這是“好姑娘在德國”的第740篇原創
今天給大家分享一些在德國買房的tips。
✅ 自住房的價值評估
自住房的價值評估邏輯：房屋售價= 地皮價值 + 建築物價值。
❤️地皮價值
買房地段眾所周知且無需重複的重要。須知不僅德國每個州的地皮價值不一樣，每個州的每個城市裡的每一塊區域地段價格都各有不同，地皮根據建築用途、地段不同增值幅度也不一樣。
地皮的規整度，土地面積過大或過小都會影響地皮價值。
❤️建築物價值
🔹 房齡：員工到了法定年齡會退休，房屋也會。是的，德國住房一般都根據法律規定的退休年齡。換句話講，不裝修的情況下一座民宅可以被使用70-80 年左右。如果評估的時候房齡已經有20 歲，那麼此時房屋在不裝修的情況下只剩下原有價值的四分之三。（80-20）/ 80
🔹 房屋面積大小。在德國有不同的房屋面積評估標準，評估的時候用的面積衡量標準是BGF—- Bruttogrundfläche。
🔹 房屋的狀態等級。例如房頂（保暖級別、頂部建材、頂燈裝潢）、衛浴（幾浴幾衛，是否有客人衛浴等等）、窗戶等級（是否隔音、是否有遮陽效果、是否有段子自動捲簾等等）
🔹 獨立陽臺，一體化廚房、室內泳池當然是加分因素。
🔹 房屋所在地人口、全國和當地建築價格發展波動會非常深刻影響房屋價值。必須具體問題具體分析。
✅買房整體花費
在房價的基礎上需要疊加購房附加費，大約房屋售價的8%-12% 。這部分附加費大部分銀行不予貸款，需要購買者自己支付。例如在黑森州購買一套帶車庫不含中介費，售價為五十九萬的房子，整個購房流程辦下來預估預算需要63.7 萬。
✅ 房屋議價因素
期房和全新房砍價的難度相對於二手房要大一些。
HAUS (別墅)–尤其是能源等級較低的別墅，建築年代久遠一些的尚未裝修的別墅(尤其是地下室，頂棚很久沒有保養的), 含有一部分商業面積的地產，議價的空間是比較大的。
價格談判砍價因素如：
🔹 需要裝修：老舊和需要改電線路， 內裝， 牆
🔹 臨街噪音
🔹 地下室黴菌，頂棚翻新，水管過於老化，
🔹 最重要的是房屋所在地的市場供需。
✅
能源等級和房屋狀態
德國對房屋環保的要求越來越高。例如德國樓房能源法Gebäude-Energiegesetz的規定，目前還是允許大樓裡有傳統的燃油天然氣供暖的裝置執行的。但是從2024年開始新建的大樓暖氣，至少要百分之六十五的部分是可再生能源供暖。
目前德國能源等級A 加的房屋，是可以爭取到較大的議價權的，甚至可以提升百分之二十五以上的售價。
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