老實講
昨天剛看到放開單身限購我還以為是假訊息
廣州放開限購離我們有點遠、蘇州放開限購也不是一個量級
還沒等我們反應過來，上海的限購說放就放
1月30日上海官宣外環外放開單身限購，不是某區放開、不是有條件放開，而是整個外環外放開單身限購
也就是說未來在外環外購房不再需要以家庭為單位
只要滿足連續五年社保或者個稅就算單身也可以買房
先不管什麼政策效果，這件事本身是不是就值得因為單身買不了房的外地小夥伴開心下
要知道早在2012年上海認房認貸政策裡就規定了單身、非滬籍不管有沒有社保都被限購，時隔十二年沒想到這個節點等來放開
這短短82個字可能是2016年以來最放得開的一次政策
01
很多上海以外的小夥伴看到政策第一反應是怎麼就放開了外環
我看完也就笑笑不說話
放開上海外環單身限購是什麼概念
首先上海外環外具體是說哪裡
上海分內、中、外環，外環線就是上海的外環高速這一圈
換言之全部外環外的區域（崇明區除外）都在這次政策範圍內
各位聽過討論過的樓市新貴板塊也大都圍繞這一圈
青浦的絕對網紅徐涇、徐彙區的華涇，還有閔行家長們最愛的七寶、春申
浦東張江部分割槽域、絕對的新貴板塊唐鎮、還有康橋、三林的大部分
這些也都分佈外環外
當然我笑的意思不是說外環本身
而是外環在樓市裡的份量
眼下上海的二手市場裡外環外是什麼狀態
掛牌市場來看，它佔據了全市39%的二手掛牌房源
平均每3套掛牌房源就有1套在外環外，相當於每3位看房子的客戶就有1位去的外環
二手成交裡的外環外，更是佔據全市各環線的約50%
我找到兔博士小夥伴拉了這個1月的成交情況，1月截至目前各環線的成交佔比中外環線佔到一半
這不是單月現象，上海每月二手成交資料裡，外環外成交都可以佔到一半左右
也就是說內環內、內中環、中外環的成交量加起來才抵一個外環
新房市場可能還要誇張點
從供應端開始，2023年上海12個批次的新盤共計316個，房源共計9萬多套
其中73%都在外環外
新房成交受供應影響很大
2023年上海新房成交了約8萬套，其中72%都出現在外環外
相當於上海每成交10套新房，就有7套來自外環外
所以當我聽到有人用上海只放開外環外來評價政策的時候我只能苦笑
其實這次的外環外放開相當於放開了
1/2的二手市場、2/3的新房市場
所以看起來放開的是外環外，但其實放開的是上海樓市最洶湧澎湃
那部分
02
也相當於釋放50%購買力
放開外環外單身限購的第二個重點就是非滬籍
作為一名資深上海外地人我深知外地人必須以家庭為單位購房的尷尬
很多情侶因為買房臨時扯證
還有很多人因為沒物件也沒法落戶所以只能乾等
這也是為什麼我說先別管什麼政策效果，單放開單身限購就是一種門檻焦慮的釋放
那像我這樣的外地人還有多少呢
我們先去看看那些外環外區域的人口構成
根據上海統計年鑑資料，嘉定、青浦、松江、奉賢這些純外環外區域的常住人口裡，外來人口占比超過50%
整理自©上海統計年鑑
尤其嘉定、青浦這兩個區，外來常住人口占總常住人口的60%，幾乎每兩個人就有一個來自上海以外的城市
哪怕其中只有社保滿五年的人有購房資格，50%的佔比也讓我們看到了新政開啟的人口基數
別忘了還有市區哦，黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、楊浦、虹口這些區常住人口中，外地常住人口也能佔到30%左右，這又是一波放開
而且該說不說外來常住人口往往都相對年輕化
如果不是為了投靠家人幫忙帶子女，外地長輩人群來滬打拼是小機率事件
所以你會看到當上海戶籍人群中60-64歲人群佔比最高時
外地常住人口的年齡結構裡，各年齡段中人數最多的就是
25歲到34歲、其次是20-24歲、35-39歲
整理自©上海統計年鑑
25歲到34歲對應的剛需剛改需求年齡段、35-39歲對應的改善年齡段，都是這次非滬籍人群的強勢供應段
所以不要輕易下判斷說政策還不夠，目前放開部分背後的資料其實要遠遠超過我們以為的
疊加之前放開全市首套首付至30%，以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山二手40%
這撥政策的藥力其實要比我們以為的還要多上幾番
03
你說後續效果會如何
如果我們好奇政策後續，倒不如先看看這些政策後來都怎樣了
近半年上海的樓市政策是密集的
9月1日的認房不認貸、12月14日普宅標準修改、1月14日青浦奉賢放開限購，這中間還穿插9月的臨港放開單身限購、10月金山放開單身限購
我們以九月、十二月為節點去看看新政到底有用麼
總的資料看九月、十二月的成交分別有13%、8%的環比漲幅
分環線看兩次新政都有漲幅，只不過各自側重不同
九月除了中外環間其他環線基本都雨露均霑，十二月的成交漲幅更側重於內環
回顧政策本身，九月認房不認貸利好兩類人群
郊區有過外地貸款記錄的剛需、剛改人群，第二就是市區的真改善一套換一套人群，所以才會內中環和外環齊飛
而十二月的普宅標準放鬆這件事對於以往非普住宅變成普通住宅的增值稅有大幅減免，所以這個政策對於核心區位、中高總價成交有直接刺激
可以看到兩次政策都有明顯效果
哪怕是金山放開單身限購，11月的資料也有反應
金山是10月24日針對區域性區域放開單身限購
但11月網籤資料裡金山區各個板塊成交量都跟基本盤走、都在下滑
而新政放開區域所在的金山新城，不降反增
所以你說政策有作用麼
當然有
而且不同政策、不同側重、不同效果
而根據這個邏輯，這次政策側重點是區域，也就是外環外
那具體影響到什麼程度
我又去拉了第二個資料，就是各區外環外成交量佔比全區的成交份額
影響最大的區域是奉賢、青浦、金山這種全區都位於外環外區域
其次松江、嘉定這種大部分位於外環外區域，再來就是閔行、寶山，有一半以上成交會受新政影響
浦東看起來大，但外環外成交佔比只有33%，這次新政的影響反而不如其他區域
普陀、徐匯雖然外環外成交佔比少，但這種印象裡內環區實際卻有外環分佈的區也會備受關注
尤其徐匯華涇，相當於上海徐匯部分割槽域解除單身限購了
也難怪那裡案場同學政策當晚就發起了廣告
所以新政有效果是肯定的、就在外環外、具體來看各區受影響程度不同
像前面說的青浦徐涇、浦東唐鎮這些外環人氣板塊都會被新政影響
而且這輪大機率新房受益
既然劃定都是外環，就不會因為想買中環而選擇二手
同樣都是外環外，二手還有交易稅費，哪怕普宅放寬了增值稅門檻，那還有個稅、契稅
各位會覺得效果如何，我們評論區見
04
說了這麼多回頭看看還是有點沒反應過來，沒想到上海直接放開了外環外單身限購
不過這個1月的資料因為快要過年的關係，資料應該不會太搶眼
等翻過年來，隨著政策視窗期繼續，成交資料的變化是必然的
其實從九月開始上海新政的密集程度是肉眼可見的
政策的加持也讓樓市溫度維持平穩
再過九天就要過年了，再過一個月就要進入三月了
放開單身限購的政策效力應該會比較持久
到時候我們再來看看三月小陽春成色如何
以上為正文，來自巧克麗麗
