，鼓勵城裡人到農村投資創業，鼓勵畢業生到農村基層工作。
不少人認為，伴隨中國人口老齡化，中國的人口紅利正在消失。筆者不贊同這個說法，怎麼看？隨著中國人口老齡化日趨嚴重，我國勞動年齡人口占總人口數比重越來越低，但應看到我國勞動者的素質不斷提升，技能水平不斷提高，勞動者的數量雖然減少了，但質量在提高。未來發展的產業並不是要求人數越來越多的勞動力（可能還降低），而是要求素質和技術水平越來越高的勞動力，特別是機械化、生產自動化、人工智慧化+ 更加劇了這一趨勢，所以數量減少、但素質和技術水平不斷提高的勞動力正適應這一趨勢，為產業結構調整升級提供了高素質的人才支撐。
我國經濟發展方式將從勞動力驅動型，轉向為主要依靠創新和生產率提高的驅動型，這些必須依靠高素質的人力資本完成。從這個意義上講，人口紅利並未消失，並且從“人口紅利”轉為“人力資本紅利”（或“人才紅利”）。也可以說我國已進入“後人口紅利”時期。針對勞動力人口老齡化趨勢，建議根據不同行業對勞動力的素質要求，制定退休政策，如延期退休、返聘等，並制定高齡人口就業的配套政策。
六、消費政策與市場
影響國民消費的因素很多，如收入水平、商品價格、利率、消費者偏好、消費信貸狀況、社會保障等等，但最具有決定意義的是國民收入。根據經濟學觀點，富有者邊際消費傾向較低，貧窮者邊際消費傾向較高。當經濟處於下行期，國民消費投資信心不足，銀行大幅調低存貸款利率，但國民就是不敏感。由於低收入人群偏多，有不少中低收入者被網貸、房貸等深度套牢，不敢投資，不敢消費，造成我國儲蓄率高、消費率低，出現不敢消費現象的根本原因就是收入太低。所以，擴大消費最關鍵的是增加國民收入，特別是增加大多數的中低收入群體的收入。
當前要擴大消費，政策的發力點應在：
一是千方百計增加國民收入。如增加國民就業，給國民發放現金或消費券，調整收入分配政策，適當向勞動者傾斜，使之“有錢可花”。
二是進一步完善養老、醫療、住房等各種社會保障制度，減少教育等各項支出，使國民消費無後顧之憂，使之“有錢敢花”。
三是改善消費環境，創造消費場境，使居民“有地方花錢”，如夜經濟、地攤經濟、民宿經濟、商業步行街經濟等。
四是拓展新的消費增長點，如智慧家居、鄉村旅遊、體育賽事等。
五是政府出臺政策，增加補貼鼓勵國民消費，如開展“家電下鄉”，“以舊換新”等活動，由政府補貼、企業讓利等各種形式鼓勵居民消費。
六是消除制約消費的制度和政策壁壘，規範收費行為，取消各種不合理收費，如努力減輕國民在購車、購房的各種稅費負擔，以釋放被擠佔的消費能力。
七是規範市場行為，特別是規範電子商務和直播帶貨行為，打擊生產銷售假冒偽劣產品，防止“劣幣驅逐良幣”現象發生，引領產品供給體系最佳化升級。
八是打通消費的節點堵點痛點，如在農村疏通商品流通渠道等。
目前，各地推出的家電、汽車、房屋等“以舊換新”活動，這是一項效果較明顯，意義較深遠的舉措，但應考慮幾點：
一是針對不同行業，不同產品，需考慮買方體驗，需要足夠讓利打動消費者，對一些影響安全和環保的商品採取強制報廢和更新，才能確保“以舊換新”活動取得成效。
二是“以舊換新”最初的目的是擴大消費、消化庫存，但最終目的是要淘汰落後產能、落後生產線、落後工藝等，實現產品的升級、生產服務裝置的升級、生產線的升級、企業的升級、行業的升級、產業的升級。
三是“以舊換新”對大宗商品，如機械裝置等，消費者也可以採取分期付款等多種形式靈活運用，增強購買能力。可探索提供多種消費品、多種補貼形式、多種交換模式等。
當前，我國擁有超大規模的消費市場，完整的產業鏈，具備形成國內國際大迴圈的條件和優勢，面對世界經濟復甦乏力，地緣政治衝突加劇，保護主義、單邊主義的盛行，這是國際大迴圈的不利之處。從消費角度看如何開拓國內國際市場？
首先，應看到世界各地（包括中國各地）的經濟發展水平和工業發展水平不盡相同，存在非均衡的狀況，對產品產業的需求呈現多層次多樣化的特點，所以針對各地的經濟發展水平和當地民眾的收入狀況，採取不同的市場消費策略。
其次，應看到發展是各國人民的共同心聲。歐美等發達經濟體市場雖然盛行單邊主義、地方保護主義，但歐美各國各有各的核心利益訴求，我國需各個爭取，各個擊破，各取所需，合作共贏，共同發展。在統一國內大市場方面，可探討設立區域、城市群協調領導機制，避免重複建設、同質化建設、惡性競爭、地方保護、規劃不科學、標準不統一、資訊不透明等問題出現，重點打通各區域之間、各城市之間、城鄉之間的堵點和節點，疏通經濟往來渠道，暢通國內大迴圈，要使全國人流、物流、資金流、資訊流、技術流等流動起來，甚至可以創新地讓“土地”流動起來。
在開拓國際市場方面，針對歐美市場、亞洲市場、拉美市場、非洲市場、一帶一路沿線國家市場採取靈活多變的方式，發展貿易，暢通國際大迴圈。採取“以市場換技術”、“以技術換市場”、“以市場換市場”、“以產品佔市場”、“以服務佔市場”、“以產品換市場”、“以產品換資源”、“不同賽道不同產品”等多種方式開拓國際市場，並形成以中國品牌、中國技術、中國質量、中國服務為核心的出口競爭新優勢，培育貿易新業態新模式。
七、產業政策與新型工業化
大多學者認為，世界經濟已進入第六次技術革命浪潮，第四次業革命時代。第六次技術革命浪潮是以智慧化為開端，並將其與新能源、新材料、新生物技術等技術革命融合的浪潮。第四次工業革命，是基於物聯網和網際網路融合的工業革命，包含了人工智慧、5G通訊技術、虛擬現實、量子資訊科技等高能技術的研發與應用。中國的新型工業化應緊跟時代的步伐與時俱進。
中國將大力發展高技術產業、戰略性新興產業，並提升傳統產業，提前佈局未來產業。加快發展高技術產業、戰略性新興產業，是我國新型工業化的一個必然指向，高技術產業、戰略性新興產業是經濟增長的發動機，對於改造傳統行業和引領產業結構升級具有重要意義。根據2017年國家統計局分類，我國高技術分為六大類，新興高技術產業為7個。
抓住高技術產業、戰略性新興產業，是否就能實現對發達國家的技術趕超佔據全球領先地位？我們先分享幾個觀點：
一是在新一輪技術革命浪潮時期，世界經濟已進入模組化生產方式和全球價值鏈時代，新國際分工時代以價值鏈分工為特徵，發達國家掌握核心技術和高附加值的價值鏈高階與高階產品，發展中國家只是透過廉價勞動力加入價值鏈的低端環節，如加工、組裝等。中國生產出許多高階產品，但高技術、核心技術屬於別人，我們從事的是高技術產業價值鏈中沒有“高技術”的，勞動密集的低端環節，即所謂“高階產業低端化”。
二是新國際分工時代的模組化生產方式阻斷了發展中國家逐級對發達國家實行技術追趕的可能，發展中國家必須從核心技術的自主創新和價值鏈高階入手切入全球價值鏈，並帶動傳統行業轉型升級，實現產業邁向全球價值鏈中高階。
要推動我國高技術產業、戰略性新興產業發展，我國產業政策必須在以下方面發力：
一是加大核心技術研發力度，要讓國企特別是央企、大學等科研機構、民營企業中的行業龍頭企業處於研發的主要陣地。
二是借鑑微軟等世界大公司實施“青苗工程”的做法，在大學尋覓有潛質的青少年，作為高階人才的一種戰略性儲備，出巨資培養。
三是對高技術產業加大政策扶持力度，在資金、人才隊伍等方面傾斜。對高技術產業的政策支援不能是籠統的企業或產品，應鎖定到具體的價值鏈環節，特別是價值鏈高階環節。
四是在與國外發達經濟體經濟往來中，仍可實施“以市場換技術，再以技術奪回市場”策略，但由於美國等國的技術封鎖，我國應轉向保護價值鏈高階環節及其國內市場，確保國內企業核心技術創新發展及其收益的巨大市場空間。這些年我國新能源汽車、電子商務的迅猛發展，就得益於國內市場的培育和保護。
五是我國要佈局完整的產業鏈，要趕超發達國家，並不一定從成熟產業入手，而應從戰略性新興產業，特別是從未來產業佈局開始，事先謀劃，允許試錯。
六是在產業梯度轉移中，要發揮經濟發達地區的比較優勢，又要發揮經濟欠發達地區的後發優勢。在經濟下行期間，可以在經濟欠發達地區發展勞動或資本密集型企業，也可以把戰略性新興產業的加工、組裝等低端環節或傳統產業轉移過去。
七是一些地方佈局戰略性新興產業、高技術產業時，不能一哄而上，要與當地資源、人才、其它產業等相匹配，特別是對關聯產業能否起帶動作用至關重要。
八是不能放棄傳統產業，傳統產業為高技術產業發展打下基礎。我們要用高技術賦能升級改造傳統產業，如用到現代資訊科技和系統工程技術等對傳統產業的研發、生產、採購、銷售、管理、服務進行融合改造。特別是要把資訊科技、數字經濟與製造業進行深度融合。有條件的爭取把AI技術應用到製造業等產業中去。
八、房地產政策與新型城鎮化
房地產曾是我國的支柱產業，為我國的經濟增長作出了巨大貢獻。但房地產作為一種商品，必須遵循供求規律、價值規律，以及作為不動產的自有規律。由於現有的住宅達到6億棟（非官方數字），數字不管準確與否，現實說明現有住宅建設太多太多了，嚴重供過於求。從房地產經濟佔GDP比重、房價佔居民收入比重、空置率等看，已說明以住宅（含寫字樓鋪面）為主的房地產開發已走到了盡頭，高光時刻一去不復返了。
但由於房地產關聯近60個行業，並且與民眾息息相關，牽一髮而動全身。有一個“房地產456”的說法，即房地產的相關貸款佔銀行信貸的40%，房地產的相關收入佔地方綜合財力的50%，居民財富60%都在住房上。如何妥善處置好現有存量房並使房地產經濟軟著陸，是政府不得不面臨的一個重大難題。
房地產出現困局並不意味著城鎮化的結束，我國現在城市化率為65.22%（2023年統計），離發達國家普遍超過80%的城市化率相比還有差距，並且尚有8億農民居住在農村，這部分人群中將有一部分隨著城市化的步伐釋放到城市空間來，這是工業化與城市化的必然趨勢（透過城市化化解農村勞動力就業出路是關鍵所在）。並且，隨著知識經濟時代的到來，新一輪城市智慧化提質浪潮會到來。
隨著我國以粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角城市群、成渝城市群推動國家重大區域發展戰略的出臺，城市群的基礎設施更有待生成、發育和完善，打造城市群的中心城市將成為重中之重。當城市發展到一定階段，郊區化和逆城市化又將成為城市化中的新一次浪潮。再加上房地產一些改善型特別是一些稀缺性住房的需求，這些將涵蓋了房地產（或以新的形態出現）的城市化浪潮將方興未艾。
房地產的發展應與一國之經濟增長、國民收入、購買需求等有機結合起來，一旦操之過度，將引發房地產危機、銀行危機、相關產業危機及社會穩定問題。解決當前房地產特別是住宅商鋪寫字樓建設問題的迫切之舉是“保交樓、去存量、優配置、控增量”。
一是加大對一些房地產企業和購房者的融資信貸力度，確保順利交樓，避免出現爛尾樓，造成社會巨大財富的損失和引發社會矛盾。
二是地方政府出資收購資金鍊出現問題的專案作為保障房，並鼓勵社會資金投入低價收購存量房，用於工人宿舍或出租。
三是地方政策採取稅務優惠、“以舊換新”等措施鼓勵民眾購買住房。“以舊換新”不失為一種好舉措，即政府收購居民舊房子再出售或出租給廉租房申請者或外來人特別是農民居住，原住房者再用舊房款去購新房。
四是鼓勵居民在符合規劃前提下拆舊建新、自主建設等。五是地方政府透過發改、住建等部門控制新增商品房和保障房的建設。
我國城鎮化還有發展提升空間。在給房地產紓困的同時，政府應把城鎮化建設重點轉移到：“三大”工程建設，舊城升級改造，如棚戶區改造、小區改造、牛皮癬地塊整治等；城市交通水氣等管網基礎設施的升級改造；城市文化體育娛樂休閒等配套基礎設施的完善及更新換代；一些公共服務配套設施的修繕和完善；小區物業的改造（如加改裝電梯、屋頂改造等）；一些企事業行政單位的服務便民設施的完善等。
此外，城鎮化建設的重點還應包括大城市群之間的交通通訊水氣電等互通互連的基礎設施的完善以及新增線路沿線的建設。城市化中的郊區化、逆城市化的建設重點則指向小城鎮特別是縣城、鄉鎮的基礎設施和公共服務配套設施的完善升級等，以及城郊結合部一些文旅休閒專案的建設等。
九、“三農”政策與農業現代化
“三農”問題是關係國計民生的根本性問題，仍然是我國政府工作的重中之重。這三個問題是互相交融在一起的。
農業是我國經濟增長的基礎，其核心是解決糧食問題和用現代技術生產要素改造農業。為了確保糧食生產，國家實行耕地總量動態平衡制度，其主要措施是實施土地開發整理專案或農田綜合整治專案。目前爭論較大的是“水稻上山”。一些省市縣出於經濟利益考慮，總是把專案爭取在本轄區內實施，而很少考慮土地是否符合耕種水稻要求。建議國家把土地開發整理專案或農田綜合整治專案實施納入全國範圍內統籌調配，至少以省為單位統籌，而不是以市縣為單位。要破除地方利益壁壘，提高農田建設標準，凡適合開墾水田的地方多實施專案，不適合開墾水田的地方堅決不允許實施，而是繳納開墾土地開發整理專案相關費用。
土地的規模化經營已成為農業的趨勢。改造傳統農業必須引進新的生產要素，如高質量種子、化肥、農藥等。實行機械化大生產、規模化經營。利用生物技術、工程技術、資訊科技、新材料新能源技術等促進農業發展。國家有關院校、企業應加大生物技術等的研發和在農業中的推廣應用力度等。
農村是我國經濟建設的大後方，其核心是解決土地問題與改善農村基礎設施和人居環境。農村土地問題主要解決：宅基地問題、承包土地問題、農村集體土地上市問題、外來返鄉人口創業居住使用土地問題等，這些應允許各地進行有益的探索。解決土地問題既要慎之又慎，又要結合當地實際情況，適應不斷變化的形勢。目前土地流轉方面的探索與改革，江浙地區就做得很好。筆者以為：在鄉村振興這一大趨勢下，農村土地管理政策應有所變化。宅基地管理應逐漸鬆綁，承包土地必須堅持長時間承包政策不變，要探索好農村集體土地上市問題，要把控好集體經營性建設用地上市的範圍，使之不與國有建設用地發生衝突；要把控好集體經營性建設用地上市節奏及要求，實行計劃式管理，以免造成土地管理市場混亂。當前的關鍵是解決外來人口返鄉人口創業使用宅基地或建設用地問題。
要改善農村基礎設施和人居環境。
一是要完善農村水路氣電通訊等基礎設施，生活配套設施，住房設施等。當前首先解決農村馬路過窄和存在斷頭路的問題。
二是加強鄉村人文和自然景觀建設，並加強發揚中國優秀傳統文化的配套設施建設。這是凝聚農村人氣的重要舉措。
三是要完善農村公共服務，如醫療、教育、金融、物流、市場交易等。
四是要讓民營資本進入鄉村，特別要採取鼓勵措施要讓有鄉村情結的有錢人到鄉村居住、購物、投資、創業、建設、休閒、旅遊等。
農民是我國經濟建設的主體，其核心是解決農民就業問題和提高農民收入。在經濟下行時期，要擴大農民就業和提高農民收入，
一是讓農民在農業中增收。國家要加大對重點農產品、重點農業大戶的扶持力度，並且利用供銷社等機構暢通銷售渠道。對農民種植經濟作物採取靈活管理政策,應避免追求大規模的單一種植，適宜種植水稻的種植水稻，適宜種植其它作物的種植作物，有利於提高農民種植的積極性。
二是要讓農民在專案中增收。政府要把基礎設施建設的重點轉向農村和農業，實施一批符合當地發展需要的專案，吸收農民工就業創收。
三是要在工業化、城鎮化讓農民受益。產業調整中，適度保持一定的勞動密集型產業和服務業，擴大農民就業。在城市就業崗位中，更好地設定農民就業崗位，盡力創造農民工的就業環境。探索在城市化建設中收購存量房作為農民工住房，減輕農民工住房負擔，逐步提高農民工社會保障水平，降低農民工在城市的生活成本。
四是在鄉村振興中發展產業，要依據鄉村特色優勢資源，因地制宜，發展鄉村產業，如打造藥經濟、茶經濟、水果經濟、礦業經濟、庭院經濟、民宿經濟、旅遊經濟、餐飲經濟、手工經濟、健康產業、紅色產業等等。
總的來說，解決“三農”問題，其主要思路：
一是農業現代化，用現代科學技術改造提升傳統農業，走發展鄉村特色經濟之路。
二是農村地區城鎮化，將農村人口要素等其它經濟要素適度集中，實現資源最佳化配置，實現城鄉人口要素有序流動、良性互動，重點是縣域範圍內的城鎮化，包括縣城和有條件的鄉鎮。
三是農民工市民化，盡力創造農民工的就業創業環境，降低城市生活成本，逐步提高社會保障水平，向市民靠攏。
近年來，有些地方成立了農管等機構，引發了一些社會熱點難點問題。筆者認為，從歷史和實踐中看，對農村最好實行休養生息政策，地方政府對農民主要應是改善服務，而不是“一管就死”。如農業技術的指導、就業培訓、生產銷售資訊的披露、惠農政策的宣傳等等。工作方式方法上切忌“一刀切”和急功近利，要尊重農村文化傳統和農民精神需求，要儘量滿足農民的基本生活需要，要及時解決農民重大關切的問題。
十、觀察問題、解決問題和政策制定
面對經濟發展中出現的各種問題，我們要學會觀察問題、解決問題。有一個簡單方法：觀察問題用減法，抽去次要的、表面性的東西，留下關鍵的、本質的、規律性的東西。經濟學上經常用到這個方法。解決問題用加法，有些好的政策，好的措施出臺，要使政策、措施有效果，得考慮相關因素，得有配套政策、措施等，如考慮政策執行者、被執行物件、執行手段、執行結果等。如果不考慮這些因素，好的政策、措施有時可能會被一些毫不起眼的意外的因素影響造成功虧一簣，甚至事與願違適得其反。觀察問題、解決問題，還有一個簡單方法，即“以大見小”和“以小見大”法。我們有時“以大見小”要把一個問題放到全球、全國、全域背景下去觀察去解決。有時要“以小見大”，見一葉落而知天下秋，透過個別的細微的跡象，可以預見到整個形勢的發展趨勢及結果。
利益分析法是一種很好的方法。從歷史上到現在，重大政策的出臺或改革不外乎三種：第一種是利益的總增加和分配。第二種是利益的總減少和分配。第三種是利益的重新分配和轉移。顯然第一種是成功的改革，我們追求的應是這種。第二種是失敗的改革，它帶來的影響是巨大的。如果單看對待改革態度，對受益方而言是可以接受的，對受損方則是拒絕的。
現在是大資料時代，就技術而言，全國各地區各領域主管部門和相關部門獲得相關資料已具備可行性。就管理而言，國家和地方已經成立了資料管理局，為資料獲得具備行政許可性。各有關資料特別是經濟資料應得到縱向聯通（中央與地方、上級與下級）和橫向聯通（各部門之間、各地之間），為下一步決策打下基礎。一些主管部門應勇於承擔行業管理責任，及時向地方和相關部門披露資訊併發出行情監測、預測和研判分析等，而不能機械地共享資料而已。在這方面我們應該是有深刻教訓的。今後要在房地產建設、專案立項、產業的調整、工農產品銷售等方面建立統一的共享機制、協調機制、指揮機制、宏觀調控機制等。
在政策出臺前，首先應加強有關資料共享分析論證，多采用利益分析法、正反利弊分析法、前瞻性分析法等，甚至對“上有政策，下有對策”作出預判，並完善相關配套政策、措施。對把握性不大可能達不到預期目標的政策暫緩出臺，對有待實踐檢驗的，則交給地方或部門進行試點。
曾幾何時，我國經濟出現了“山重水複疑無路”，但必將出現“柳暗花明又一村”，“無限風光在眼前”。只要我們用發展的思維去對待發展中出現的問題，求真務實，開拓創新，攻堅克難，奮勇前行，就一定會再次創造中國經濟騰飛的奇蹟。
（作者：歐志斌，人民城市發展研究中心研究員）