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文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
所有宏大的敘事，最終都會落到一個家庭的起居之間。
2025年春天，中美貿易摩擦不斷加碼，中國出口壓力與日俱增，從沿海工廠到內陸中小企業，不少人開始重新計算接下來的賬本：訂單縮水、利潤承壓，甚至員工的穩定性也打起了問號。
宏觀經濟的溫度計，正在測量每一個家庭最重要的決策之一——買不買房，換不換房？
樓市退場？沒那麼簡單
近日，國家統計局公佈了2025年第一季度宏觀經濟的“成績單”。在中美貿易摩擦愈演愈烈、全球供應鏈重新洗牌的緊張氛圍下，市場的目光集中投向了“出口”和“消費”這兩大被寄予厚望的動能引擎，而它們也的確未讓人失望：
一季度，中國出口同比增長6.9%，社會消費品零售總額同比增長4.6%，就連一度風光不再的投資，也靠著製造業和基建的“二重奏”，拉出了同比4.2%的增長。
停在港口的出口車輛
然而，亮眼成績單的第二頁，一個熟悉的身影卻明顯掉隊了——一季度，我國房地產開發投資同比下降9.9%。
這個曾經以一己之力拉動中國經濟的“大主角”，如今似乎正在逐漸淡出聚光燈：不僅在新聞稿標題中失去了位置，甚至在分析師討論時也被匆匆帶過。
但房地產真的可以如此輕描淡寫地告別舞臺嗎？答案顯然是否定的。
2024年，我國房地產業增加值佔GDP的比重為6.3%，雖然較過去有所下降，但依然是牽一髮而動全身的大系統。正如58安居客研究院院長張波指出，房地產銷售會直接刺激家電、傢俱、建材等地產後週期消費品的需求，也會帶動房地產上下游行業，如鋼鐵、水泥、家電等相關領域的投資與就業。
吳老師多次表示：如果在未來的10年、20年內，我們能夠企穩房地產行業和汽車行業，同時能夠大力發展養老產業和機器人產業，那麼未來20年內中國內需市場的成長性是完全可以期待的。
這些都表明，要打好關稅戰、守住經濟底盤、撐起內需大旗，房地產雖然不能再像以前那樣“一個人扛全場”，但起碼也不能“掉鏈子”，成為拖後腿的變數。
事實上，政策層面也早有鋪墊。4月18日，國務院總理李強召開國務院常務會議，會議明確指出要持續推動房地產市場平穩健康發展，並表示“相關舉措一旦推出，要直達企業和群眾，提高落地效率，確保實施效果。”
近期總理在北京調研時，新聞通稿中也罕見地用較大篇幅提及房地產行業，這在過去25年間較為少見。
去年3月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《促消費專項行動方案》中，明確提出要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，並提出“適時降低住房公積金貸款利率”的政策方向。
這些話聽起來不刺激，但訊號很清晰：樓市不能當成“猛藥”用了，但它仍然是宏觀經濟結構中的“底盤”。
並且，吳老師也曾提到，“在未來的輸入性滯脹時期對老百姓來講，核心城市的不動產仍然是抵抗通脹的最重要工具之一”。
那麼問題來了：在關稅戰壓力加大、整體宏觀政策節奏微調的2025年，中國樓市的表現到底怎麼樣，有沒有“掉鏈子”？
房地產的角色轉變
根據國家統計局和多家機構釋出的資料，小巴對2025年3月全國房地產市場的表現進行了梳理：
70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比總體降幅收窄，各線城市同比降幅均繼續收窄。
新房方面：一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，但降幅收窄。
二手房方面：一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，但降幅收窄；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，但降幅收窄。
整體來看，儘管全國房地產市場仍處於調整階段，但“跌勢放緩、邊際改善”的訊號正在顯現，且一線城市已率先企穩，成為樓市修復的“領頭羊”，二三線城市則仍在緩慢尋底。
與此同時，在“出口承壓、內需當立”成為政策主旋律的背景下，房地產的定位也在發生微妙變化：從過去依賴高槓杆、強投資的增長引擎，逐步轉向一個更具消費帶動效應的“經濟觸發器”。
這一點，在地方政策的動向中尤為明顯：
就在國家統計局公佈一季度資料的當天，青島市出臺了12條樓市新政，其中包括為二孩、三孩家庭發放5萬元、10萬元購房補貼；義烏政府也拿出了8000萬元，補貼首次置業者和多孩家庭，且兩項補貼可疊加使用，先購先得。
與此同時，越來越多城市將購房政策與“人”緊密掛鉤，大學生購房補貼、人才安居支援、多孩家庭補貼等舉措持續加碼。
這些政策背後的邏輯很明確：一套房子的交易，不只是房企的銷售數字，更是家電、傢俱、裝修、金融、物流等產業鏈的活躍訊號。
換句話說：樓市不再是“被刺激的物件”，而是作為“刺激工具”登上了政策檯面。
正在看房的消費者
從“投資引擎”到“消費抓手”，這一轉變終將真實落腳在千家萬戶的日常抉擇中，因為無論是中美貿易摩擦、出口承壓，還是樓市資料、政策訊號，對普通人而言，最終都會歸結為：現在還能不能買房？未來樓市會不會真的回暖？
帶著這些問題，我們採訪了四位房地產專家，彙總出以下分析和判斷：
1
中美關稅戰對中國樓市有什麼影響？
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
當前中美博弈的激烈程度及未來僵持的持續時間，對我國房地產市場將產生較為直接的影響。如果中美之間遲遲無法達成協議，而國內刺激內需的政策又未能推出具有足夠力度的措施（如全面發放消費券等“超級大招”），那麼包括一線城市在內的多數城市樓市有可能面臨再次降溫的風險。
與此同時，若我國出口出現明顯下滑，可能對相關行業從業人員的收入水平和職業穩定性造成影響，進而使部分原計劃購房的家庭推遲購房決策。
因此，從整體上看，關稅戰對房地產市場構成負面壓力，需要透過有效政策予以對沖。在此背景下，擴大內需、增強居民消費能力，成為支撐房地產市場企穩回升的關鍵因素。
薛清和
智本社社長
首席中心宏觀戰略研究所副所長
在中美貿易摩擦升溫背景下，房地產市場的復甦動力或將受限。短期內，可能對我國居民的信心和預期形成衝擊，長期則可能影響居民的收入水平和消費能力。
具體而言，若美國關稅政策導致我國第二、三季度出口增速下滑，市場信心可能出現波動；若中美關稅談判陷入僵局，或關稅水平持續維持在較高水平，將對我國出口和整體經濟增長帶來實質性壓力。此外，若人民幣匯率出現顯著貶值，也可能對房地產市場形成一定衝擊。
因此，可以判斷，中美貿易戰的持續與加劇可能會延長樓市止跌企穩的週期，削弱市場復甦動能。房價可能維持低位，甚至呈現緩慢下行趨勢，但不同城市間的表現會出現分化：
在一線城市及部分割槽域性核心大城市中，核心區房價有望率先企穩；二線城市整體恢復進度相對滯後，房價可能持續“陰跌”；而三四線城市則面臨更大下行壓力，房價或將進一步下探。綜合來看，當前大多數城市的房地產已逐步喪失投資價值，市場中幾乎難以找到能夠逆轉這一走勢的關鍵變數。
張波
58安居客研究院院長
中美貿易摩擦對國內房地產市場的影響路徑，主要可以從兩個方面觀察：
第一，宏觀經濟傳導。貿易摩擦將直接影響我國出口表現，尤其是對美貿易順差的縮減，進而加大人民幣貶值壓力。人民幣適度貶值可抑制投機資本流入，但持續貶值易引發資本外流，加劇房地產資產價值縮水，對商業辦公類投資型物業造成較為直接的衝擊。
第二，房地產區域分化加劇。出口受阻可能會導致企業效益下降，居民收入增長放緩甚至失業，從而抑制居民購房需求和房貸償還能力。這一壓力在廣東、浙江、江蘇等出口大省尤為明顯，而對內陸省份，尤其是以農業、礦產、旅遊等為主導的城市，影響則相對有限。
但總體來看，中國房地產金融屬性弱化、迴歸居住本質的趨勢不可逆，中美貿易摩擦將透過匯率、流動性、經濟預期及政策調整等多路徑影響樓市，其效果取決於貿易衝突規模、政策應對及區域差異。
瞭解樓盤資訊的消費者
2
未來我國政府可能出臺怎樣的樓市政策？
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
展望未來，我預計中央層面將透過下調住房公積金貸款利率、繼續降準降息、加大存量住房收儲力度、推進城中村改造等手段，為房地產市場提供支援；地方政府方面，則可能在核心城市進一步放鬆限購政策，取消限售、限價限制，並出檯面向多孩家庭的購房補貼等精準性舉措。
需要注意的是，央行在降準降息上會比較謹慎，以避免給匯率帶來較大壓力，而這對樓市企穩回暖不太有利。不過，仍有政策空間可供利用，例如加大對房地產企業的信貸支援，打破當前銀行“不敢放貸”的瓶頸，同時，透過壓縮未來幾年土地供應量，從供給側形成託底。
薛清和
智本社社長
首席中心宏觀戰略研究所副所長
從政策層面觀察，房地產仍然是當前大宗消費的核心組成部分，因此，短期內政府仍可能透過穩樓市、補貼傢俱家電等方式拉動相關消費。但從更長遠的視角出發，政府正在嘗試透過“兩新”政策，即“新消費”和“新型產業消費”，引導消費從傳統的住房、耐用品向技術產品和服務類產品升級，以此推動消費結構和經濟結構的深度轉型。
同時，中央政府今年首次提出“投資於人”的發展理念，意味著政策重心將從過去以基建、房地產為核心的“投資於物”，逐步轉向以人為核心的支出安排，包括生育補貼、教育補貼、失業保障、養老金、醫療保險和住房保障等。
在此背景下，預計央行還將進一步降息，並可能推動個人住房貸款利率，特別是存量房貸利率的下調。同時，財政部和發改委可能會重啟和加快地方專項債的發行，以推進城市更新和棚改專案，為房地產市場注入中長期支援。
陽光
陽光城市論壇主編
中美貿易摩擦推動了“國內大迴圈”的戰略共識，而房地產在這一框架中，仍承擔著“中國社會財富壓艙石”的關鍵角色——房地產穩定，房價預期穩定，才能給居民消費提供安全感和持續性動力。因此，我認為中國樓市會迎來一系列政策利好，具體可能體現在以下方面：
1.繼續加大棚改力度。
2.擴大各地“以舊換新”政策的範圍和強度，驅動居民換房。
3.繼續降低首付比例，繼續優惠房貸利率。
4.擴大公積金範圍。
5.繼續有限度放開各城市，尤其是一線城市的限購、限售等政策。
3
對想要購房的人有什麼建議？
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
針對當前市場環境，對於有剛性住房需求的家庭而言，一線城市及強二線城市的核心區域可以購買，但仍需結合自身職業穩定性、收入預期等因素謹慎評估承受能力。
對於投資性購房者，不建議採取高槓杆操作。考慮到當前存款利率普遍較低，低於租金回報率，而租金收益依然顯著低於房貸利率，因此，如有投資意向，建議全款購買。
薛清和
智本社社長
首席中心宏觀戰略研究所副所長
就當前市場而言，剛性購房需求和改善性購房需求的家庭可以適時入市，但應降低槓桿比例，優先考慮大城市核心區的優質房產，規避非核心區的“老破小”房源。
而對於投資性購房者，不建議在當前階段入場。持有多套房產的投資者應考慮降低持有比例，並進行資產結構最佳化，出售二三四線城市的老舊房產，置換為一線城市核心區域的優質資產。
張波
58安居客研究院院長
當前購房者更加關注“好房子”。不久前，總理在公開講話中強調“推動好房子建設”，明確政策導向正從“有房住”邁向“住得好”。因此，未來房地產政策可能將更多聚焦改善型住房、品質住房。
陽光
陽光城市論壇主編
對於剛需購房者，如果資金緊張，建議保持觀望，不要輕易入市；而如果資金充足，建議精選——優先考慮地段具備發展潛力、功能緊湊實用、面積適中、品質尚可的樓盤。
對於改善型購房者，在今年可以擇機置換，因為各個城市紛紛開始“四代宅”建設，房屋品質整體提升，新房質量普遍優於二手房，是改善型家庭換房的好時機。
對於投資型購房者，我建議繼續觀望，等待變盤資訊和市場反轉訊號，例如，當地城市的新城區二手房開始上漲。
本篇作者 |蔣紫涵| 責任編輯 | 何夢飛
主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG
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