國家隊下場收房,又有新進展!

轉載自 | 櫻桃大房子
作者 | 櫻桃團隊

國家下場救市,正在有條不紊的進行中。


昨天,央行召開了保障性住房再貸款工作推進會:正式宣告,國家隊下場收房,得加速度了!
所以關於收儲的任何訊息,只要你是對房地產感興趣的,或者未來要買/賣房的,我都建議大家時刻關注。
因為這是少有能夠改變目前市場現狀的大招,也是未來重塑房地產格局的有利政策。

其實關於國家隊下場收儲,市場去年都已經在討論了,中央層面是在今年5月17號才正式提出來。


當時央行在國新辦釋出會上表示,將新設3000億元保障房收儲再貸款,用來支援地方收儲。


後續的確浙江、湖南等個別地方小範圍試點了,但是具體怎麼大範圍實施,很多細則都沒有說明。

終於在6月12日,央行領導們在山東濟南召開保障性住房再貸款工作推進會。


這次會議還把各大城市的住建領導,還有各大商業銀行與政策性銀行負責人都喊來了,在充分調研了之前租賃住房貸款支援計劃試點經驗後,部署保障性住房再貸款推進工作。
檔案內容很枯燥,我拎出一些重點和大家一起探討。
第一,收儲的目標就是為了幫助地方去庫存。

收儲是動作,幫助地方完成去庫存才是真正的目的,所以在收儲成功之後,也意味著房地產市場目前供大於求的現狀將會逆轉。


這也是為什麼我一直和大家強調,救市早晚有一天會成功,大家要相信相信的力量!相信政策的力量。
第二,如何收儲?鄒司長表示:精準支援,自願參與,以需定購、合理定價。
目前大部分細節都已經列明瞭。
1、一個城市制定不超過兩家國企為主體,指定資金實力比較強的國企參與(大概是深圳地鐵,廣州越秀集團之類的),被選定的國有企業及所屬集團不得作為政府融資平臺,主要是為了避免新增地方政府隱性債務。

2、收購物件精準,要求只收購那些建成未出售,資產負債和法律關係清晰的商品房,(所以吧,爛尾樓期房這些銀行不要,政府也不要。)


3、收回來的房子用途就是保障房,可以配租也可以配售。


4、國企的收儲資金專款專用,單獨核算。
5、自願參與原則,地方根據自身情況自願參與;房企也根據自身資金壓力情況自主決定是否出售商品房,不搞強買強賣;銀行等金融機構風險自擔,自主決定是否發放貸款。
6、以需訂購,合理定價,這些就很好理解了,摸清城市的需求再去收購商品房。
7、資金用途精準,地方國有企業獲得的貸款資金要單列賬戶,單獨核算,專款專用,封閉管理,房企出售所得資金先依法償還本專案債務,仍有結餘的可用於歸還集團從本市其他未建成專案抽調的預售資金,或用於建設其在本市的未完工專案。
除了以上這幾點之外,鄒司長還表示,原來的租賃住房貸款支援計劃大約在今年末到期,後續的租賃住房貸款就不再實施了,直接併入到保障房住房再貸款統一管理。

原來的租賃住房貸款指的是2023年4月人民銀行設立的租賃住房貸款支援計劃,支援濟南、鄭州等8個城市試點市場化批次收購存量住房、擴大租賃住房供給。


當時鄭州應該是最先實施的,但後續發現收購二手存量住房真的不好操作,畢竟同一小區,不同樓層戶型裝修等,價格都不一樣。


在這8個試點城市實操發現不大可行後,批次收購存量住房就不再繼續執行,後續收購的物件全都是建成未售的新房。


至此,這一輪國家下場收購商品房,行動的方向和指導全都已經明確了,下一步就是等待地方行動。


而為了鼓勵地方儘快行動起來,鄒司長還強調,這3000億元的保障性住房再貸款,以先到先得為原則。
當然雖然目前僅有3000億保障性住房再貸款,但後續落地順利的話,我感覺肯定還會繼續擴大的。
我們國家本來之前就有蓋保障房的任務,政策性銀行也一直有批貸款下來,現在不過是換了一種方式,都是為了完成保障房任務即可。

這一兩個月,關於地方回購商品房,網上幾乎全都是利好的訊息。


但我今天和大家實話實說啊,並不是利好所有的群體的。
接下來我得說一些利空了,大家得小心避開。
在目前我們的蛋糕沒有繼續擴大的前提下,任何一項政策的落地不過都是在分蛋糕而已,而這就意味著有人分多了,有人分少了。

誰分多了?


地方、開發商、買不起房的低收入群體、已經入手改善豪宅的群體。

從宏觀層面來看,地方下場收房對於房地產,對於經濟發展肯定是一件天大的利好。


一方面它能夠幫助地方以最快的速度去庫存,同時幫助房企緩解資金鍊壓力,最終還能居者有其屋,造福底層群眾。
而隨著住房保障體系完善後,對於改善類房產的限價就會取消,上海已經在進行中,土地供應也在減少,未來價格則會迴歸市場。
豪宅改善類房產依舊是中國最保值,最具潛力的投資品,在中國房產、土地是金融的基石。
那誰分少了?
已購買地段差、郊區房的業主們。
因為收購的是商品房,這些商品房和曾經地方配建的保障房相比,品質戶型都要強太多。
你想啊,你要是普通人,同樣的房子你是花高價買一個郊區二手房還是便宜租呢?傻子都知道怎麼選吧。
這就意味那些大量收房的區域二手房將會迎來重大利空,尤其是那些郊區特大型小區。
而最吃虧的就是那種,在同一個小區,前期已經有業主買入商品房,但市場後面涼了不好賣,被地方收購為保障房。
最後會出現商品房業主和保障房業主同住,大家花著不同的錢住在同一個地方,人家同樣可以落戶讀書。
前期買入的房子價格基本上等於被鎖定了,後續無人接盤,這群人的利益肯定是受損的。

所以啊,大家在買房的時候,一定要評估一下這小區,或者再看看情況,切勿買周圍都是保障房的小區。


要是你早期已經買入這類小區,那麼我的建議是儘早賣掉置換,要不換到城市的核心區改善型房產,要是預算不夠就買二線的核心區,符合條件的話在一線申請保障房。
等各地正式下場收房後,可以預見房地產市場肯定會迎來一場財富洗牌,能不能在牌桌上,就看大家能不能把握住了。

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