國家隊下場收房，又有新進展！

2025-07-22 22:12 金角財經

轉載自 | 櫻桃大房子
作者 | 櫻桃團隊

國家下場救市，正在有條不紊的進行中。


昨天，央行召開了保障性住房再貸款工作推進會：正式宣告，國家隊下場收房，得加速度了！
所以關於收儲的任何訊息，只要你是對房地產感興趣的，或者未來要買/賣房的，我都建議大家時刻關注。
因為這是少有能夠改變目前市場現狀的大招，也是未來重塑房地產格局的有利政策。

其實關於國家隊下場收儲，市場去年都已經在討論了，中央層面是在今年5月17號才正式提出來。


當時央行在國新辦釋出會上表示，將新設3000億元保障房收儲再貸款，用來支援地方收儲。


後續的確浙江、湖南等個別地方小範圍試點了，但是具體怎麼大範圍實施，很多細則都沒有說明。

終於在6月12日，央行領導們在山東濟南召開保障性住房再貸款工作推進會。


這次會議還把各大城市的住建領導，還有各大商業銀行與政策性銀行負責人都喊來了，在充分調研了之前租賃住房貸款支援計劃試點經驗後，部署保障性住房再貸款推進工作。
檔案內容很枯燥，我拎出一些重點和大家一起探討。
第一，收儲的目標就是為了幫助地方去庫存。

收儲是動作，幫助地方完成去庫存才是真正的目的，所以在收儲成功之後，也意味著房地產市場目前供大於求的現狀將會逆轉。


這也是為什麼我一直和大家強調，救市早晚有一天會成功，大家要相信相信的力量！相信政策的力量。
第二，如何收儲？鄒司長表示：精準支援，自願參與，以需定購、合理定價。
目前大部分細節都已經列明瞭。
1、一個城市制定不超過兩家國企為主體，指定資金實力比較強的國企參與（大概是深圳地鐵，廣州越秀集團之類的），被選定的國有企業及所屬集團不得作為政府融資平臺，主要是為了避免新增地方政府隱性債務。

2、收購物件精準，要求只收購那些建成未出售，資產負債和法律關係清晰的商品房，（所以吧，爛尾樓期房這些銀行不要，政府也不要。）


3、收回來的房子用途就是保障房，可以配租也可以配售。


4、國企的收儲資金專款專用，單獨核算。
5、自願參與原則，地方根據自身情況自願參與；房企也根據自身資金壓力情況自主決定是否出售商品房，不搞強買強賣；銀行等金融機構風險自擔，自主決定是否發放貸款。
6、以需訂購，合理定價，這些就很好理解了，摸清城市的需求再去收購商品房。
7、資金用途精準，地方國有企業獲得的貸款資金要單列賬戶，單獨核算，專款專用，封閉管理，房企出售所得資金先依法償還本專案債務，仍有結餘的可用於歸還集團從本市其他未建成專案抽調的預售資金，或用於建設其在本市的未完工專案。
除了以上這幾點之外，鄒司長還表示，原來的租賃住房貸款支援計劃大約在今年末到期，後續的租賃住房貸款就不再實施了，直接併入到保障房住房再貸款統一管理。

原來的租賃住房貸款指的是2023年4月人民銀行設立的租賃住房貸款支援計劃，支援濟南、鄭州等8個城市試點市場化批次收購存量住房、擴大租賃住房供給。


當時鄭州應該是最先實施的，但後續發現收購二手存量住房真的不好操作，畢竟同一小區，不同樓層戶型裝修等，價格都不一樣。


在這8個試點城市實操發現不大可行後，批次收購存量住房就不再繼續執行，後續收購的物件全都是建成未售的新房。


至此，這一輪國家下場收購商品房，行動的方向和指導全都已經明確了，下一步就是等待地方行動。


而為了鼓勵地方儘快行動起來，鄒司長還強調，這3000億元的保障性住房再貸款，以先到先得為原則。
當然雖然目前僅有3000億保障性住房再貸款，但後續落地順利的話，我感覺肯定還會繼續擴大的。
我們國家本來之前就有蓋保障房的任務，政策性銀行也一直有批貸款下來，現在不過是換了一種方式，都是為了完成保障房任務即可。

這一兩個月，關於地方回購商品房，網上幾乎全都是利好的訊息。


但我今天和大家實話實說啊，並不是利好所有的群體的。
接下來我得說一些利空了，大家得小心避開。
在目前我們的蛋糕沒有繼續擴大的前提下，任何一項政策的落地不過都是在分蛋糕而已，而這就意味著有人分多了，有人分少了。

誰分多了？


地方、開發商、買不起房的低收入群體、已經入手改善豪宅的群體。

從宏觀層面來看，地方下場收房對於房地產，對於經濟發展肯定是一件天大的利好。


一方面它能夠幫助地方以最快的速度去庫存，同時幫助房企緩解資金鍊壓力，最終還能居者有其屋，造福底層群眾。
而隨著住房保障體系完善後，對於改善類房產的限價就會取消，上海已經在進行中，土地供應也在減少，未來價格則會迴歸市場。
豪宅改善類房產依舊是中國最保值，最具潛力的投資品，在中國房產、土地是金融的基石。
那誰分少了？
已購買地段差、郊區房的業主們。
因為收購的是商品房，這些商品房和曾經地方配建的保障房相比，品質戶型都要強太多。
你想啊，你要是普通人，同樣的房子你是花高價買一個郊區二手房還是便宜租呢？傻子都知道怎麼選吧。
這就意味那些大量收房的區域二手房將會迎來重大利空，尤其是那些郊區特大型小區。
而最吃虧的就是那種，在同一個小區，前期已經有業主買入商品房，但市場後面涼了不好賣，被地方收購為保障房。
最後會出現商品房業主和保障房業主同住，大家花著不同的錢住在同一個地方，人家同樣可以落戶讀書。
前期買入的房子價格基本上等於被鎖定了，後續無人接盤，這群人的利益肯定是受損的。

所以啊，大家在買房的時候，一定要評估一下這小區，或者再看看情況，切勿買周圍都是保障房的小區。


要是你早期已經買入這類小區，那麼我的建議是儘早賣掉置換，要不換到城市的核心區改善型房產，要是預算不夠就買二線的核心區，符合條件的話在一線申請保障房。
等各地正式下場收房後，可以預見房地產市場肯定會迎來一場財富洗牌，能不能在牌桌上，就看大家能不能把握住了。

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